نقد و بررسی تاثير و نقش شهرداري ها بر بازار مسکن

[SH E I KH 18,713]

تاثير شهرداري بر بازار مسکن

 

پرداختن به مقوله مسکن که به عنوان يکي از مهم ترين معضلات شهرنشيني تلقي مي شود، موضوعي است که همواره به صورت يک چالش مورد ارزيابي و کنکاش کارشناسان و مسئولان امر قرار دارد. عمده ترين مشکلات مسکن شهري ناشي از عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن شهري است. بازار مسکن شهري هرچند که از عوامل و شرايط ملي و منطقه اي تاثير مي پذيرد ولي عوامل و شرايط محلي از مهم ترين عوامل تاثير گذار در اين زمينه به شمار مي روند. از همين رو، قدر مسلم حکومت هاي محلي و به تعبير دقيقي تر موضوع شهرداري ها در صورتي که متولي امر برنامه ريزي مسکن حوزه تحت امر خود باشند مي توانند با کنترل عوامل تاثير گذار نقش بسيار موثري در تنظيم بازار و نيز تعادل بخشي عرضه و تقاضاي مسکن ايفا کنند.معمولا شهرداري ها در تبيين سلسله مراتب اداره عمومي ، به عنوان سطح حکومت هاي محلي حالتي دوگانه دارند، از يک سو بايد امور محلي را با نظر سنجي از مردم محل مطابق قانون انجام دهند و از طرف ديگر بايد به عنوان نماينده حکومت مرکزي سياست ها و خطوط مشي عمومي آن حکومت را در سطح ملي اجرا کنند.

 

شايد براي درک بيشتر موضوع ، بهتر است يکي از تعاريف ارايه شده در خصوص شهرداري ها عنوان شود تا بيش از پيش نسبت به جايگاه ويژه شهرداري ها و رابطه آن با حکومت پي ببريم.

 

بر اساس ماده 55 قانون محاسبه عمومي کشور، شهرداري سازماني عمومي و غير دولتي است که داراي استقلال و شخصيت حقوقي بوده و تحت نظر شوراي شهر که منتخب مردم است و نظارت دولت از طريق وزارت کشور براي انجام وظايفي که در قانون شهرداري ها آمده ، تاسيس شده است.

 

بنابراين اگر شهرداري به عنوان نهادي محلي تلقي گردد، قاعدتا مي بايست در عرضه و تقاضاي مسکن محدوده حاکميت خود نقش اصلي را ايفا کند و هريک از تعاريف ارايه شده از مفهوم شهرداري نيز به چنين امري صحه مي گذارند، چراکه مسکن از مشخص ترين عناصر محلي به شمار مي رود.هنگامي که بررسي مقايسه اي را در خصوص وظايف قانوني شهرداري ها در برخي از مهم ترين شهرهاي جهان صورت مي دهيم ، متوجه مي شويم که تامين مسکن به عنوان يکي از وظايف شهرداري ها پذيرفته شده است وامري رايج به شمار مي رود. در يک تقسيم بندي کلي ، شهرداري ها در ايران هر چند که داراي وظايف چهارگانه عمراني، خدماتي، نظارتي و رفاه اجتماعي هستند و اين وظايف از حيث تنوع با وظايف قانوني ساير شهرداري هاي جهان قابل مقايسه است، اما در امر مسکن و تامين آن ، اين نقش در وظايف شهرداري هاي ايران کمرنگ ديده شده و اين مساله را مي توان از عملکرد شهرداري ها متوجه شد.

