جستجو در تالارهای گفتگو

[h=1]اصول طراحی فضاهای تجاری و مراکز خرید[/h] طراحی مراکز خرید و چند منظوره بر خلاف اغلب انواع ساختمان ها بیشتر تحت تاثیر مصرف کننده است تا رابطه ی میان معمار و کارفرما، پروسه ی طراحی مراکز تجاری ، اغلب زمانی شروع می شود که هموز نوع فروشگاه ها و مالکین اصلی مغازه ها مشخص نشده و وقتی که ساکنین و کاربریها مشخص شدند، نیازها و تجهیزات خاص مورد نیازشان روند طراحی و یا حتی پلان اصلی را تحت تاثیر قرار می دهد. چهار مرحله ی اساسی در پروسه ی برنامه ریزی طرح به شرح زیر است : [h=3]1. تعریف بازار[/h] شکست برنامه ریزی یا برنامه ریزی شکست ؟ این حقیقت در جامعه ی توسعه یافته ی امروز به وضوح قابل مشاهده است که فضاهای تجاری موجود ، مراکز خرید ضعیف و نابسامانی را شامل می شوند که مانع پیشرفت و توسعه ی این فضاها شده و اقتصاد آنها را در ضعیف ترین حد نگه داشته اند. صنعت خرید و فروش روندی به غایت رقابتی ، سیالل و وابسته به فروشندگان و مغازه دارانی ست که در جستجوی بهترین محیط فروش و ارائه ی اجناس خود هستند. تفاوت اساسی میان یک مرکز خرید موفق و یک مرکز خرید ضعیف در برنامه ریزی اولیه ی طرح آن و نحوه ی شناخت روابط موجود در بازار است. این روند بررسی وتعریف بازار در پاسخ گویی به مسائل کلیدی از قبیل استراتژی ساخت و اجرا (اندازه و تعداد طبقات، ترکیب واحدهای مجموعه ی فروشگاهی) ، بازاریابی، اجاره ی واحدها و پلان اجرایی طرح بسیار موثر است. پس از بررسی و انجام مطالعاتی که قبلا شرح دادیم گروه طراحی و کارفرما به نتایجی مشترک در مورد کلیت طرح و مسائل اجرایی می رسند و مراحل زیر را طی می کنند : [h=4]الف) بررسی های کیفی و میدانی شامل :[/h] تجزیه و تحلیل سایت و ناحیه تجزیه و تحلیل بازار رقابت [h=4]ب) تجزیه و تحلیل های تجربی[/h] ارزیابی منطقه تجاری بنیه ی مالی مصرف کنندگان ، میزان مصرف ، عرضه و تقاضا [h=4]ج) تجزیه و تحلیل موقعیت یابی و تثبیت بازار[/h] [h=4]د) تحقیقات مربوط به مصرف کنندگان[/h] [h=3]2. نوع چیدمان و ترکیب واحدهای تجاری[/h] بعد از اینکه ظرفیت و پتانسیل فروش سایت طبق مطالعات اولیه تعیین شد، برنامه ی توسعه ی فیزیکی پروژه می تواند آغاز شود. شاخصهای بهره وری (فروش هر مترمربع) ، براساس سطح فروش پروژه (میزان برگشت سرمایه) در هردسته از واحدهای تجاری محاسبه می شود. پروژه های بزرگی که از واحدهای تجاری متنوع و فروشگاه های مختلف تشکیل شده اند. ترکیبی از فروشگاه های اصلی یا مقصد با تعدادی واحد تجاری فرعی است که متکی هستند بر خرید اتفاقی. فروشگاه های مقصد یا اصلی آن دسته از مغازه هایی هستند که مشتری برای خرید از آنها، و با برنامه ی قبلی وارد مجموعه می شود : مثل سینماها یا فروشگاه های مواد غذایی و غیره ، و فروشگاه های فرعی آنهایی هستند که وقتی انبوه مشتریان از کنار آنها عبور می کنند تا به فروشگاه های اصلی برسند تصمیم به خرید اتفافی یا تکمیلی می گیرند; مثل فروشگاه های لباس، زیور آلات ، آثارهنری و اجناس نوین وغیره. اگرچه این شیوه ی برنامه ریزی بسیار مهم است، اما پروژه را به جمعیت و تقاضا و پتانسیل های موجود محدود می کند و با این روش نمیتوان به کانسپتها و پروژه های خاصی فکرکرد که می توانند آنقدر موفق باشند که بازار خود را ایجادکنند ، نه اینکه به صورت وابسته به شرایط موجود ایجاد شوند. براساس ترکیب اولیه ی فروشگاه ها و مغازه ها وارد طراحی نمودارهای پلان اصلی و جامع می شویم. بر اساس استراتژیهای طرح، پلان جامع، پاسخگوی فاکتورهای زیر خواهد بود : جانمایی کاربردی فروشگاه، رستوران ها، بلوکها، فضاهای تفریحی و رفاهی و مولفه های آنها سیر کولاسیون و