ضوابط اجرایی کاربری زمین

[Mohammad Aref 120452]

ضوابط و استانداردهای شهری بسیار متعدد گسترده اند و بخش عمده ای از قوانین مدنی و مقررات، تأمین و حفظ رفاه عمومی و محیط زیست را در بر می گیرند. ضوابط و مقرراتی که خاص شهرسازی هستند، ضوابطی اند که شکل کالبدی و کیفیت محیط شهری را تعیین می کنند. این ضوابط و معیار ها عبارت اند از :

 

الف) ضوابط و مقررات تفکیکی زمین

ب) ضوابط و مقررات منطقه بندی (Zoning)

ج) ضوابط و مقررات ارتفاع و تراکم ساختمان

 

الف) تفکیک اراضی شهری (Subdivision) :

مقررات تفکیک ، روش هایی هستند که به وسیله آن زمین ها قطعه بندی شده، خیابان‌ها و مسیر تأسیسات عمومی مشخص می شوند. با قسمت بندی و تفکیک اراضی شهر طرح شهرها بر سطح زمین پیاده و به واقعیت تبدیل می شود. کنترل چگونگی تفکیک زمین ، وسیله ای است که شبکه ها و عناصر شهری را شکل می دهد و بر عکس، فقدان معیار استانداردی در تفکیکی زمین، از مشخصات محوطه های خودرو بدون نقشه شهری به شمار می آید. واژه تفکیک (subdivision) به مرحله پیچیده ای از تقسیم و قطعه بندی زمین گفته می شود، که قطعات زمین متعدد را به وجود می آورد و اختصاص زمین به جاده یا خیابان را نیز شامل می شود حال آنکه واژه تقسیم یا افراز زمین (partition) شامل اختصاص زمین به جاده و خیابان های دسترسی نمی شود . به عبارت دیگر تقسیم اراضی به قطعات کوچکتر بعلاوه تأمین خدمات و زیرساخت ها ، مشخص کردن خیابان ها و مشخص کردن مسیر تأسیسات زیربنایی را تفکیکی اراضی گویند که با افراز متفاوت است .

 

عواملی که در تفکیک دخالت دارند عبارت اند از :

 

• توپوگرافی و شیب زمین
  
• شکل هندسی اراضی
  
• نوع کاربری
  
• گذر بندی معابر
  
• مسیر تأسیسات زیربنایی
  
• عوامل اقلیمی
  

 

عکس تفکیکی ، تجمیع است .

 

اشکال تفکیک زمین شهری :

 

• شیوه غیر رسمی تفکیکی زمین : مانند تقسیم زمین به دست مالکان یا دلالان زمین در مناطق حاشیه ای و روستاهاست که مجتمع های زیستی غیر قانونی مجاور شهرها را پدید می آورند .
  
• شیوه تفکیک رسمی زمین : تفکیک قانونی یا ثبتی خوانده می شود که ممکن است مطابق با اصول و استانداردهای شهرسازی نباشد .
  
• تفکیک زمین بایستی با توجه به طرح های توسعه شهری صورت پذیرد .
  
• تفکیک اراضی مؤثرترین وسیله اجرای ضوابط منطقه بندی شهرها و استفاده از اراضی است .
  

 

به طور کلی قطعات اراضی شهری به سه دسته تقسیم می شوند :

• دسته اول قطعاتی هستند که انجام هر نوع عملیات ساختمانی در آنها ، به شرط آنکه با ضوابط منطقه بندی زمین مغایرتی نداشته باشد ،آزاد است .
  
• دسته دوم قطعاتی هستند که برای رفع نیازمندی های عمومی شهر تخصیص داده شده اند و عملیات ساختمانی آن باید توسط شهرداری یا سازمان های ذی ربط دولتی انجام گیرد .
  
