نقد و بررسی تحلیل رابطه حق سرقفلی با حق غیر منقول تبعی..

[S a d e n a 11333]

حقِ سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت، ابتدا در میان بازاریان و روابط تجار رواج پیداکرد،به طوری که طی سالیان متمادی این حق از جمله حقوق شخص مستأجر در عین مستأجره به حساب می آمد به این صورت که مستأجر ملک تجاری طبق معمول با پرداخت اجاره بهای ملک،مالک منفعت عین مستأجره می شد،ولی برخلاف قواعد و اصولی کلی حقوقی با انقضاء مدت اجاره، طبق عرف معمول بازاریان و تجّار، شخص موجر حق تقاضای تخلیه ملک تجاری را نداشت؛ لذا با انقضای مدت اجاره، مستأجر دارای حق تقدم و اولویتی بر دیگران می شد، مگر اینکه خود وی راضی به تخلیه ملک می شد یا آن که موجر ملزم می شد تا مبلغی پول در قبال تخلیه ملک به او بدهد. ایجاد چنین حقی برای مستأجر با این توجیه همراه بود که چون مستأجر محل تجاری در محل کسب و پیشه خود دارای اسم و رسمی شده و به عبارت حقوقی، شهرت تجاری کسب نموده؛ لذا شخص موجر حق نداشت با بیرون راندن وی کسب و تجارت مستأجر را منتقل کرده و ضرر برساند، خلاصه آن که این عقیده به مدت طولانی در بین بازاریان رواج یافت و جنبه الزامی به خود گرفت به گونه ای که،کمتر کسی یافت می شد که از پذیرش این عرف مسلم خودداری کند و یا از آن ناآگاه باشد. این موضوع از جمله مسائلی بود که طی سالیان متمادی دستگاه های قضایی، حقوقدانان و علی الخصوص فقها را به خود مشغول کرده بود. در این میان، اکثر فقهای معاصر با موضوع سرقفلی که متعارف بین مردم بود موافق نبودند و آن را پدیده ای ناهمگون با اساس و مبانی حقوق اسلامی می دانستند؛ لذا وجود این نوع حق، سبب مناقشات زیادی گردید. قضات وجود چنین پدیده ای را که بر اثر ترویج مستمر در روابط تجاری بازاریان و تجار حقِ سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت، ابتدا در میان بازاریان و روابط تجار رواج پیداکرد،به طوری که طی سالیان متمادی این حق از جمله حقوق شخص مستأجر در عین مستأجره به حساب می آمد.

حقوقی چون،حق تحجیر،حق وثیقه، حق دینی ناشی از انتقال مال غیرمنقول، حق سرقفلی، حق مالکیت ، حق حریم، حق مستأجر نسبت به عین مستأجر، و بطور کلی تمامی حقوق عینی بر اموال غیر منقول، از جمله حقوق غیر منقول تبعی محسوب می شوند.

طبق قانون سال 56: « سرقفلی حقی است که بدون پرداخت مبلغی در قبال آن، به نفع مستأجر ایجاد می گردد.

اما طبق قانون سال 76 «حق سرقفلی علاوه بر پرداخت اجاره بهای ثابت عین مستأجر، درقبال عوضی به نفع مستأجر ایجاد می گردد، به عبارت دیگر بر عکس وضعیت قانون 56 حق سرقفلی نه به صورت اتوماتیک، بلکه در قبال پرداخت ما به ازاء بوجود می اید

امروزه قاطبه مردم در قبال پرداخت پول برای خویش قائل به سرقفلی هستند.بنابراین شخص مستأجر با خرید این حق، دارای این امتیاز می گردد.همانطور که پیداست معنای عرفی سرقفلی موافق با قانون سال 76 می باشد.

حقوق غیرمنقول تبعی (ماده 18) در ذات و ماهیت خود حق تقدمی را برای منتفع آنها در برابر دیگران ایجاد می کند،

همانطور که حق سرقفلی نیز (معنای موجود در قانون 76) در برابر پرداخت اجاره بهای ثابتی است که برای مستأجر ایجاد می شود و طبیعتا حق تقدمی را برای وی در صورت انقضاء مدت ایجاد می کند و چون حق سرقفلی نیز همچون حقوق مذبور تبعا غیرمنقول می باشند لذا از این لحاظ شباهت تامی بین این دو حق وجود دارد.