 

طبق ماده 55 قانون شهرداري ها، 53 وظيفه قانوني متوجه شهرداري هاي کشور است که آنچه بيش از پيش مورد توجه قرار دارد بند 21 ماده 55 قانون شهرداري است که در آن آمده احداث بناها وساختمان هاي مورد نياز محل از قبيل رختشوي خانه، مستراح، حمام عمومي، کشتارگاه، ميدان، باغ کودکان و ورزشگاه مطابق اصول صحيح و فني و اتخاذ تدابير لازم براي ساختمان خانه هاي ارزان قيمت براي اشخاص بي بضاعت ساکن شهر.بنابراين ملاحظه مي شود که در بخش انتهايي بند مذکور قانونگذار به نوعي امر تامين مسکن را از جمله وظايف شهرداري ها معين کرده است، اما نکته اي که در اين بين وجود دارد اين است که شهرداري ها خود به صورت مستقيم در توليد مسکن نقشي ايفا نمي کنند وبرخي از محدود عملکردهاي شهرداري تهران نيز در اين زمينه ، اساسا در ميان ساير شهرداري ها عموميت ندارد. به عبارت بهتر ، شهرداري ها به لحاظ برخي موانع و محدوديت هاي اعتباري و قانوني و تشکيلاتي ، خود مستقيما به عنوان توليد کننده و عرضه کننده در اين عرصه فعال نيستند، چراکه در امر سياستگذاري بازار مسکن نقشي براي شهرداري ها در نظر گرفته نشده و يا بسيار کمرنگ به آن توجه شده است. ولي اجراي هريک از وظايف ديگر شهرداري ها به نوعي بر بازار مسکن و قيمت زمين و مستغلات و هم چنين بر نرخ توليد مسکن اثر مي گذارد.

 

نقش شهرداري ها در بازار مسکن

 

اساسا در شهرها، تعريف مسکن محدود به تعريف سرپناه نيست و مفهوم آن ابعاد وسيعتري از سرپناه را در برمي گيرد که مشتمل بر کليه نيازمندي هاي شهري، دسترسي به امکانات و تاسيسات عمومي است. از اين رو نقش شهرداري ها و وظايف آنها ماهيتا در تحقق تعريف کامل مفهوم مسکن عينيت بيشتري مي يابد.طبق ماده يک قانون نوسازي و عمران شهري مصوب 7 آذر 1347، نوسازي و عمران و اصلاحات اساسي و تامين نيازمندي هاي شهري و اصلاح و توسعه معابر و ايجاد پارکها و پارکينگ ها و ميدان ها و حفظ و نگهداري پارک هاو باغ هاي عمومي موجود و تامين ساير تاسيسات مورد نياز عمومي و نوسازي محله ها و مراقبت در رشد متناسب و موزون شهرک از وظايف اساسي شهرداري هاست و شهردار ها در اجراي وظايف مذکور مکلف به تهيه برنامه هاي اساسي هستند.اجراي چنين وظيفه اي از سوي شهرداري ها به لحاظ محدوديت منابع مالي و اعتبارات عمران شهري و يا به لحاظ اتخاذ سياست هاي خاصي از نظر فضايي به نحو عادلانه اي توزيع نمي گردد و موجب عدم تعادل بازار مسکن در داخل محدوده قانوني شهر مي شود. بدين ترتيب قيمت مسکن در بخش ها و محله هايي از شهر که از اين خدمات و امکانات بهره مند مي گردند، افزايش مي يابد و حتي اجراي وظايف شهرداري مي تواند جهت توسعه شهر را نيز تغيير دهد.

 

از سوي ديگر فعاليت هاي عمراني و اتخاذ برخي از سياست ها در داخل بافت هاي شهري اعم از توسعه فضاها و امکانات و عرضه بهتر خدمات از سوي شهرداري ها نيز خود موجب افزايش سرمايه گذاري در امر مسکن و بهسازي و تجديد بناي واحدهاي مسکوني - ودر نتيجه تاثير بر بازار مسکن - مي شود. به عبارت بهتر، اين عوامل از مهم ترين علل در افزايش قيمت زمين در داخل بافت هاي شهري موجود و تمايل به بهره گيري هرچه بيشتر از فرصت پيش آمده به صورت گرايش به تخريب زود هنگام ساختمان و استفاده از زمين در کاربري يا تراکم جديد و بهره مندي از زمين در موقعيت پردرآمد تر بوده است.