لیزینگ مسکن چیست ؟ چگونه محاسبه می شود؟

[Lean 56968]

برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

• ورود
• یا
• ثبت نام

 

به گزارش دنیای اقتصاد، طرح لیزینگ مسکن شیوه*ای است که در قالب آن شرکت*های اعتباری با به*کار انداختن سرمایه خود در مسیر تامین مالی متقاضیان خرید آپارتمان مسکونی، بخش زیادی از قیمت ملک را برای خریدار تقبل کرده و در ازای آن، با احتساب سود مشخص و نظارت*شده*ای، اقساط میان*مدت و بلندمدت از خریدار دریافت می*کنند. این طرح، عملا باعث راه*اندازی مدل خرید*های اعتباری در بازار مسکن می*شود و خلأ وام خرید ناشی از معذوریت بانک*ها در پرداخت این تسهیلات را برای متقاضیان جبران می*کند.

 

حسین عبده*تبریزی، مشاور مالی وزیر راه*وشهرسازی روز گذشته در پاسخ به پرسشی مبنی*بر اینکه «آیا در نشست*های مشترک با بانک*مرکزی برای تصویب ابزارهای مختلف تامین*مالی مسکن همچون وام، صندوق*ها و رهن*ثانویه، صحبتی هم درباره لیزینگ مسکن رد و بدل شده است؟» گفت: ما در نامه*ای خطاب به بانک*مرکزی خواستار بررسی دقیق طرح لیزینگ مسکن شده*ایم و از شرکت*هایی که سابقه موثر و قابل*قبولي در لیزینگ کالاهای بادوامی همچون خودرو داشته*اند، برای ورودشان به بازار مسکن استقبال می*کنیم.

 

عبده*تبریزی با تایید تاثیر مثبت طرح لیزینگ مسکن تاکید کرد: سوابق خوبی از برخی شرکت*های لیزینگ در کشور وجود دارد و آنها در گذشته*ای نه*چندان دور، امکان خرید بیش از 2 هزار خودروی کار یا خودروهای سبک را برای متقاضیانی که ابتدا به ساکن نقدینگی لازم را برای خرید این خودروها نداشتند، فراهم کرده*اند.

 

عبده*تبریزی همچنین افزود: اگر شرکت*های لیزینگ تمایل به تامین مالی خریداران مسکن را داشته باشند، این موضوع از نظر ما نه تنها محل اشکال نیست که با آن موافقت هم می*کنیم و برای تصویب مجوزهای مربوطه در بانک*مرکزی، پیگیری نیز خواهیم کرد.

بهتر از وام 100 میلیونی؟

 

با طولانی شدن روند مذاکراتی که قرار است نتیجه آن به تصویب پرداخت وام 90 تا 100 میلیونی به خریداران مسکن منجر شود، هم*اکنون مسیر تصویب پیشنهاد مربوط به راه*اندازی شرکت*های لیزینگ مسکن - با توجه به سوابقی که در پیش*از انقلاب و همین*طور دهه70 از کارکرد لیزینگ در کشور وجود دارد- شاید کوتاه*تر از داستان افزایش وام باشد.

در حال حاضر یکی از معذوریت*های سیستم بانکی برای موافقت با افزایش وام خرید مسکن، کمبود منابع بانک*ها است که باعث شده احتمال ناتوانی بانک عامل در عمل تعهداتش را بالا ببرد و در نتیجه بانک را مجبور به استقراض از بانک*مرکزی کند.

 

در این میان از آنجا که دولت یازدهم به*شدت مخالف استقراض بانک*ها از بانک*مرکزی است و استقراض – ارائه خط*اعتباری مشابه خط*اعتباری مسکن*مهر از سوی بانک*مرکزی به بانک*مسکن- را تورم*زا می*داند، لازم است بانک*ها پیش*از افزایش سقف وام، بابت کفایت منابع خود اعتمادسازی لازم را انجام دهند.

 

این در حالی است که شرکت*های اعتباری متقاضی ارائه خدمت لیزینگ به بازار مسکن، قادر خواهند بود با اعلام سریع رقم منابع مالی خود، در صورت موافقت بانک*مرکزی، مجوزهای لازم را دریافت کنند.