در صورتیکه اگر حق تقدم موجود در سرقفلی تابع معنای دوم و حق تقدم موجود در اموال غیرمنقول تابع معنای اول می بود،به لحاظ شکلی، آثار و احکام مترتبه بر هر یک متفارت می شد.

به وجود آمده بود به دید نقّادانه می نگریستند و به دلایل گوناگونی از استناد به آن در آراء صادره، خودداری می کردندو تا این که، درنهایت قانون گذار وقت به دلیل استمرار و استقرار این حق در اذهان مردم و داشتن جنبه الزامی، مجبور به تایید و امضای آن شد(حکم امضایی)؛ بنابراین از سال 1339، عملاً این موضوع در قانون روابط مالک و مستأجر پیش بینی شد. در واقع، می توان گفت ضرورت تصویب قانون سال 39،نتیجه این الزام عرفی بود که باعث شد تا موضوع سرقفلی حتی بعد از تفسیر و تحولات بسیاری که طی قوانین مکرر التصویبی که تا سال 1379 ادامه داشت، همچنان پابرجا بماند.

[h=3]تبیین و تشخیص رابطه سرقفلی با حق غیرمنقول تبعی[/h]حال بعد از بیان سیر تاریخی حق سرقفلی،نوبت به بیان برخی موضوعاتی می رسد که در تقابل با حق سرقفلی،ممکن است،ایجاد شبهه و یا خلط مفهوم کند به صورتی که تشخیص محدوده هر یک از آن مفاهیم به طور دقیق و واضح،ممکن نگردد؛ بنابراین باتوجه به این که توضیح همه مفاهیم مشابه با سرقفلی،در این مقاله نمی گنجد، لذا به مقایسه و تحلیل یکی از مفاهیم حساس با حق سرقفلی می پردازیم. یکی از این مفاهیم، مبحث حق غیرمنقول تبعی موجود در اموال می باشد که شباهت زیادی با حق سرقفلی دارد، خصوصا ازاین جهت که

طبقه بندی و تقسیم اموال به عینی و دینی،منقول و غیر منقول، معقول و منطقی است، ولی این تقسیم بندی در مورد«حق» چندان به جا نیست، برای این که طبقه بندی اموال به منقول و غیرمنقول ناظر به اموال مادی خارجی است و حقوق مالی و ذهنی (حق) را نباید در ردیف اشیاءبه حساب آورد،

سرقفلی،همانند حق غیرمنقول تبعی برای مستأجر حق تقدمی در اجاره ملک و منافع ایجاد می کند؛ بنابراین با محدود کردن دایره شمول بحث بهتر است سؤالات و فرضیاتی را که ممکن است بر اثر این تشابه و تقابل به ذهن خطور کرده و مسأله ساز شود، در ذیل مطرح سازیم تاپس از بحث و بررسی موضوع، محملی برای آنها یافت گردد.

الف ـ زمینه های تشابه مفهوم سرقفلی با حق غیرمنقول تبعی تا چه اندازه می باشد؟ یا به عبارت دیگر، وجوه تشابه این دو مفهوم در چیست؟

ب ـ حق تقدم شناخته شده در حق سرقفلی همان حق تقدم مورد بحث در حق غیرمنقول تبعی است؟

ج ـ در صورت تفاوت معنی و مفهوم حق تقدم در، هر یک از موضوعات سرقفلی و حق غیرمنقول تبعی، ایا آثار و احکام مترتبه بر هرکدام از آنها نیز متفاوت خواهد بود؟

د ـ قلمرو و مصادیق اموال غیرمنقول تبعی، منحصر و محصور به موارد مندرج در ماده 18 ق.م. می باشد یا خیر؟

در این مقاله سعی شده تا مطالبی مختصر در توضیح هر یک از اجزاء تشکیل دهنده موضوع مقاله (تحلیل رابطه حق غیر منقول تبعی با سرقفلی) ارائه گردد تا در فهم مطلب مفید باشند.

