S a d e n a 11333 اشتراک گذاری ارسال شده در 6 اردیبهشت، ۱۳۹۲ مطابق ماده ۲۳ آئین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمانها شركای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر وهزینه هایی كه برای حفظ ونگهداری قسمتهایی از بنا مصرف می شود مشاركت كنند. پرداخت هزینه های مشترك ساختمان كه با عنوان حق شارژ از آن اسم برده می شود، در ابتدا برای استفاده بهینه ساكنان ومالكان ساختمان و حفظ و نگهداری ساختمان و تأسیسات آن و سایر هزینه های متعلقه ازجمله پرداخت حق الزحمه مدیران، پرداخت هزینه خدمات عمومی و دولتی مشترك، حق بیمه و… است. طبق ماده (۳) قانون تملك آپارتمانها سهم هریك از مالكان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان، بجز هزینه هایی كه به دلیل ارتباط نداشتن با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد یا اینكه مالكان ترتیب دیگری برتقسیم این مخارج پیش بینی كرده باشند ومسؤولیت تعیین سهم هریك از مالكان یا استفاده كنندگان مطابق تبصره ذیل همان ماده با مدیران ساختمان است بنابراین اولاً مطابق ماده ۲۳ آئین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمانها شركای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر وهزینه هایی كه برای حفظ ونگهداری قسمتهایی از بنا مصرف می شود مشاركت كنند. تذكر این نكته ضروری است كه این تكلیف صرفاً متوجه مالكان آپارتمانهانیست، بلكه قانونگذار با استفاده از جمله «مالكین یا استفاده كنندگان» پرداخت این هزینه ها را در مواردی كه اشخاص ثالث تحت عناوین اجاره، رهن و… ازاین آپارتمانها استفاده می كنند، برعهده اینگونه افراد قرار داده است و پس از تعیین سهم هریك از مالكان یا استفاده كنندگان، آنان مكلف به پرداخت سهم خود هستند. بنابراین در صورت پرداخت نشدن هزینه های مشترك ساختمان، به موجب ماده ۱۰ مكررقانون تملك آپارتمانها، مدیر یا هیأت مدیران باید به وسیله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهی وصورت هزینه ها را مطالبه كنند. چنانچه فرد ممتنع ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیأت مدیره می توانند به تشخیص خود از دادن خدمات مشترك از قبیل شوفاژ، آب گرم ، برق ، گاز و … به او خودداری كند. در صورتی كه فرد یا افراد مذكور همچنان از پرداخت این هزینه ها وبدهی مربوطه امتناع كنند به درخواست مدیر یا مدیران ساختمان اداره ثبت محل برای وصول این وجوه طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد كرد وپس از وصول مبالغ مطالبه شده خدمات مشترك را مجدداً برقرار كند. مدیران می توانند چنانچه قطع این نوع خدمات برای وصول مطالبات مؤثر نشود وموضوع اجرائیه صادره از اداره ثبت محل نیز به دلایل مختلف قابلیت اجرا نداشته باشد با اجازه حاصله از تبصره یك ماده فوق الذكر به دادگاه شكایت كنند ودادگاه واحد بدهكار رااز دریافت خدمات دولتی كه به مجموعه ارائه می شود محروم می كنند و تا دوبرابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه واحد بدهكار را محكوم كند. دراینجا تذكر چندنكته ضروری است : ۱ـ مدیران موظف نیستند ابتدا از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ثبت محل اقدامات خود را پیگیری كنند و در صورت عدم حصول نتیجه به دادگاه مراجعه نمایند. زیرا دادگاه و دادگستری مرجع رسمی رسیدگی به دعاوی و تظلمات است. (اصل ۱۵۹ قانون اساسی) ۲ـ استفاده از قید شكایت در متن قانون از باب مسامحه است و طرح دعوی می بایست با تقدیم