 

وام خرید مسکن زمستان سال گذشته به 35 میلیون تومان افزایش پیدا کرد؛ اما این سقف تسهیلات طبق گفته مدیرکل دفتر برنامه*ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه*وشهرسازی، حداکثر 20 درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی را پوشش می*دهد که البته میزان این پوشش در تهران حدود 12درصد برآورد می*شود.

 

بانک*مسکن برای افزایش دوباره سقف وام باید تا نیمه تابستان امسال منتظر بماند و بعد از تهیه گزارش از ميزان منابع و مصارف وام 35 میلیونی و همچنین اطمینان از کافی بودن منابع برای پرداخت وام بزرگ*تر، اجازه دارد درخواست جدید خود را برای افزایش، به بانک*مرکزی ارائه کند.

در مقابل این مسیر نسبتا سخت و طولانی برای افزایش مبلغ وام خرید، چنانچه آمادگی شرکت*های لیزینگ برای ورود به بازار مسکن، واقعی باشد و با صدور مجوز از طرف بانک*مرکزی و شورای پول*واعتبار عملیاتی شود، این امکان برای خریداران مسکن ایجاد خواهد شد تا از طریق لیزینگ، حداقل به اندازه سه برابر مبلغ کنونی وام، اعتبار مالی دریافت کنند.

قدرت لیزینگ 4 برابر مبلغ وام

 

علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه*ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه*وشهرسازی درباره جزئیات نظام کارکرد لیزینگ مسکن اعلام کرد: در دنیا و به*خصوص در کشورهایی مثل ترکیه و آمریکا، نهاد*هایی وجود دارند که در دو زمینه «ساخت*وساز» و «مالی اعتباری» همزمان فعالیت می*کنند. این شرکت*ها در عرضه آپارتمان*هایی که خودشان احداث می*کنند، اعتبار درازمدت برای خریدار در نظر می*گیرند و معمولا به سه روش تامین 50درصد قیمت فروش، تامین 70درصد قیمت فروش و تامین 80 تا 90 درصد قیمت فروش، اقدام به اختصاص اعتبار به خریداران می*کنند.

چگینی با بیان اینکه مابه*التفاوت اعتبار تعیین*شده از طرف شرکت* لیزینگ و قیمت مسکن را باید خریدار به*صورت پو*ل*نقد پرداخت کند، افزود: در ایران با توجه به تجربه**ای که در سال*های گذشته از نوسانات نرخ تورم بر جا مانده است، باید قبل از راه*اندازی شرکت*های لیزینگ، تکلیف نحوه محاسبه نرخ سود تسهیلاتی که این شرکت*ها در قالب اعتبار به خریداران مسکن ارائه می*کنند، روشن شود و مکانیزم*های نظارتی بر این فعالیت*ها را در نظر بگیرند تا با تعیین سود معقول، از یکسو هزینه خرید مسکن با اعتبارات لیزینگی برای خریداران افزایش آن چنانی پیدا نکند و از سوی دیگر، برای ارائه کننده این اعتبارات نیز ریسک تورم، به کمترین حد برسد.

 

چگینی تصریح کرد: شرکت*های لیزینگ مسکن در صورت صدور مجوز فعالیت برای آنها، چنانچه حداقل 50درصد از میانگین قیمت آپارتمان در شهری مثل تهران را برای خریداران تامین مالی کنند، در این صورت در مقایسه با قدرت حداکثر 17درصدی وام فعلی خرید، قادر خواهند بود معادل 3برابر تسهیلات بانکی، به متقاضیان مسکن سرویس اعتباری ارائه کنند.

 

مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن افزود: شرایط کنونی بازار مسکن از بابت افزایش واحدهای مسکونی نوساز و فروش*نرفتن بخش زیادی از آنها که به*دلیل نبود قدرت خرید در طرف تقاضا، کار را برای سازنده*ها مشکل کرده است، از هر جهت برای ورود شرکت*های لیزینگ مناسب ارزیابی می*شود. این شرکت*ها چنانچه خودشان ساخت*وساز انجام *دهند، ابتدا می*توانند آپارتمان*های تحت مالکیت شرکت را با تامین*مالی و اعتباری به بازار مصرف عرضه *کنند و بعد از آن، شرایط فروش واحدهای مازاد سایر سازنده*ها را هموار کنند.