[h=3]طرح موضوع[/h]حق از جمله امتیازاتی است که به هر انسان ذی روحی عطا شده تا در پرتو آن قادر باشد اراده خود را نمایان ساخته، با پشتوانه قانون بتواند در جامعه، معتبر و اثر گذار باشد، همچنین در مقابل هر حقی، تکلیفی نهفته است. تا شخص را در عین آزادی تا اندازه ای که رعایت حقوق دیگران اقتضاء می کند، محدود نماید؛ لذا هر حقی با تکلیفی روبروست وگرنه بدون وجود تکلیف، حق بی معنا بود.

طبقه بندی و تقسیم اموال به عینی و دینی،منقول و غیر منقول، معقول و منطقی است، ولی این تقسیم بندی در مورد«حق» چندان به جا نیست، برای این که طبقه بندی اموال به منقول و غیرمنقول ناظر به اموال مادی خارجی است و حقوق مالی و ذهنی (حق) را نباید در ردیف اشیاء به حساب آورد،پس اگر بخواهیم این حقوق را تقسیم کنیم،به جای توجه به ماهیت حقوقی آن باید موضوع حق را مشخص نموده، به تبعیت از آن موضوع، حق را منقول و غیر منقول و یا دینی و عینی نامید. اعمال عنوان «غیرمنقول تبعی» در حقوق عینی مشکلی ندارد، چرا که اگر حق عینی، مربوط به مال غیرمنقول باشد، حق نیز غیرمنقول خواهد بود و برعکس اگر ناظر به مال منقول باشد، حق مربوطه نیز منقول خواهد بود؛ به عنوان مثال، حق ارتفاق از ملک، حق غیرمنقول تبعی خواهد بود؛ چرا که این حق اختصاص به ملک دارد و ملک نیز از جمله اموال غیرمنقول می باشد؛ بنابراین این حق نیز به تبعیت از ملک غیرمنقول خواهد بود که در نتیجه اصطلاحا آن را حق غیرمنقول تبعی گویند. همین قاعده در مورد حقوق دینی نیز قابلیت اجرا دارد. حق دینی اصولاً منقول است، ولی این قاعده اطلاق ندارد، بلکه برحسب مورد ممکن است در مواردی غیرمنقول باشد. همان طور که می دانیم حق دینی شامل دو موضوع می باشد: الف ـ انجام عمل ؛ ب ـ انتقال مال،در خصوص بند الف باید گفت که تمام دعاوی مربوط به آن منقول خواهد بود؛ چرا که موضوع حق منقول می باشد،تهیه مصالح و طرح نقشه ساختمان در معماری،تسلیم مبیع غیرمنقول در بیع، همگی از حقوق دینی منقول می باشند؛ چرا که موضوع آن منقول است، ولی در مورد بند ب مورد باید بررسی شود، اگر تعهد بر انتقال مال ناظر به مال غیر منقول باشد اصل حق نیز به تبعیت از آن غیرمنقول خواهد بود و گرنه، منقول محسوب می شود. پس همان طور که گفته شد، حق غیرمنقول تبعی، حقی است که به تبعیت از ملک بوجود می اید و این بدین معنی است که خود حق، اصالتا، نمی تواند دارای صفات منقول و غیرمنقول باشد.

انواع حقوق غیر منقول تبعی در ماده 18 احصاء شده که عبارتنداز:«1 ـ حق انتفاع از اشیاء غیرمنقوله؛ 2 ـ حق ارتفاق نسبت به ملک غیر؛ 3 ـ دعاوی راجع به اموال غیرمنقوله»؛ ولی این احصاء دال بر منحصر بودن این نوع از حقوق به موارد مصرحه درماده 18 نمی باشد، بلکه حقوقی؛ چون: حق تحجیر،حق وثیقه، حق دینی ناشی از انتقال مال غیرمنقول، حق سرقفلی، حق مالکیت، حق حریم، حق مستأجر نسبت به عین مستأجر، و بطور کلی تمامی حقوق عینی بر اموال غیر منقول، از جمله حقوق غیر منقول تبعی محسوب می شوند.