مسیرهای حرکتی بهینه یکپارچگی با سایر کاربریهای همجوار تعیین فعالیتها، ایده ها و استراتژیهای مهیج و ترغیب کننده جهت موفقیت پروژه [h=3]3. دوام اقتصادی پروژه[/h] برای بررسی چگونگی دوام اقتصادی پروژه باید به مسائلی از قبیل عوامل موثر بر فروش توجه داشت. طراحی یک مجموعه ی فروشگاهی موفق علاوه بر مطالعات آماری و جمعیتی نیازمند شناخت سلایق و تقاضاها و عادات خرید مشتریان است. موقعیتی که برای یک فروشگاه مناسب است ممکن است برای دیگری نامناسب باشد ; مثلا یک مغازه ی تعمیرات لوازم خانگی در یک آزادراه که از یک واحد در همسایگی به آنجا انتقال یافته است، می توانند تعداد زیادی از مشتریان را جذب کند که برای رسیدن به آن مسیری طولانی را طی می کنند : اما همان موقعیت برای یک فروشگاه بزرگ مواد غذایی، میزان جذب مشتری بسیار پایین تری دارد و باید در نزدیکی خریداران قرار گرفته باشد. در زیر به چهار اصل اساسی برای بالا بردن قدرت جذب فروشندگان و ارتقاء توان فروش اشاره شده است : [h=4]الف) ترکیب فروشگاه ها و مغازه ها :[/h] فروشندگان وابسته به خریدهای تفننی و تکمیلی نیازمند ترکیبی از فروشگاه های مختلف هستند که جمعیت زیاد خریداران را با عادات خرید تکمیلی جذب می کنند : مثل فروشگاه های مد و لباس، زیور آلات و سایر مواردی که در صورت مستقل بودن به خوبی عمل نکرده و سودآور نخواهند بود و شدیدا نیازمند سایر خدمات و فروشگاه ها هستند تا ترافیک جمعیتی لازم به سمت آنها هدایت شود. [h=4]ب) ویژگی های سایت :[/h] فروشندگانی که برای آنها دسترسی و انگیزه ی خرید و سهولت رسیدن اهمیت دارد، نیازمند شرایط بهینه ی سایت پروژه ، مثل پیاده روهای راحت، دیده شدن علائم و نشانه ها، ترافیک سنگین و رفت و آمد زیاد در مسیر محل کار به منزل هستند، از جمله چنین فروشگاه هایی که وابسته به موقعیت سایت و واقع شدن در بر اصلی خیابان هستند می توان به پمپ بنزین ها و رستوران ها و فست فودها اشاره کرد. [h=4]ج) جمعیت شناسی :[/h] اگر برای فروشنده طبقه و گروه خاصی از مشتریان مدنظر باشد، مطالعات جمعیت شناسی که اکثریت غالب یک منطقه را تعیین می کند مورد نیاز است. هرچه کالاهای ارائه شده خاص تر باشد مطالعات دقیق تر شده وشناخت منطقه ی تجاری که پاسخگوی تقاضای جمعیتی آن نوع کالای خاص باشد، مهم تر می شود. محصولاتی مثل اجناس گرانقیمت مد روز (با مشتریان پر درآمد)، وسایل اداری (مورد نیاز شرکتها و غیره)، و اسباب بازیها (جوانان، خانواده های کم جمعیت) جزء این طبقه محسوب می شوند. [h=4]د) رقابت :[/h] برخی از فروشگاه ها مثل فست فودها، تمایل دارند که برای رقابت بیشتر در نزدیکی رقبایشان باشند، اما سطح رقابت در این امر موثر است و اگر محیطی که به یک کالای خاص اختصاص یافته از حد معمول بیشتر شود، آنگاه دیگر این رقابت اضافه موثر نخواهد بود . شرکتهای تازه کار در یک بخش جدید از بازار ترجیح می دهند که مناطقی را بیابند که به تنهایی بازار آنجا را در اختیار بگیرند، بدون این که مجبور باشند آن را از دست یکی از رقبای بزرگشان درآورند. در مراحل اولیه ی احداث یک فروشگاه اگر زمینه برای گسترش به اندازه کافی مهیا باشد، رقبا ترجیح می دهند وارد رقابت تیمی شوند. سایر تجار مثل فروشندگان اتومبیل و مبلمان ترجیح می دهند تا فروشگاه های خود را دسته بندی نموده تا هربخش با دقت بیشتر به ارائه ی کالا یا خدماتی خاص بپردازند. بطور کلی، تایید قابلیت دوام اقتصادی پروژه با درنظر گرفتن موارد فوق و سایر محاسبات مالی از قبیل بودجه ی طرح، برنامه ی جامع فیزیکی، مطالعات هزینه ها و درآمدهای حاصل از اجاره و فروش وتبلیغات و تعیین هزینه های اصلی و فرعی پروژه محاسبه خواهد شد.