• دسته سوم قطعاتی هستند که برای احداث ساختمان ها یا تأسیسات معین از قبیل فروشگاه ، هتل ، رستوران و….. تخصیصی پیدا می کند ، مالک در احداث هر نوع ساختمان در آنها مختار نیست و در عین‌حال شهرداری یا دولت نیز آن ها را خریداری یا تصرف نمی کند .
  

 

انواع قطعات زمین :

 

• قطعه زمین « یک بر » که فقط از یک سمت به خیابان یا معبر تماس دارد
  
• قطعه زمین« دو بر » که از دو قسمت با معبر تماس دارد
  
• قطعه زمین «سه بر » که از سه قسمت به معبر تماس دارد
  
• قطعه زمین« چهار بر »که از چهار طرف با خیابان های هم جوار مجاورت دارد .
  
• زمین پرچمی (Flog lot) : زمینی است که مستقلاً به خیابان یا معبر دسترسی ندارد ولی به وسیله یک راه باریک از میان سایر قطعات ، به معبر اصلی وصل می‌شود .
  
• زمین نواری (Ribbon lot): زمینی است که به طور ممتد در کنار جاده ای قرارگرفته و مانع دسترسی قطعات پشت به معبر شده است .
  
• زمین قناس (بی‌ قواره) : قطعه زمینی است که شکل هندسی منظم و اندازه متعارف ندارد و در واقع جزء زوائد زمین است که بین قطعات منظم و راه ها پدید می‌آید.
  

[Mohammad Aref 120452]

ب) منطقه بندی (Zoning)

 

– زونینگ (منطقه بندی) عبارت است از تقسیم یک شهر به مناطق یا نواحی گوناگون ، طبق کاربری های بالفعل (موجود) و بالقوه (آتی) مستغلات و املاک شهری به منظور نظارت و جهت دادن به شیوه توسعه کاربری ها در آن اراضی و مستغلات .

 

– منطقه بندی نوعی تقسیم شهر به بخش های مختلف با ضوابط و مقررات متفاوت است. این تفکر به طور مشخص بعد از کنگره معماری مدرن (منشور آتن) یعنی از سال ۱۹۳۰ به بعد بر پایه نظریات تونی گارنیه، مطرح شده است.

 

– تقسیم یک شهر را به مناطق ویژه با مرزهای معین برای نقش پذیری هر یک از این مناطق ، منطقه بندی شهری می گویند که در واقع استفاده منطقی و نظام پذیر از زمین های شهر در آینده است. در منطقه بندی سعی بر این است که خدمات شهری مثل بیمارستان، مدرسه، مسجد، خیابان و محل های گذران اوقات فراغت در هر منطقه با سهولت در دسترس همه مردم منطقه قرار گیرد. همچنین منطقه بندی، از عوامل مهم در تولید است، بنابراین جنبه اقتصادی آن اهمیت بیشتری می یابد. می‌ توان گفت، تقسیم منطقی و عملی زمین های شهری است که در آن هر منطقه، نظام ویژه ای می یابد و از نظر استانداردهای شهری با مناطق دیگر شهری تفاوت پیدا می کند .

 

هدف از منطقه بندی ، رسیدن به یک الگوی مناسب از کاربری زمین و ترکیب کاربری ها و نحوه استقرار کاربری ماست . به عبارت دیگر زونینگ ، در راستای جلوگیری از تداخل و تزاحم کاربری ها انجام می‌گیرد .

 

آیین نامه منطقه بندی (zoning ordinances) :

نوعی مقررات است که برای اجرای طرح کاربری زمین تدوین می شود. مقررات سنتی زونینگ ، در یک نقشه (یا سری نقشه ها) شهر را به حوزه هایی تقسیم می‌کند و انواع استفاده های مجاز در هر حوزه را فهرست کرده، مقررات چگونگی استفاده از هر کاربری را در یک گزارش تدوین می نماید. این مقررات به گونه ای مشخص، حداقل اندازه قطعات، شکل، و ارتفاع حداکثر تراکم، فضای باز و ….. را تعیین می کند.