به عنوان مثال همان طور که در خصوص حق دینی گفتیم،اگر موضوع حق،تعهد برانجام کار یا تسلیم مال غیرمنقول باشد حق دینی حقی منقول است، ولی اگر تعهد بر انتقال مال غیر منقول باشد، حق دینی، غیرمنقول خواهد بود یا در مورد سرقفلی که اگر عناصر آن را تجزیه کنیم،خواهیم دید از اجزائی همچون، کالاها، ابزارکار، علائم و اسم تجاری تشکیل شده که فی الجمله به اعتبار کالاها حقی غیرمنقول و به اعتبار علائم و اسم تجاری، حقی منقول خواهد بود. البته از یک طرف با توجه به اینکه معنای سرقفلی در حقوق ایران به این وسعت نمی باشد و از طرف دیگر، غرض اصلی از بر قراری حق سرقفلی،ایجاد حق تقدم برای مستأجری است بواسطه که حسن شهرت و طول مدت تصرف خود،اثری در معروفیت محل داشته است و از آنجا که این حق تقدم،تغییری در ماهیت سرقفلی از حیث منقول یا غیرمنقول بودن ایجاد نمی کند، لذا تفکیک عناصر

طبق قانون سال 56: « سرقفلی حقی است که بدون پرداخت مبلغی در قبال آن، به نفع مستأجر ایجاد می گردد،

اما طبق قانون سال 76 «حق سرقفلی علاوه بر پرداخت اجاره بهای ثابت عین مستأجر درقبال عوضی به نفع مستأجر ایجاد می گردد؛ به عبارت دیگر بر عکس وضعیت قانون 56 حق سرقفلی نه به صورت اتوماتیک، بلکه در قبال پرداخت ما به ازاء به وجود می اید

امروزه قاطبه مردم در قبال پرداخت پول برای خویش قائل به سرقفلی هستند.بنابراین شخص مستأجر با خرید این حق، دارای این امتیاز می گردد.همانطور که پیداست معنای عرفی سرقفلی موافق با قانون سال 76 می باشد.

حقوق غیرمنقول تبعی (ماده 18) در ذات و ماهیت خود حق تقدمی را برای منتفع آنها در برابر دیگران ایجاد می کند،

همانطور که حق سرقفلی نیز (معنای موجود در قانون 76) در برابر پرداخت اجاره بهای ثابتی است که برای مستأجر ایجاد می شود و طبیعتا حق تقدمی را برای وی در صورت انقضاء مدت ایجاد می کند و چون حق سرقفلی نیز همچون حقوق مذبور تبعا غیرمنقول می باشند لذا از این لحاظ شباهت تامی بین این دو حق وجود دارد.

در صورتیکه اگر حق تقدم موجود در سرقفلی تابع معنای دوم و حق تقدم موجود در اموال غیرمنقول تابع معنای اول می بود،به لحاظ شکلی، آثار و احکام مترتبه بر هر یک متفارت می شد.

سرقفلی شناخته شده درایران به صورتی که در بالا ذکر شد، بی فایده خواهد بود. از طرفی معیار عرف تجاری که در واقع منشاء شناسایی سرقفلی در قوانین ما بوده می تواند در تشخیص ماهیت آن کمک کند و پرواضح است که این عرف به چیزی جز غیر منقول بودن آن، نمی اندیشد. علاوه بر آن، وجود دلایلی همچون موارد ذیل، ادعای ما را قوام می بخشد، این عبارت که اولاً: طبق مواد 17و18و19 قانون سال 56 حق سرقفلی جدا از مالکیت بر ملک نیست؛ ثانیا: طبق ماده 18 قانون مذکور انتقال حق سرقفلی فقط با تنظیم سند رسمی امکان دارد حال آن که د ر اموال منقول اصولاً نیازی به تنظیم سند رسمی نیست.

حال پس از این توضیحات کلی، به تحلیل جزیی تر رابطه حق سرقفلی با حق غیر منقول تبعی می پردازیم: در حقوق فرانسه، سرقفلی حقی است بر مشتریان دائم و سرمایه تجارتخانه، ولی عنصر اصلی آن حفظ مشتریان تاجر و امتیازی است که او در اثر کار و فعالیت و امانت خود به دست آورده است. در حقوق، مفهوم سرقفلی محدودتر از آنچه ذکر شده می باشد. طبق قانون سال 1346 «سرقفلی حقی است که به واسطه آن مستأجر بر دیگران نسبت به اجاره کردن محل کسب مقدم است».