دادخواست انجام شود. ۳ـ دادگاه پس از صدور حكم به ادارات و مراجع ارائه دهنده خدمات عمومی از قبیل آب، برق و تلفن و گاز... مشروط بر اینكه مستقلاً مورد استفاده واحد بدهكار قرار گیرد، دستور قطع این خدمات را می دهد. یكی دیگر از مسائل و مشكلاتی كه اكثر آپارتمان نشینها با آن مواجه هستند این است که بعضی از همسایگان به طور مثال با نصب طناب جلوی پنجره آپارتمان كه مشرف به در ورودی و حیاط ساختمان است لباسهایی را كه شسته اند برای خشك شدن روی این طناب آویزان می كنند كه نمای ساختمان را نامناسب می كنند و متأسفانه به تذكر مدیر ساختمان نیز توجهی ندارند.در این ارتباط مالكان آپارتمانها در استفاده از قسمتهای اختصاصی خود هیچ محدودیتی ندارند مگر اینكه قسمتهای مشترك ساختمان را تحت تأثیر قرار دهد. البته درها و پنجره در صورتی جزو قسمتهای مشترك است كه خارج از قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد، نمای خارجی ساختمان از قسمتهای اشتراكی است كه حفظ آن از نظر ظاهر و زیبایی بر عهده كلیه شركا است و هیچ یك از ساكنان یا مالكان آپارتمان نمی توانند در نمای ساختمان تصرفاتی كنند كه موجب تغییر آن شود. بخصوص اینكه این تصرفات یا تغییرات در مرئی و منظر عمومی باشد. بنابراین با توجه به اینكه مطابق ماده۹ قانون تملك آپارتمانها هیچ یك از مالكین حق ندارند بدون موافقت اكثریت مالكین تغییراتی در محل یا شكل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مرئی و منظر باشد، بدهد، استفاده ساكنین آپارتمان مورد نظر از رخت آویز غیرمتعارف كه موجب نازیبا شدن نمای ساختمان شود ممنوع است. مدیران ساختمان می توانندبا ارسال اظهارنامه به استفاده كنندگان این آپارتمان اخطار كنند كه ظرف ده روز از ابلاغ اظهارنامه نسبت به اعاده وضعیت سابق و استفاده از رخت آویز مناسب و متعارف اقدام کنند و در صورت اقدام نکردن ساكنان و بی توجهی به درخواست مدیران، ازطریق مراجعه به دادگستری رفع اینگونه تصرفات واعاده وضع سابق را درخواست كنند. استفاده انحصاری مالك از آپارتمان كه جزو قسمتهای انحصاری است دارای هیچ محدودیتی نیست اما این آزادی مانند هرنوع آزادی دیگری نامحدود و بدون قید وشرط نیست و تا اندازه ای مجاز و قانونی است كه مزاحمتی برای سایر مالكان و ساكنان نداشته باشد و اختلالی در آسایش آنها ایجاد نكند در غیر این صورت ممنوع است و مالكان با عنایت به سایر قوانین اعتراض خود را به این نوع اقدامات اعلام كنند. مبنای این موضوع قاعده لاضرر و اصل ۴۰ قانون اساسی است كه مقرر داشته است: «هیچ كس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد». لذا، صرف نظر از اینكه مالك یا ساكنین آپارتمان حق هرگونه تصرف در داخل آپارتمان خود را دارند واعمال این حق آن هم به این صورت تجاوز به حقوق سایر مالكین است و ممنوع است. مشکل بزرگ دیگری که در زندگی آپارتمان نشینی وجود دارد این است که در ساختمان های چند واحدی بعضی از ساكنان كه واحد آنها دارای پاركینگ نیست، جای پاركینگ دیگری را اشغال می كنند، این در حالی است که پاركینگ یكی از متعلقات آپارتمان است كه ممكن است به صورت اختصاصی به یك واحد تعلق داشته باشد كه در اینصورت محل و مساحت آن در صورت مجلس تفكیكی و سند رسمی درج شده و ملك اختصاصی آپارتمان محسوب می شود و به همین علت مالك حق همه گونه استفاده از آن را دارد وهیچ كس نمی تواند این حق را از او سلب كند و یا بدون اجازه از پارکیشنگ استفاده کند. شكل دیگر مالكیت پاركینگ و تعلق آن به هر واحد به