 

هدف مقررات منطقه بندی ، جداسازی کاربری های ناسازگار از همدیگر تأمین فضا و امکانات کافی برای انواع کاربری ها و تأمین تأسیسات عمومی به منظور حفاظت از آسایش ، بهداشت، امنیت و بهزیستی جامعه شهری است.

 

اهداف منطقه بندی شهری عبارت اند :

 

• اختصاص میزان معینی از زمین های شهری به موضوع و کارکردی خاص
  
• کنترل استفاده از زمین و ارتفاع در بنای ساختمان ها
  
• ایجاد هماهنگی لازم بین خدمات عمومی
  
• قرار دادن امکانات لازم برای توسعه آینده شهر در اختیار برنامه ریزان شهری
  
• پویا و فعال ساختن برنامه‌ ریزی شهری
  

 

مهم‌ترین مزایای منطقه بندی عبارتند از :

 

• توسعه کنترل شده‌ آینده با نظام منطقی و با در نظر گرفتن رفاه عمومی
  
• مطبوعیت عمومی از طریق خدمات عمومی مانند آب و فاضلاب ، حمل‌ و نقل
  
• سلامتی جامعه به وسیله مکان یابی مناسب منابع آلوده ساز
  
• توزیع جمعیت به واسطه انتظام بخشی به توزیع تراکم های جمعیتی
  
• ایجاد تعادل و توازن در فعالیت های شهری در سطح شهر
  
• تأمین نیازهای عمومی جامعه شهری از نظر پارکها ، مدارس ……
  

 

محتوای منطقه بندی:

 

• کاربری
  
• تراکم
  
• ارتفاع
  

 

بایستی بین مقررات منطقه بندی و قوانین ساختمان سازی (کد ساختمان ) ، تفاوت قائل شد، زیرا مقررات منطقه بندی ویژگی های زمین را از نظر کاربری ، ارتفاع و تراکم مشخص می کنند ، در حالی که مقررات ساختمانی ، هویت فنی ساختمان ، نوع مصالح ، و سازه آن را تعیین می‌کند.

 

ضوابط منطقه بندی (شامل مقررات شیوه استفاده از زمین ، مقررات تفکیکی اراضی ، مقررات گذر بندی، مقررات نوسازی و بهسازی بافت‌های قدیمی و مقررات حفاظت از محیط‌ زیست ) مهم‌ترین وسیله اجرای طرح های توسعه شهری (جامع) به شمار می روند .

 

مواردی که خارج از شمول ضوابط منطقه بندی است :

 

• مصالح و روش های فنی ساختمانی
  
• زیبایی و تأسیسات داخل ساختمان
  
• نقشه خیابان‌ها و تعیین کیفیت احداث تأسیسات شهری و نیازهای عمومی
  
• اصلح نواقص گذشته
  

 

۱- منطقه بندی کاربری زمین :

مشخصات اجرایی کاربری زمین و طرح جامع را تعیین می کند . به طور کلی هر شهر به چهار منطقه اصلی مسکونی ، صنعتی ، تجاری ، و تفریحی تقسیم می شود .

 

منطقه بندی مختلط کاربری زمین ابزاری است در جهت انعطاف پذیری بیشتر طرح های شهری و در حقیقت یکی از راه های اصولی در انعطاف پذیری منطقه بندی (Flexible Zoning) صدور جواز کاربری مختلط است که در چارچوب طرح جامع و مقررات منطقه بندی امکان پذیر باشد. پس از تفکیک مطلق کاربری ها در منشور آتن و عدم اختلاط آنها ، از دهه ۱۹۵۰ میلادی به بعد، انتقاداتی به این روش شد و برای ایجاد تنوع در محیط های شهری و سرزندگی مراکز شهری ، بر اساس ضوابط و مقرراتی بسیار دقیق ، اجازه اختلاط برخی کاربری های سازگار با یکدیگر داده شد. یکی از این روش ها، منطقه بندی لکه ای است که در آن یک قطعه زمین یا یک ناحیه کوچک برای استفاده های متفاوت با محله های پیرامون در نظر گرفته می شود .