به عبارت دیگر با توجه به عرف کنونی و قوانین موجود در نظام حقوقی ایران، سرقفلی دارای دو مفهوم خواهد بود:

[h=3]اول ـ در قوانین:[/h]الف ـ طبق قانون سال 56: « سرقفلی حقی است که بدون پرداخت مبلغی در قبال آن به نفع مستأجر ایجاد می گردد.به عبارت دیگر، مستأجر فقط با پرداخت اجاره بهای ثابتی که قبلاً با موجر در قبال استفاده از منافع ملک تجاری توافق کرده بود، حق سکنای در آن را به دست می آورد که براساس مرور زمان و ایجاد اعتبار و شهرت تجاری، خود به خود دارای عنوانی بنام«سرقفلی» می شد، بدون آن که درمقابل این حق، وجهی به موجر پرداخته باشد (حمایت از مستأجر). طبق این قانون با پایان یافتن مدت اجاره مندرج دراجاره نامه،مستأجر حق اقامت مجدد را پیدا می کرد و موجر نمی توانست وی را مجبور به تخلیه ملک تجاری نماید (،مگر درموارد مصرحه در مواد 14 و 15 قانون موجر و مستأجر سال 56). این تمدید مدت اجاره به خودی خود و به طور اتوماتیک صورت می گرفت و نیازی به تنظیم مجدد سند اجاره نبود؛ لذا به محض انقضاء مدت، مستأجر به نوعی حق تقدم بردیگران داشت.

ب ـ طبق قانون سال 76 «حق سرقفلی علاوه بر پرداخت اجاره بهای ثابت عین مستأجر، درقبال عوضی به نفع مستأجر ایجاد می گردد. به عبارت دیگر عکس

وضعیت قانون 56 حق سرقفلی نه به صورت اتوماتیک، بلکه در قبال پرداخت ما به ازاء به وجود می اید(حمایت از موجر). پولی که مستأجر در ابتدای عقد اجاره می پردازد و مطابق آن شخص مستأجر که سرقفلی پرداخت کرده است در اجاره کردن آن ملک،اولی از دیگران بوده، و هرگاه مدت اجاره ملکی که سرقفلی آن گرفته شده، منقضی شود، مالک موظف است آن را به همان مستأجر یا شخص دیگری که او موافقت می کند اجاره دهد، صاحب ملک هم می تواند ملک خود را به دیگری اجاره دهد و علاوه بر مال الاجاره، از او سرقفلی بگیرد و در این صورت، ملکی را که اجاره داده،نمی تواند به دیگری اجاره دهد هر چند مدت اجاره تمام شده باشد. طرفداران این نظریه معتقدند: مبنای حق اولویت، عرف است؛ یعنی عرف برای مستأجر قائل به حق اولویت می باشد و این اولویت قابلیت انتقال به غیر را دارد.

[h=3]دوم ـ در عرف:[/h]امروزه، قاطبه مردم در قبال پرداخت پول برای خویش قائل به حق سرقفلی هستند؛ بنابراین شخص مستأجر با خرید این حق، دارای این امتیاز می گردد.همان طور که پیداست معنای عرفی سرقفلی موافق با قانون سال 76 می باشد؛ زیرا همان طور که در عرف شاهد هستیم، می گویند فلانی سرقفلی مغازه اش را فروخت؛ یعنی آن را تخلیه و به دیگری واگذار کرد و نه این که سرمایه و نام تجاری و شهرت تجاری خود را به دیگری واگذار کرد؛ بنابراین همان طور که می دانید: «صفت ممتاز و عنصر اصلی سرقفلی،حق مقدم در اجاره و مالکیت منافع عین مستأجر در برابر اجاره بهای ثابتی است که طرفین برآن تراضی کرده اند و از این لحاظ شباهت تام با حقوق غیرمنقول تبعی (ماده 18 ق.م)دارد.».