صورت مشاعی و اشتراكی است به عبارت دیگر فقط واحدهایی می توانند به صورت مشاعی از پاركینگ بهره برداری و استفاده كنند كه مشخصات آنها در صورت مجلس تفكیكی و مالكیت مشاعی پاركینگ قید شده باشد. این فرض در حالتی است كه پاركینگ ساختمان كفایت استفاده تمام واحدها را داشته باشد، به عبارت دیگر بعضی از واحدها حق استفاده از پاركینگ را دارند و بعضی دیگر نمی توانند از آن استفاده كنند، در چنین مواردی به صورت متعارف مالكان می تواند قسمت معینی از پاركینگ را به هر كدام از واحدهای مجاز به استفاده از پاركینگ اختصاص دهند. در هر یك از حالتهای فوق مالكان دارای پاركینگ می توانند به جرم تصرف عدوانی علیه متصرفین شكایت كنند و ابتدا رفع تصرف واعاده وضع سابق را تقاضا کنند. لازم به تذكر است در حالتی كه مالكیت پاركینگ ساختمان به صورت مشاعی، اشتراكی باشد هر یك از مالكان به صورت انفرادی یا به صورت گروهی می توانند علیه متصرف یا متصرفین اقامه دعوی كنند. امادر حالی كه پاركینگ به صورت تفكیكی و اختصاصی به عنوان متعلقات در مالكیت، مالك آپارتمان باشد (شكل اولیه) چون پاركینگ در قسمت اختصاصی قرار دارد تنها مالك آپارتمان حق شكایت دارد. اما در شكلی كه پاركینگ به صورت مشاعی در مالكیت تعدادی از مالكان است و كفایت استفاده تمامی ساكنان را نمی كند و برخی از آپارتمانها دارای پاركینگ نیستند در این حالت به دلیل اینكه مدیران وظیفه حفظ ونگهداری مشتركات ساختمان را بر عهده دارند می توانند علیه متصرف طرح شكایت كنند مضافاً اینكه هر كدام از مالكان نیز به تنهایی و به صورت مجتمع حق شكایت دارند. محمد سمیعی(حقوقدان) 2 لینک به دیدگاه
S a d e n a 11333 مالک اشتراک گذاری ارسال شده در 6 اردیبهشت، ۱۳۹۲ حقوق شهروند حقوق‌آپارتمان‌نشینها در قانون تملك آپارتمان ها اراده اكثریت مالكان كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را دارا هستند، تحمیل می شود ( ماده ۶) و حتی به موجب ماده ۸ این قانون در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی كه عده مالكین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالكان مكلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند به این ترتیب قانونگذار به وسیله فرض نوعی شخصیت حقوقی ناقص، محدودیت تازه ای برای حق مالكیت ایجاد كرده است. ماده ۶ در همین راستا مقرر نموده است: چنانچه قراردادی بین مالكان ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترك به اكثریت آرا مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالك باشند. بنابراین مقصود از اكثریت عددی مالكان نیست، اكثریت عددی است كه بیش از نیمی از كل ساختمان را مالك باشند. باید دانست كه اجرای اراده اكثریت تنها در امور اداری و تعمیرات ضروری ممكن است و به استناد آن نمی توان در ساختمان تغییر عمده داد یا بر طبقات آن افزود، این تغییرات نیاز به توافق همه مالكان دارد. [h=2]حقوق و تكالیف خریدار آپارتمان[/h]قانون تملك آپارتمان ها برای احتراز از هرگونه ابهام درباره حقوق خریدار آپارتمان در ماده ۱۰ به حق مالكیت او در بخش های اختصاصی و اشتراكی اشاره می كند: هر كس آپارتمانی را خریداری نماید. به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن نباشد یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گیرد، مگر آن كه مالكیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد. مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت های مشترك و به طور كلی