جایگاه حقوق ثبت در دعاوی

[S a d e n a 11333]

قوانین, ضوابط ومقررات ثبت اسناد و املاك از جمله مباحثی هستند كه در حقوق ثبت مورد بحث و بررسی قرار می گیرند. كلمه ثبت از نظر حقوق ثبت اصطلاحاً عبارتست از نوشتن قراردادها , معاملات و وضعیت املاك در دفاتر رسمی , تعریف سند یا اسناد نیز در ماده 1284 قانون مدنی: سند عبارت است از هر نوشته ای كه در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. و ماده 1286 همان قانون: سند بر دو نوع است: رسمی و عادی عنوان شده است همچنین ملك یا املاك از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاك عبارت است از مال غیرمنقول , البته نه به معنای آن كه در موارد 12 الی 18 قانون مدنی تعریف شده , بلكه به معنای اخص آن كه در عرف هم ملك و املاك نامیده می شود و فقط شامل زمین و بنای احداثی در آن است. بنا به تجربه به جرات می توان ادعا كرد كه پرونده های حقوقی و كیفری با منشاء اختلاف ثبتی سنگین ,‌ پیچیده و در عین حال پر اهمیت ترین دعاوی مطرح در مراجع قضایی را تشكیل می دهد, بر این اساس هدف غایی طرح این مكتوب , صرفنظر از فایده ای كه برای منزلت آكادمیك آن دارد, تبیین جایگاه حقوق ثبت در حقوق موضوعه ایران و میزان اهمیت و مدخلیت آن در حل و فصل دعاوی حقوقی و كیفری , بخصوص برای آندسته از فعالان عرصه حقوق است كه ارتباط و آشنایی اندكی با این حوزه از حقوق به معنای اخص دارند.

بررسی و جایگاه و اهمیت حقوق ثبت در دعاوی حقوقی و كیفری.

چنانچه پیش از این تقریر شد پرونده های حقوقی و كیفری با منشاء اختلاف ثبتی از جمله مهمترین دعاوی مطرح در مراجع قضایی محسوب شده كه بلحاظ پیچیدگی و صعوبت مسایل مطرح در اینگونه دعاوی معمولا در رتبه ای پس از دعاوی قتل, نزاع های دستجمعی , ناموسی و همچنین دعاوی تجاری ناشی از قراردادهای پیمانكاری قرار می گیرند.

ماده 70 قانون ثبت: سندی كه مطابق قوانین به ثبت رسیده , رسمی است و تمام محتویات و امضای مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اینكه مجعولیت آن سند ثابت شود

 

جهت درك این مدعا توجه به برخی نمونه های پرونده های حقوقی وكیفری با منشاء ثبتی كه ذیلاً عنوان می گردد وافی به مقصود است:

الف- دعاوی كیفری:

1-دعوای تصرف عداونی مدعی مالكیت اراضی به طرفیت متصرفی كه مترصد احداث اعیانی است. ( در وضعیتی كه هنوز درخواست ثبتی بعمل نیامده باشد),

2-دعوای تجاوز به اراضی ملی شده و املاك دولتی با وجود ادعای سبق تصرف مالكانه متهم,

3-دعوای جعل سند رسمی با تبانی سردفتر و نیز دعاوی جعل معنوی سند رسمی,

4-دعوای كیفری مربوط به معاملات معارض نسبت به اعیان و منافع و حقوق املاك ثبت شده,

5-دعوای ابطال سند انتقال اجرائی ثبتی كه در جریان اجرای آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائیه به طرفیت متوفی ادامه یافته است, از جنبه كیفری آن, و ... .