 

چگینی درباره اعتمادی که متقاضیان استفاده از خدمات لیزینگ باید در قضیه رهن یا انتقال سند ملک به شرکت*های لیزینگ داشته باشند، تصریح کرد: می*شود بانک*ها به*عنوان کارگزار این شرکت*ها وارد عمل شوند و به*عنوان حلقه ارتباطی اعتباردهنده و خریدار مسکن عمل کنند؛ ضمن اینکه تضامین لازم از طرف بانک*مرکزی نیز دريافت خواهد شد.

[Lean 56968]

مطلب زیر هم نظر یکی از دوستان در مورد طرح لیزینگ مسکن:

 

علي رغم مانوري كه برخي سايت ها و آقايون دولتي و ... در مورد اين موضوع مي دهند بايد عرض كنم كه ليزينگ مسكن در شرايط فعلي اقتصاد ايران قابل اجرا نيست و از هر دو طرف عرضه و تقاضا مشكلات بنيادي داره كه عملا طرح را صرفا در مرحله "طرح" نگه مي داره:

١- تامين منابع : در شرايط فعلي و با توجه به وضعيت وخيم مطالبات و منابع بانك ها هيچ بانكي حاضر به درگير نمودن منابع خود در چنين طرح هاي بلند مدت و پرريسكي نيست ، در حال حاضر عمده تاكيد و اولويت بانك ها تسهيلات كوتاه مدت مشاركتي است و بانك ها حتي تسهلات ٣٦ ماهه را هم با اكراه مي دن به مشتري و بيشتر مايل به دادن تسهلات ٦ ماهه و يك ساله هستند . بنابراين توقع پرداخت تسهيلات مسكن از منابع داخلي بانك ها نداشته باشيد

٢- ريسك بالاي قرارداد: مسلما در چنين قرارداد هايي همان خانه مد نظر به عنوان ضمانت در نظر گرفته خواهد شد ، خب حالا اگر طرف نداشت تا اقساطش را بدهد چه ؟ فوقش بانك مي خواهد خانه را توقيف بكند ؟ ، گيرم كه توقيف كرد ، بعدش چي كار مي خواد بكنه ؟ الان كلي خانه و ملك و كارخانه توقيف شده دست بانك هاست كه نمي دونن چي كارش كنن ؟ ضمنا طبق قانون نمي شه خونه اي كه طرف توش مي شينه رو توقيف كرد ( به شرط اينكه خونه ديگري نداشته باشه). برا همين بانك ها و شركت هاي ليزينگي وارد اين قرارداد پرريسك نمي شن

٣- مبلغ بالاي اقساط و عدم توان پرداخت: دوستان يه محاسبه بكنند تسهيلات ٧٠ ميليوني رو با نرخ سود "حتي " ٢١ درصد براي ده سال ، ١٥ سال ، ٢٠ سال ، ٣٠ سال تا به اعداد وحشتناكي برسند .

تسهيلات بلند مدت در سيستمي كه نرخ سود بالاست اقساط وحشتناكي داره و شما از يه جايي ببعد حتي دوره تسهيلات رو بيشتر بكني اقساط تغيير زياد نمي كنه از بس بهره بالاست .

اونوقت كي قراره تسهيلات با اقساط ماهيانه ٢-٣ ميليوني بگيره ؟ و چه جوري اقساط بده؟ ، بانك بايد توان باز پرداخت رو بسنجه ، اونهايي كه روي كاغذ متقاضي اين قراردادن ، در عمل مبلغ اقساط بيشتر از درآمد ماهانه شون خواهد بود ...

تو سيستمي كه تورم وجود نداره و نرخ بهره بسيار پايينه اين قرارداد به صرفه هست چون سيستم بانكي كارمزد مي گيره و تسهيلات گيرنده هم با اقساط بلند مدت بدهي رو پرداخت مي كنه . ولي تو ايران كه نرخ بهره بالاي بيست درصده ، اولا بانك راغب نيست چون براي منابعي كه درگير چنين طرح بلند مدتي مي كنه ماهانه سود پرداخت مي كنه ، تسهيلات گيرنده هم نمي تونه بگيره چون تو توانش نيست .