مخارجی كه جنبه مشترك دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یك جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالك ( به ترتیبی كه در آیین نامه ذكر خواهد شد) پرداخت شود، هرچند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج برای آن است صرف نظر نماید(۵). [h=2]حقوق و تكالیف آپارتمان نشینان در جامعه امروز[/h]همان گونه كه ذكر شد، بیشترین اختلافات همسایه ها بر سر قسمت های مشترك می باشد، چرا كه هر یك از مالكان یا مستاجران باید متناسب با متراژ آپارتمانشان به كل ساختمان، هزینه های شارژ مشترك را بپردازند، به علاوه وقتی كه این قسمت های مشترك فرسوده شده یا به تعمیر نیاز دارند نیز باید هر یك از مالكان به نسبت از عهده هزینه برآیند. [h=3]حق شارژ[/h]یكی از مسایل اختلاف برانگیز كه باعث تنش و بعضا نزاع میان ساكنان مجتمع مسكونی یا آپارتمان ها می شود هزینه های مشترك ساختمان یا همان كه ما آن را شارژ می نامیم است. نكته مهم این كه حق شارژ آپارتمان ارتباطی به بودن یا نبودن در خانه یا كم یا زیاد مصرف نمودن ندارد و كسی نمی تواند در صورت تصویب مجمع عمومی یا مدیر ساختمان از پرداخت ثمن شارژ احتراز نماید. البته طبق قانون برای مشخص شدن هزینه های شارژ كه به هر یك از آپارتمان ها تعلق می گیرد طرق مختلفی وجود دارد. اولین راه آن است كه می توان سهم اختصاصی هر مالك یا مستاجر به كل ساختمان را مشخص كرد و بر مبنای آن برای هر آپارتمان حق شارژ را مشخص نمود یا آن كه به ترتیب خاصی مالكان خودشان به توافق برسند كه میزان هزینه های شارژ برای هر آپارتمان چقدر باشد و راه سوم سهم این است كه با موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنایی اختصاصی ساختمان هستند هزینه های مشترك براساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی نیز می رسد و حسب زیربنای اختصاصی هر واحد محاسبه شود. البته این مطالب برگرفته از ماده ۴ قانون تملك آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳ می باشد. [h=3]تغییر در بنا و نما[/h]یكی از مسایلی كه خیلی درباره آن بحث می شود، تغییراتی است كه در ساختمان داده می شود. طبق ماده ۹ قانون تملك آپارتمان ها، هر یك از مالكان می تواند با رعایت مقررات قانون تملك آپارتمان و قوانین مربوط به معماری و ساخت و ساز، هر زمانی كه اراده كنند بنایی احداث كرده و تغییرات مطلوبش را در قسمت اختصاصی خود انجام دهند. اما هیچ یك از مالكان حق ندارد بدون موافقت اكثریت، تغییراتی در محل یا شكل در، سر در یا نمای خارجی و حتی در قسمت های اختصاصی خود كه در مرئی یا منظر باید زبان عامیانه در نمای قابل دید و بیرونی است انجام دهد. [h=3]هزینه های تعمیرات[/h]علاوه بر هزینه های شارژ كه میزان آن معمولا مشخص است، با گذشت چند سال از ساخت و ساز ممكن است مشكلاتی برای آپارتمان پیش بیاید و لازم باشد برای آن كه یكباره همه ساختمان فرو نریزد، پولی كه گاهی وقت ها خیلی هم كلان است خرج شود تا ملك محافظت شود. در چنین مواردی طبق قانون، مخارج مربوط به محافظت و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت های مشترك و به طور كلی مخارجی كه جنبه مشترك دارد یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یك جا انجام شود، تناسب سهم هر یك از مالكان آپارتمان پرداخت شود. هرچند مالك هر یك از آپارتمان ها بگوید كه از آن به بعد نمی خواهد از آن قسمتی كه هزینه برای آن صرف می شود استفاده كند. البته تذكر این نكته در مورد پول خرج