بررسی حق شفعه (با تحلیل ماده 808 قانون مدنی)

[S a d e n a 11333]

۱- هرگاه ۲- مال غیر منقول ۳- قابل تقسیمی‌،۴- بین دو نفر مشترک‌ باشد ۵- و یکی از دو شریک‌، ۶- حصه خود را ۷- به قصد بیع ۸- به شخص‌ثالثی منتقل کند ۹- شریک دیگر حق دارد ۱۰- قیمتی را که مشتری داده‌است به او بدهد ۱۱-و حصه مبیعه۱۲ - را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند

۱) هرگاه (نه همیشه )

ï لفظ هرگاه نشانه استثنایی بودن حق شفعه است یعنی باید شرایطی فراهم شود تا حق شفعه تحقق یابد بنابراین باید احکام آنرا در حدود تصریح

برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

• ورود
• یا
• ثبت نام

تفسیر مضیق نمود.

۲) مال غیر منقول( نه منقول )

 

1. این لفظ در ماده اموال منقول را به کل از دایره شمول حق شفعه خارج می کند و آن را مختص غیر اموال منقول می کند.
   
2. باید توجه داشت اموال غیر منقول اقسامی دارد بنابراین باید فروض مختلف ایجاد حق شفعه در اقسام اموال غیر منقول را بررسی کرد
   

۱- اموال غیر منقول ذاتی و بواسطه عمل انسان :

ï بدون استثنا عامل ایجاد حق شفعه هستند.

۲- اموال غیر منقول تبعی

 

1. فرضی که غیر منقول تبعی با فرض بقا در زمین و بنا در وضع کنونی خود فروخته شود حق شفعه وجود دارد
   
2. فرضی که غیر منقول تبعی با فرض بقا در زمین فروخته شود ولی مبیع در رابطه قراردادی مستقل باشد در این حالت نیز حق شفعه نیست چنانکه در ماده ۸۰۹ آمده : هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شودحق شفعه ‌نخواهد بود.
   
3. فرضی که غیر منقول تبعی با فرض جدا شدن از متبوع خود فروخته شود چون حالت غیر منقول خود را از دست می دهند و تبدیل به اموال منقول می گردند که در این حالت حق شفعه نیست (با دقت در ماده ۱۵ ق.م مدنی و اصل منقول بودن اموال این
   برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

   • ورود
   • یا
   • ثبت نام
   استخراج می شود )
   

۳- اموال در

برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

• ورود
• یا
• ثبت نام

غیر منقول (غیر منقول

برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

• ورود
• یا
• ثبت نام

ی )

ï بنا به تصریح ماده ۱۷ ق.م این اموال فقط از حیث صلاحیت محاکم و توقیف اموال در

برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

• ورود
• یا
• ثبت نام

غیر منقولند در سایر موارد منقولند بنابراین طبیعتا” در آنها حق شفعه نیست .

۳) قابل تقسیمی (نه غیر قابل تقسیم )

 

1. این لفظ اموال غیر قابل تقسیم را از شمول عوامل ایجاد حق شفعه خارج می کند پس در اموال غیر قابل تقسیم حق شفع نیست .
   
2. اما باید توجه داشت اموال غیر قابل تقسیم حالاتی دارد :
   

۱- اگر غیر قابل تقسیم بودن مال ناشی از

برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

• ورود
• یا
• ثبت نام

باشد (مثل مخالفت تقسیم با

برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

• ورود
• یا
• ثبت نام

یا نظم عمومی یا برای منع از ضرر به دیگران ) در این حالت بدون شک حق شفعه نیست

۲- اگر غیر قابل تقسیم بودن مال قراردادی باشد با توافق دو شریک ملتزم شوند مال را تقسیم نکنند در این حالت حق شفعه وجود دارد.

۴) بین دو نفر مشترک‌ باشد (نه بیشتر از ۲ شریک)

 

1. دو نفر می توانند شخص حقیقی یا
   برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

   • ورود
   • یا
   • ثبت نام
   ی باشند بنابراین اگر یکی از شرکا یا هر دو طرف
   برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

   • ورود
   • یا
   • ثبت نام
   ی باشند این امر مانع حق شفعه نیست این امر یک نتیجه دارد
   

ï در فرضی که دو طرف یا یکی از طرفین شخص

برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

• ورود
• یا
• ثبت نام

ی باشند چون شخصیت

برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

• ورود
• یا
• ثبت نام

ی مستقل دارند تعدد سهامداران(مثلا” در شرکتهای تجاری با سهامداران متعدد ) یا تعد منتفعان (مثلا” در وقف با موقف علیهم غیر محصور یا متعدد )مانع حق شفعه نیست بنابراین حق شفعه وجود دارد .