در توضیح این رابطه می توان دو معنای متفاوت برای عبارت «حق تقدم» در نظر گرفت:

اول ـ حق تقدم مالک بردیگران به اعتبار مالک بودن (مالک عین و منفعت ـ مالک به معنای واقعی کلمه)؛

دوم ـ حق تقدم مالک طبق قانون موجر و مستأجر سال 1356(مالک منفعت).

[h=3]تحلیل معنای اول[/h]اگر معنای اول را در خصوص عبارت «حق تقدم» قبول نماییم، می توان این چنین تحلیل کرد که مالک ملکی در عین مسلط شدن بر ملک خویش (تسلط مادی ـ معنوی) دارای حق تقدم بر دیگران در مورد ادعاهای مطرح شده نسبت به ملک مورد نظر خواهد بود؛ چرا که طبق ماده 35 قانون مدنی، «سلطه فعلی او دلیل بر تقدم وی بر دیگران می باشد». به عنوان مثال با تسلط یافتن شخص بر زمینی و تحجیر نمودن آن، نسبت به دیگران دارای حق تقدم است. همچنین است تصرف عین مستأجره توسط مستأجر که با فرض عدم انقضاء مدت، مستأجر در عین تصرف و انتفاع از ملک،دارای حق تقدم بردیگران می باشد.

[h=3]تحلیل معنای دوم[/h]این معنی از عبارت «حق تقدم» (حق تقدم مندرج در قانون سال 76) مناسبت چندانی با این بحث ندارد؛ چرا که حق غیر منقول تبعی (ماده 18ق.م) دارای خصوصیتی همچون حق سرقفلی موجود در قانون سال 56 نیست که به صرف اجاره کردن ملک تجاری ایجاد شود بدون این که عوضی در قبال ایجاد این حق (سرقفلی) به مؤجر

امروزه قاطبه مردم در قبال پرداخت پول برای خویش قائل به سرقفلی هستند؛بنابراین شخص مستأجر با خرید این حق، دارای این امتیاز می گردد.همان طور که پیداست معنای عرفی سرقفلی موافق با قانون سال 76 می باشد.

پرداخت شود، بلکه حقوق مندرج در ماده 18 در قبال ایجاد پرداخت پول و به مدت معین قابل ایجاد بوده، برای تمدید آنها نیاز به توافق مجدد شفاهی یا کتبی می باشد. ممکن است ادعا شود که گاهی اوقات در حق انتفاع نیز همچون حق سرقفلی برای منتفع حق انتفاع رایگان ایجاد می شود؛ یعنی منتفع به طور مجانی از حق انتفاع استفاده می کند بدون این که عوضی به مالک بدهد، در جواب گفته می شود: صحیح است که گاهی اوقات ایجاد حق انتفاع همانند سرقفلی (سرقفلی سال 56) در برابر عوض نیست، ولی این امر باعث نمی شود تا مالک نتواند عوضی را در قرارداد حق انتفاع جعل کند،حال آن که در خصوص حق سرقفلی (طبق قانون 56) قراردادن عوض، مخالف قانون و عرف مسلم محسوب شده و کأن لم یکن می باشد.

[h=3]نتیجه گیری[/h]اجمالاً باید گفت که حقوق مندرج در ماده 18 ق.م. شامل حق تقدم به معنای دوم نمی باشد، بلکه حق تقدم به معنای اول در مورد آنها صادق است؛ چرا که حقوق غیرمنقول تبعی (ماده 18) در ذات و ماهیت خود حق تقدمی را برای منتفع آنها در برابر دیگران ایجاد می کند، همان طور که حق سرقفلی نیز (معنای موجود در قانون 76) در برابر پرداخت اجاره بهای ثابتی است که برای مستأجر ایجاد می شود و طبیعتا حق تقدمی را برای وی در صورت انقضاء مدت ایجاد می کند و چون حق سرقفلی نیز همچون حقوق مذبور تبعا غیرمنقول می باشند. لذا از این لحاظ شباهت تامی بین این دو حق وجود دارد.در صورتی که اگر حق تقدم موجود در سرقفلی تابع معنای دوم و حق تقدم موجود در اموال غیرمنقول تابع معنای اول می بود،به لحاظ شکلی، آثار و احکام مترتبه بر هر یک متفارت می شد.

 

تحلیل رابطه حق سرقفلی با حق غیر منقول تبعی