ب- دعاوی حقوقی:

1-اعتراض به درخواست ثبت متصرف مدعی مالكیت از طرف مدعی مالكیت دارنده اسناد و بنچاق قدیمی,

2-دعوای خلع ید مالك ثبتی علیه مالك و متصرف عرصه و اعیان به داعیه (وقوع) اشتباه در پیاده سازی محدوده ملك در طبیعت (با وجود مالكیت ثبتی متصرف),

3-دعوای اعتراض به تحدید حدود از ناحیه مالك ثبتی مجاور به داعیه عدم متعابعت از حدود قطعی شده پس از تحدید,

4-دعوای ابطال تقسیم املاك مشاع به جهت عدم دخالت همه مالكین مشاع در امر تقسیم,

5-دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی كه جریان اجرائی آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائیه به طرفیت متوفی ادامه یافته است, از جنبه حقوقی آن و دهها نمونه دیگر ...

[h=2]اهمیت حقوق ثبت از حیث آثار ثبت رسمی:

[/h]هدف از ثبت اسناد در یك بیان كلی رسمیت و اعتبار بخشیدن و نتیجتاً استفاده از امتیازاتی است كه قانونی برای اسناد ثبت شده قائل گردیده است كه به برخی از امتیازات قانونی اشاره می گردد: ماده 1292 قانونی مدنی: در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی كه اعتبار اسناد رسمی را دارند انكار و تردید مسموع نیست و طرف می تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور كند یا ثابت نماید كه اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است ماده 1290 قانونی مدنی : اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است ... ماده 70 قانون ثبت: سندی كه مطابق قوانین به ثبت رسیده , رسمی است و تمام محتویات و امضای مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اینكه مجعولیت آن سند ثابت شود ماده 71 قانون ثبت: اسناد ثبت شده در قسمت مراجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آن نسبت به طرفین یا طرفی كه تعهد كرده و كلیه اشخاصی كه قائم مقام قانونی آن محسوب می شوند آن محسوب می شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت ماه 72 قانون ثبت : كلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقوله كه بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاك ثبت شده باشد , نسبت به طرفین معامله و قایم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار كامل و رسمیت خواهد

ماده 1292 قانونی مدنی: در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی كه اعتبار اسناد رسمی را دارند انكار و تردید مسموع نیست و طرف می تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور كند یا ثابت نماید كه اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است

 

ماده 73 قانونی ثبت : قضات و مامورین دیگر دولتی كه از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنكاف می نمایند در محكمه انتظامی یا اداری تعقیب می شوند و در صورتیكه این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود , محكمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری آنها را به جبران خسارت وارده نیز محكوم خواهد نمود ماده 92 قانون ثبت : مدلول كلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حكمی از محاكم عدلیه لازم الاجراست ... ماده 93 قانون ثبت: كلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاك ثبت شده مستقیماً و بدون مراجعه به محاكم لازم الاجراست ... بدیهی است فواید و امتیازات ثبت قراردادها , معاملات و وضعیت املاك تا به حدی است كه بیش از پیش هر نظری را بر ضرورت الزامات گسترده تری برای ثبت جهت احتراز از مسایل عدیده ناشی از عدم ثبت رسمی اعمال حقوقی, مجاب می نماید. شاید از همین رهگذر است كه برخی از صاحبنظران حتی در مفاهیم وقوع عقد بیع و مالكیت ناشی از معاملات املاك غیرمنقول ثبت شده به لحاظ مقررات مواد 22 و 46 قانون ثبت قایل به تفكیك گردیده و تحقق معامله و ثبوت مالكیت خریداران این قبیل اموال را به تنظیم سند رسمی در دفترخانه منوط و موكول می دانند. البته به نظر می رسد با توجه به نظریه سنتی در خصوص ملزومات وقوع عقد بیع و نیز تصریحات مواد 183 و 191 قانون مدنی, كه بر اساس آن برای وقوع عقد صرفاً نیاز به ایجاب و قبول است , پذیرش چنین نظریه ای حداقل در وضعیت قانونی فعلی , مشكل است. ولی فایده ای كه برای این نظریه متصور است, تاكید بر رویكردی قانونی است كه الزامات افزونتری را بر اشخاص جهت ثبت معاملات املاك غیرمنقول حاكم می نماید.

فرآوری:فاتح حسینیبخش حقوق تبیان