 

1. باید توجه داشت در این قسمت ماده در مقام بیان شرایط ایجاد حق است نه اجرای آن این امر نتایجی دارد از جمله :
   
2. اگر شریکان در زمان اجرای حق شفعه متعدد باشند حق شفعه برقرار است .
   
3. محدویت به دو نفر برای شریکان است بنا براین تعدد خریدار حق شفعه برقرار است .
   
4. اگر شریک بخشی (یا بخشهایی) از سهم خودرا بفروشد و تعداد شرکا با دو شریک و خریدار(یا خریداران ) سه نفر(یا بیشتر ) شود وضع بوجود آمده حق شفعه برقرار است.
   

۵) و یکی از دو شریک‌(نه غیر)

ç در این صورت انتقال فضولی خواهدبود و یک مساله و دو حالت پیش می آورد.

ï این است که انتقال توسط غیر باید بیع باشد تا مشمول حق شفعه گردد انتقالات غیر بیع از شمول حق شفعه خارج است بنابراین :

 

1. شریک بیع فضولی را تنفیذ کند به مثابه انتقال توسط خود شخص است و حق شفعه وجود خواهد داشت
   
2. شریک بیع فضولی را رد کند که با رد از سوی او انتقالی صورت نگرفته تا حق شفعه ایجاد گردد.
   

۶) حصه خود را(نه مال دیگری و نه حصه شریک دیگر)

 

1. در انتقال زمین دیگری مثل زمین همجوار در هیچ صورتی حق شفعه نیست
   
2. در انتقال حصه شریک دیگر انتقال نسبت به شریک دیگر فضولی خواهد بود در این صورت دو حالت پیش می آید :
   
3. شریک دیگر انتقال را رد کند که انتقالی صورت نگرفته تا حقی بموجب آن ایجاد گردد
   
4. شریک دیگر انتقال را تنفیذ کند در واقع حصه خود او انتقال یافته نه حصه شریک تا حق شفعه ایجاد گردد
   

ç در این حالت سوالی که پیش می آید اینست که اگر فردی حصه شریک دیگر خودرا معامله کند و شریک دیگر بیع را تنفیذ کند آیا خود فضول حق شفعه نسبت به شریک خود را خواهد داشت ؟ جواب منفی است و حق شفعه برای او نخواهد بود چون حق شفعه حقی قابل اسقاط است و یکی از طرق اسقاط این حق اسقاط ضمنی است و چون خود فضول بانی معامله بوده نشان از اسقاط ضمنی حق از سوی خود او دارد.

۷) به قصد بیع(نه عقود دیگر مثل معاوضه و صلح و هبه و رهن ….)

 

1. حق شفع مختص انتقال با بیع است انتقال با صلح و هبه و معاوضه موجب ایجاد حق شفعه نمی شود همچنین اگر شریکی حصه خود را به رهن بگذارد این امر موجب ایجاد حق شفعه نیست .
   
2. باید توجه داشت یکی از دلایل محدود بودن حق شفعه به بیع تملیکی بودن بیع است بنابراین اگر بیع حالتی بخود بگیرد که نتیجه آن تملیک نباشد در آن حق شفعه نخواهد بود این امر در دوحالت قابل تصور است :
   

 

1. بیع خیاری اگر نتیجه آن تملیک مال نباشد در آن حق شفعه نخواهد بود .توجه داشته باشید در ییع خیاری فقط در صورتی حق شفعه نیست که نتیجه آن تملیک مال نباشد.
   
2. بیع شرط که چون ماهیت آن تملیکی نیست و در
   برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

   • ورود
   • یا
   • ثبت نام
   رهن است بنابراین در آن حق شفعه نیست.
   

 

1. بدیهی است که شریک مال مشاع باید فروشنده باشد (نه خریدار) و ملک فروخته شده مبیع باشد (نه ثمن )
   

۸) به شخص‌ثالثی منتقل کند(نه بخود شریک )

ï اگر شریک حصه خود را به شریک دیگر منتقل کند موضوع حق شفعه منتفی است چون

 

1. هدف حق شفعه جلوگیری از ضرر شریک است ک در اثر انتقال حصه شریک دیگر به بار آید که با انتقال به خود شریک این امر موضوعیت نخواهد داشت .
   
2. اثر حق شفعه تملیک حصه شریک دیگر است که با انتقال این حصه با بیع به شریک دیگر این امر نیز موضوعیت خود را از دست می دهد .
   

