Mohammad Aref 120452 اشتراک گذاری ارسال شده در 21 آبان، ۱۳۹۵ تو این تاپیک مطالب و مقالات مرتبط با انتقال حق توسعه یا همون TDR قرار داده میشه. دوستان دیگه هم اگه تو این زمینه مطلبی داشتن می تونن تو این تاپیک قرار بدن. منظور از حق انتقال توسعه (TDR) چيست؟ انتقال حقوق توسعه "TDR" يكي از شيوههاي نو در امر نظارت بر توسعه اراضــي محسوب ميشود. اين روش در كشورهاي توسعه يافته و در دهه اخير در برخي كشورهاي در حال توسعه دركنار ديگر شيوههاي كنترل و نظارت بر توسعه شهري مورد استفاده قرار گرفته است.صرفنظر از نقش آن در توسعه شهري، TDR به لحاظ جايگاه آن در كاهش نابرابري و تأمين عادالنه حقوق فردي مالكان حائز اهميت است. بــراي نخستين بــار، فكر انتقال حق يك پال ك در پال ك مجاور در قانون منطقهبندي سال ۱۹۱۶ شهر نيويورك پيشبيني شده بود. اين قانون به مالكان اجازه ميداد كه حق توسعه در ارتفاع خود را به قطعات زمين مجاور، به فروش رسانده و قطعات دريافت كننده اين حق، از امكان تخطي از حد مجاز ساخت در ارتفاع و الزامات عقبنشيني برخوردار شوند (Johnston & Madison, ۱۹۹۷:۳۶۶). در دهههاي بعدي در اياالت متحده، انتقال حق توسعه به نوعي ابــزار اجــراي خوشه بندي بدل شد. اين خوشهبندي به سازندگان اجــازه مــي داد كه ساخت وساز را تنها در بخشي از يك قطعه زمين انجام دهند. به ايــن ترتيب امكان حفظ بخش ديگر كه داراي ارزش محيطي، كشاورزي يا تاريخي بود ميسر ميشد. در سال ۱۹۶۸ شهر نيويورك اولين برنامه با نام TDR را بهعنوان بخشي از قانون حفاظت نشانههاي تاريخي به اجــرا درآورد. اين قانون از تغيير يا تخريب نشانه اي تاريخي ممانعت ميكرد و در عين حال به مالك زمين مربوطه اجازه ميداد حق توسعه استفاده نشده ملك خود را به امال ك همجوار منتقل كند (Pruetz, ۲۰۰۳). برنامه انتقال حق توسعه پس از دهــه ۱۹۷۰ در برخي كشورهاي به منظور حفاظت از اراضي توسعه يافته مانند كانادا و استراليا عمدتا طبيعي و كشاورزي و حفظ ارزشهاي روستايي به اجرا درآمده است (Sinclair, ۲۰۰۲). در ايتاليا نيز برنامه انتقال حق توسعه در دو دهه اخير با هــدف بــازســازي شهري و حفاظت، در كنار ديگر ابزارهاي نظارت بهكار گرفته شده است (Micelli, ۲۰۰۲). اجراي برنامهTDR در كشورهاي در حال توسعه به مراتب ديرتر و در اواخر دهه ۱۹۹۰ آغاز شد. در اين كشورها TDR در برخي موارد مانند شهر كورتيبيا در برزيل به منظور كنترل جهات توسعه مورد استفاده قرار گرفته)Jenks Burgess, ۲۰۰۰:۳۴۵ &( و در مواردي مانند شهر بمبئي در هندوستان براي كنترل ساخت و ساز و زاغهنشيني و بهبود وضعيت مسكن به كار گرفته شده است (Sanyal & Mukhija, ۲۰۰۱).ايده نظام انتقال حقوق توسعه اذعان دارد كه تصميمات و قوانين اغلب بر ارزش برخي امال ك از طريق تغيير در قوانين منطقهبندي كه ساخت و ساز اضافي يا ديگر اشكال توسعه ســودآور را امكانپذير مي كند، ميافزايد. از سويي در اثر اجراي هرگونه مقررات شهرسازي يا برنامهريزي مربوط به احداث تسهيالت و خدمات عمومي شهري، وضعيت برخي امال ك بهبود مي يابد و برخي ديگر افت ميكند.TDR سهمي از ارزش اضافي كه در اثر اين اقدامات به طور مجاني نصيب عده اي از مالكان مي شود را در اختيار شهر قرار ميدهد. اين روش امكان داد و ستد حق توسعه اراضي به وسيلهمالكين را، صرفنظر از الگوي تعيين شده براي توزيع مطلوب كاربريها و منابع شهري در طر ح هاي توسعه و ضوابط منطقهبندي و شهرسازي فراهم آورده و از خسارات يا منافع بادآورده فردي مالكين اراضي تا اندازه زيادي جلوگيري ميكند (Pruetz, ۲۰۰۳; Thorsnes & Simons, ۱۹۹۷۹). تمامي جــوامــع شــهــري مايلند نــواحــي بــا ارزش محيطي، تقريبا نشانههاي تاريخي، فضاهاي باز و ديگر عناصر ارزشمند را حفاظت كنند. گاهي اين مهم از طريق اجراي قوانين موجود امكانپذير است، امااغلب مقامات شهري ترجيح مي دهند پتانسيل ساخت وساز و به تبع آن ارزش امال ك را بدون جبران خسارت ناشي از آن كاهش ندهند (Libby & Hall, ۲۰۰۳:۲ ). در برخي جوامع، تعهد سا كنان به حفظ عناصر و اراضي ارزشمند و كيفيت زيست در اندازهاي است كه حاضر به پرداخت ماليات اضافه به منظور تأمين هزينه الزم براي جبران خسارت ناشي از محدوديت ساخت وساز هستند، اما اين جوامع در اقليت قرار دارند و در ا كثر جوامع حمايت عمومي براي تأمين منابع مالي از طريق ماليات يا ديگر منابع سنتي كافي نيست. برنامه TDR يا انتقال حق توسعه پاسخي به اين چالش است. منبع: شارکده لینک به دیدگاه
