نقد و بررسی تراکم فروشی

[mahdieh.gh 13]

حراج آسمان:

با خودم می اندیشم که در آینده ای نه چندان دور آسمان شهر چگونه است؟ در تمام محلات چه نوساز و چه قدیمی مشاهده میکنیم که تمامی ساختمان ها کم کم از زمین کنده شده اند و سر به آسمان بردند. خبر از خانه های ویلایی نیس و ساختمان های چند طبقه به چشم میخورد. اگر در کوچه پس کوچه ها قدم بزنیم خانه هایی می بینیم که از دو طبقه شروع شدند تا جایی که شهرداری تراکم فروشی کرده و به بساز بفروش ها هم تا جایی که شده ساختمان های چند طبقه ساختند. در ابتدا بید بدانیم تراکم فروشی چیست و از کجا نشات گرفته است؟ با فرمان خودکفایی شهرداری و تعدیل اقتصادی و کوچک سازی دولت در اوایل دهه هفتاد روی آوردن شهرداری کلانشهر ها به درآمد حاصل از فروش تراکم مازاد آغاز شد که در مرحله ی اول در تهران به طور آشکار شروع به کار کرد و بعد از چندسال هم چون ویروسی به دیگر شهرها سرایت کرد. شهرداری ها بدون برنامه ریزی برای درآمدهای پایدار خود رو به تراکم فروشی کردند که و دلایلی که برای آن مطرح میکنند به این شرح است که " به جای اینکه شهر و همه زمین و باغ ها را زیر ساخت ببریم همین ساخت و ساز ها را ارتقا می دهیم و سایر فضا ها برای خدمات باقی خواهد ماند و یا قانونی جلوه دادن تراکم فروشی با بیان اینکه براساس ویژگی طرح تفضیلی مانند انعطاف پذیری و اخذ عوارض ناشی از ارزش بهینه املاک تراکم می دهند ." ابن توجیح باعث شد که شهرداری به کار خود ادامه دهد به طوری که در سال 93 هفتاد درصد درآمد شهرداری اصفهان از طریق تراکم فروشی بدست آمده است.

کمی که عمیق تر به مسئله نگاه کنیم دو سوال در ذهن نقش می بندد که آیا کسب درآمد از بلند مرتبه سازی ساختمان های مسکونی و تخریب مستمر خانه هایی بعضا با عمر پانزده سال توجیه خوبی برای تامین بودجه یک نهاد خدمات شهری است؟و دوم اینکه شهر ها با تراکم فروشی اداره می شوند یا اخذ شارژ؟

با توجه به آنکه تراکم جمعیتی و ساختمانی شهر در زمره مهم ترین شاخص های تاثیر گذار بر کالبد و روح شهر هستند، تعیین تراکم ضمن آنکه در ارتباط با مسائل اقتصادی و زیست محیطی و کالبدی شهر قرار می گیرد،از نظر اجتماعی نیز دارای اهمیت شایان توجهی است. با ادامه ی این روند در شهر مسائل و مشکلاتی به وجود خواهد آمد که می توان اثرات منفي تراكم زياد را از بین رفتن خط آسمان و اغتشاشات بصری، روابط غير صميمي افراد و معاشرت خشك مردم با يكديگر، ايجاد سر و صدا و نارسايي هاي رواني، گراني قيمت زمين و اجاره خانه، فقدان زندگي خصوصي و پوشيده از چشم ديگران، امكان بروز اختلاف بين جمعيت، بروز ناراحتيهاي عصبي، بزهكاري و جنايت، افزايش مخاطرات بهداشتي مانند ناراحتي هاي قلبي و سرطان و بروز بيماريهاي واگير و امثال آن ها دانست. همانطور که اصفهان را شهر گنبد های فیروزه ای می نامیم در آینده ای نه چندان دور هیچ گنبدی در آسمان شهر به چشم نمی خورد و تنها ساختمان هایی آسمان شهر را بلعیده اند که زمینه ساز صلب آسایش شهروندان و آشفتگی سیمای شهر و آسیب رساندن به حس زیبایی شناسی مردم شده اند در نتیجه نور آفتابی دیگر در شهر وجود نخواهد داشت و در آخر زمینه ساز مشکلات روحی و روانی مردم شهر می شوند.

این نکته حائز اهمیت است که بیان کنم مدیریت در شهر ها عرصه تجربه نیست و شهر های ما جای آزمون و خطا نیستند و باید کاملا تخصصی اداره شوند. از این رو باید در برنامه های درازمدت تراکم فروشی را به حداقل ممکن رساند و از سوی دیگر باید بین اخذ عوارض ساخت و ساز و فروش تراکم حد فاصلی طراحی کرد، زیرا این دو مطلب ، کامل با یکدیگر متفاوت هستند.

مهدیه سادات قائم مقامی

[Mohammad Aref 120452]

خیلی خوب به این مسئله تراکم فروشی پرداختین. دقیقاً به همین شکل هستش و چندسال اخیر انتقادها نسبت به این قضیه بیشتر هم شده. به خصوص وزارت مسکن و شهرسازی در این یکی دو سال گذشته بیشتر روی این مسئله تأکید داشته ولی خب متأسفانه باز هم توجهی از سوی مدیریت شهری روی این مسئله.

اتفاقی که در مورد عواقب تراکم فروشی گفتین رو به عینه تو محله ای از تهران دیدم.

در مورد این توجیهی که به کار می برن:

به جای اینکه شهر و همه زمین و باغ ها را زیر ساخت ببریم همین ساخت و ساز ها را ارتقا می دهیم و سایر فضا ها برای خدمات باقی خواهد ماند

درسته که تراکم این مزیت رو داره ولی جالب اینجاست که در عمل خیلی توجیه عجیبی هستش. تراکم بالا به شرط آزاد شدن زمین های برای تأمین خدمات و تأمین فضاهای سبز و باز و ... خوبه. ولی عملاً همچین زمینی اصلاً آزاد نمیشه و همون زمین های باز و باغ هایی هم که هست به زیر ساخت و ساز برج های چندطبقه میره.