۹) شریک دیگر حق دارد (نه دیگران حتی مالکین املاک مجاور )

 

1. حق شفعه فقط مختص شریک مال مشاع است و فقط شریک مال مشاع با رعایت سایر شرایط می تواند از این حق استفاده کند
   
2. مالکین املاک مجاور و مالکین املاک همسایه حق شفعه ندارند.
   

۱۰) قیمتی را که مشتری داده‌است به او بدهد (نه کمتر و نه بیشتر )

 

1. از این بخش ماده دو نتیجه حاصل میشود:
   
2. حق شفعه منوط قبض قیمت زمین از سوی شریک فروشنده مال است . یعنی حق شفعه زمانی برقرار می گردد که مشتری ثمن را داده باشد . حتی اگر مشتری در بعلت ناتوانی مالی نتواند قیمت ملک را بدهد حق شفعه ایجاد نمی گردد .
   
3. مشتری دقیقا” باید قیمتی را که خریدار به شریک داده بپردازد اگر در طول زمان ایجاد حق شفعه تا اجرای حق شفعه قیمت ملک افرایش یابد یا کاهش یابد تاثیری در این
   برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

   • ورود
   • یا
   • ثبت نام
   ندارد .
   

ç سوالی که در اینجا ایجاد می شود اینست که : اگر منافعی در ملک در طول زمان عقد تا اجرای حق شفعه و تملک شفیع بوجود آمده باشد تکلیف چیست ؟ در جواب باید بین اقسام منافع قائل به تفکیک شد :

 

1. اگر منافع متصل باشد به اعتبار اینکه ار توابع ملک است متعلق به شفیع است .
   
2. اگر منافع منفصل باشد متعلق به خریدار است .
   

ç سوال دیگر اینست است که اگر در این مدت بنا ایجاد کرده یا درختی کاشته تکلیف آنها چیست ؟

ï جواب سوال در ذیل ماده ۸۱۹ ق.م آمده : می تواند آنها را قلع کند . لفظ می تواند نشان از این دارد می تواند آنرا قلع نکند یا راجع به بقای آنها با شفیع توافق کند .

۱۱) حصه مبیعه (نه کل حصه شریک )

 

1. از لفظ (حصه مبیعه= قسمتی که مورد بیع قرار گرفته )دو نتیجه استنباط می شود :
   
2. حق شفعه در انتقال قسمتی از حصه شریک نیز امکان دارد و لازم نیست شریک کل حصه خود را انتقال دهد تا حق ایجاد گردد.
   
3. حق شفعه فقط در قسمتی ایجاد می شود که به موجب بیع انتقال یافته نه قسمت های دیگر حصه شریک .
   
4. اگر شریک کل حصه خود را به چند بخش تقسیم کرده و انتقال دهد تعدد خریدار مانع حق شفعه نیست اما باید توجه داشت :
   
5. اگر یکجا به چند خریدار فروخته باشد:
   
6. اگر ثمن هر بخش یا هر خریدار م
   برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

   • ورود
   • یا
   • ثبت نام
   باشد. در این صورت شریک دیگر می تواند حق شفعه را نسبت به همه حصه ها و یا هر حصه ای که می خواهد اجرا کند و مابقی را اسقاط کند .
   
7. ثمن معامله واحد باشد شریک دیگر حق شفعه دارد اما چون عقد بیع واحد است باید حق خود را نسب به تمام مجموع هم خریداران اعمال کند و حق تبعیض ندارد (۸۱۵ ق.م )
   
8. اگر به ترتیب در طول زمان فروخته باشد .
   

ï در صورتی میتواند حق شفعه را نسبت به انتقال بعدی اجرا کند که انتقالهای قبلی را به سبب حق شفعه یا اسباب دیگر تملک کرده باشد چون اگر این کار را نکرده باشد ملک مشاع متعلق به بیش از دو شریک خواهد بود که مانع حق شفعه است .

۱۲) را تملک کند .

ï نتیجه و اثر حق شفعه تملک قهری حصه شریک سابق از خریدار آن در برابر قیمتی که پرداخته است می باشد این امر خود نتایجی دارد که همان آثار اجرای حق شفعه است :

۱٫ تملک سهم فروخته شده از خریدار در برابر بهای قراردادی (ثمن معامله ای ) خواه بهای واقعی آن در زمان اخذ به شفعه کمتر باشد یا بیشتر .

۲٫ تملک منافع متصله به ملک فروخته شده توسط شفیع اعتبار اینکه از توابع آنست (مانند رشد درختان )

۳٫ ابطال معاملاتی که خریدار در فاصله عقد و اجرای حق در ملک خود کرده است

ï اخذ به شفعه‌، هر معامله‌ای را که مشتری قبل از آن و بعد ازعقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می‌نماید.( ماده ۸۱۶ ق.م)

منبع:وبلاگ آج لاو