كردن برای ساختمان اعم از دادن حق شارژ یا هزینه های تعمیرات ضروری است. این كه تكلیف پرداخت این هزینه ها صرفا متوجه مالكان آپارتمان ها نیست، بلكه قانونگذار با استفاده از جمله مالكان یا استفاده كنندگان پرداخت برخی از این هزینه ها را در مواردی كه مالك در آن جا ساكن نیست و به جای او مستاجر وجود دارد برعهده او قرار داده و پس از تعیین سهم هر یك از مالكان یا استفاده كنندگان، آنها مكلف به پرداخت سهم خود هستند یا آن كه باید طبق قرارداد آن را از سوی مالك آپارتمان پرداخت كنند. [h=2]امتناع از پرداخت و ضمانت اجرایی آن[/h]وقت هایی هست كه یكی از مالكان آپارتمان یا مستاجران خیلی راحت و خونسرد می گوید كه اصلا دلش نمی خواهد هزینه هایی را كه مدیر ساختمان یا هیات مدیره تعیین كرده اند بپردازد و خیلی مایل است بداند آنها چه می توانند بكنند! در چنین حالتی به موجب ماده مكرر قانون تملك آپارتمان ها، مدیر یا هیات مدیره باید سیر قانونی را طی كنند كه روالش به این صورت است كه ابتدا مدیر یا هیات مدیره باید اظهارنامه ای را به این بنده خدا بدهند كه در آن مبلغ بدهی و صورت هزینه ها به صورت شفاهی مشخص شده باشد و آنها را مطالبه كنند. اگر این فرد كوتاه آمد و تا ۱۰ روز پول را پرداخت كه هیچ، ولی اگر طرف سمج بازی درآورد و همچنان از پرداخت هزینه ها و بدهی امتناع كرد، مدیر یا هیات مدیره ساختمان می توانند برای وصول این وجوه به اداره ثبت محل بروند و طبق اظهارنامه ای دادخواست حقوقی بدهند و ثبت محل اجراییه ای صادر خواهد كرد. اما اگر باز هم طرف به دلایلی كه برای خودش محترم است قبول نكرد، مدیر یا هیات مدیره می توانند طبق تبصره یك ماده ۱۰ ملكی به دادگاه شكایت كنند و دادگاه هم بدون نوبت به این شكایت ها رسیدگی می كند و آن وقت دادگاه می تواند علاوه بر محرومیت های قانونی مانند قطع خدمات مشترك از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و گاز، او را تا ۲ برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه واحد بدهكار محكوم كند. با استفاده از قوانین مذكور می توانیم مطالب زیر را نیز استنتاج كنیم. ۱) آویزان كردن لباس جلوی آپارتمان كه روبه روی كوچه یا خیابان است، با استناد به ماده ۹ قانون تملك آپارتمان ها كه می گوید هیچ یك از مالكان حق ندارند بدون موافقت اكثریت مالكان، در محل یا شكل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مرئی و منظر باشد تغییراتی بدهند. ۲ ) مساله تصرف پاركینگ نیز از دیگر مشكلات آپارتمان ها است. در صورتی كه پاركینگ آنها اختصاصی است و در سندشان قید شده، آنها را به همسایه متخلف نشان بدهند و در غیر این صورت و در موقعیتی كه پاركینگ مشاعی و اشتراكی است به او بگویند فقط واحدهایی در پاركینگ شریكند كه مشخصات آنها در فهرست صورت مجلس تفكیكی و مالكیت مشاعی پاركینگ ذكر شده است. ۳) نكته قابل ذكر دیگر در انتهای این مقاله مربوط به تبصره ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمان ها می باشد كه طبق آن گزاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگری و همچنین نگهداری حیوانات در قسمت های مشترك ممنوع می باشد كه البته تخصیص این ماده منوط به اذن تمامی شركا ( مالكان آپارتمان ها) می باشد. سیدمحسن روحانی پی نوشت: ۱و ۲- اموال و مالكیت دكتر ناصر كاتوزیان ۳- قانون مدنی در نظم حقوقی كنونی دكتر كاتوزیان ۴- حقوق مدنی اموال و مالكیت دكتر حیاتی ۵- حقوق مدنی دكتر سیدحسن امامی ج 1 لینک به دیدگاه
ارسال های توصیه شده