 

ابزار انعطاف پذیری در منطقه شهری ، قوانین و مقررات است که با نظرخواهی و رعایت تشریفات قانونی انجام می گیرد. گاه ضوابط منطقه بندی به دلیل ماهیت تغییر پذیر و پویای شهرها نیاز به اصلاح و تغییر دارند که این تغییرات با مجوز کمیسیون های تعدیل ضوابط منطقه بندی صورت قانونی به خود می گیرد .

[Mohammad Aref 120452]

ج) منطقه بندی ارتفاعی

 

به حداکثر ارتفاع ساختمان ها و مناطق گوناگون شهر ، منطقه بندی ارتفاع می گویند. چنین کنترلی بر ارتفاع ساختمان ها اهدافی گوناگون دارد که مهم ترین آن، هدف زیبایی شناختی، دیگری هدف بهداشتی و کیفیت محیطی (تأمین نور و روشنایی و جریان هوا) و رعایت حریم انسانی (اشراف ) است.

 

• میزان ارتفاع و تراکم، شیوه شکل‌گیری کالبدی شهر را تعیین می‌کنند .
  
• مهم‌ترین مسئله در تراکم و ارتفاع ساختمان ها در سطح شهر، ناسازگاری آنها با برخی هم جواری ها در سطح شهر است .
  

 

اهداف منطقه بندی ارتفاعی و تراکمی :

 

• ارتباط بناها با یکدیگر و بناهای هم‌جوار
  
• تأمین نور معابر و تهویه هوا با توجه به عرض خیابان ها
  
• تعیین خط آشکاری آسمان
  
• حمایت از فضای حیاتی بناهای کوچک در مقابل انحصارگری ساختمان های بلند
  
• کنترل ارزش زمین در نواحی معینی از شهر
  
• تأمین روشنایی و هوای کافی برای ساختمان ها و معابر مجاور ساختمان های بلند
  
• تنظیم ترافیک و تراکم آمد و رفت .
  

 

روش های تعیین ارتفاع :

 

روش گاباری: در این روش ارتفاع ساختمان به وسیله مثلثی که یک گوشه آن در منتهی الیه عرض خیابان مجاور و گوشه دیگر آن در انتهای زمین (حیاط‌خلوت) قرار می گیرد ، تعیین می شود. در این روش اندازه زاویه داخل خیابان بین ۴۵ درجه (نسبت ۱:۱ ) تا ۶۳درجه (نسبت ۲:۱) تعیین می شود.

روش سطح اشغال زمین و طبقات: در این روش بایستی نسبت سطح اشغال زمین و سطح زیربنا یا تعداد طبقات همواره برابر با یک شود. مثلاً سطح اشغال ۵۰% ۲ طبقه‌ی سطح اشغال ۲۵% ،۴ طبقه. البته در این روش تعداد طبقات سقف معینی دارد .

روش سطح فضای باز: در این روش اندازه مبنا برای فضا باز ۴۰ % ، برای سطح اشغال ۶۰ % و برای سطح زیربنا به ۱۰۰% تعیین می‌شود. سازندگان اجازه دارند با افزایش سطح زیربنا به ۲۰۰% و ۳۰۰% به همان نسبت به فضای باز اضافه کنند .

روش سطح آشکاری آسمان: در این روش نسبت اندازه فاصله عمودی به افقی بایستی به گونه‌ باشد که آسمان آشکار شود . در این قاعده به نسبت عقب نشینی ساختمان از بر خیابان ، می‌توان به ارتفاع ساختمان و تعداد طبقات افزود .

روش شاخص روشنایی: این معیار در شهر لندن به کار می رود و به معیار سطح اشغال شبیه است، لیکن نیمی از عرض خیابان مجاور را نیز به حساب می آورند.

 

منبع: کیمیافکر بزرگ