Mohammad Aref 120452 مالک اشتراک گذاری ارسال شده در 21 آبان، ۱۳۹۵ ساماندهی و طراحی نظام انتقال حق توسعه در شهر تهران از آنجا که حقوق مالکیت همواره یکی از موانع جدی تحقق طرحهای توسعه شهری در ایران بوده است، ضروری است راه‌های تعامل طرحهای توسعه شهری با این حقوق مورد پژوهش قرار گیرد تا کارایی و اثربخشی طرحهای توسعه شهری نیز در ایران افزایش یابد. یکی از رویکردهای موجود که در کشورهای توسعه یافته نیز معمول میباشد رویکرد انتقال حق توسعه (Transfer Development Rights) میباشد که با تلفیق هوشمندی و پایداری و بر پایه اصل قابلیت تفکیک حق توسعه از حق مالکیت به عنوان ابزاری تکمیلی برای تشویق توسعه در مناطق مناسب توسعه و جلوگیری از توسعه بیشتر در اراضی و مناطق باارزش شهری شناخته میشود. یکی از مهمترین چالشهای هر نظام نظارت بر توسعه شهری، نحوه نظارت بر شکل گیری و توزیع حقوق توسعه (Development rights) مالکین اراضی میباشد. بهمین جهت در کشورهای توسعه یافتهدر چند دهه گذشته روشها و مکانیزمهای متعددی در جهت افزایش قابلیت انعطاف نظام هدایت توسعه شهری ابداع گردیده‌‍اند که در عین حال از قابلیت الگوبرداری زیادی توسط جوامع دیگر برخوردار بوده اند. یکی از این روشها، مکانیزم انتقال حق توسعه یا (Transfer of development rights) میباشد که به مرور مورد استقبال سایر کشورهای توسعه یافته یا در حال توسعه نیز قرار گرفته است. در ایران، از سوی دیگر، بواسطه ناکارآمدی نظام هدایت توسعه شهری و طرحهای توسعه، تغییرات سریع و نسنجیده در ضوابط ساخت و ساز، رواج تصمیمات سطحی و غیر علمی در قالب رویکرد آزمون و خطا، عدم بهره‌گیری از تجربیات جهانی و یا استفاده سطحی از روشهای رایج در جوامع توسعه یافته و ابداع روشهای مردود تأمین منابع مالی شهرداری مانند فروش تراکم مازاد و واگذاری تراکم سیار، حقوق توسعه، دائماً در معرض تغییر وضعیت و در واقع تغییر ماهیت از "حق" به "امتیاز" بوده‌اند، که این امر نیاز به شناخت و بهره‌گیری از روشهای علمی در ارتباط با صیانت از حقوق توسعه (به عنوان یکی از حقوق شهری) را دوچندان کرده است. مفهوم قانونی بهره‌گیری از روش TDR، بر این نظریه استوار است که حقوق مربوط به مالکیت و توسعه زمین لزوماً یک ساخت حقوقی منسجم و یکپارچه، متفاوت از انواع دیگر حقوق قردی را تشکیل نمیدهند، بلکه حق ساخت نیز میتواند مانند هر کدام از حقوق دیگر از مجموعه حقوق فرد، مجزا گردیده و منتقل به فرد دیگری، بدون اینکه در حق مالکیت زمین تغییری حاصل گردد، شود. از طریق اجرای TDR ، عدالت در زمینه حقوق مالکیت و توسعه مالکین اراضی با ارزش یا در معرض تهدید، که نیاز به حفاظت یا عدم ساخت و ساز دارند، رعایت میشود. نحوه انتقال حق توسعه باختصار به این صورت است که مالک زمین یا ساختمانی که مطابق با برنامهریزیها و طرحهای توسعه شهر دارای ارزشها و حساسیتهای زیست محیطی، تاریخی، فرهنگی، اجتماعی و بصری تشخیص داده شده است و نمیتواند از حق توسعهای که مطابق ضوابط پهنهبندی شهر برای آن تعیین شده استفاده نماید، میتواند معادل این حق ساخت را با نظارت مسئولین شهرداری، به مناطق یا اراضی دیگر که برای توسعه بیشتر مناسب تشخیص داده شدهاند منتقل (در صورت مالکیت آن) یا به مالکین دیگر در این مناطق، از طریق مکانیزم بازار، بفروشد. یک نکته اساسی در مورد روش انتقال حق توسعه به نحوی که در جهان رایج است اینست که مالکیت زمین هیچگونه تغییری نمیکند و این روش ارتباطی با مکانیزمهایی که منجر به انتقال حق مالکیت میشوند، ندارد. همینطور روش دیگری بنام خرید حق توسعه (Purchase of development rights) یا PDR نیز، متفاوت از روش انتقال حق توسعه (TDR) میباشد. چند قابلیت اصلی را میتوان در قالب اهمیت و ضرورت اجرای این روش بعنوان ابزاری برای توزیع فضایی مطلوب کاربری اراضی شهری برشمرد: این مکانیزم میتواند از اراضی و مناطق باارزش شهری (از جوانب مختلف) در مقابل تخریب و توسعه نامطلوب، و یا ساخت و سازهای غیرهماهنگ با اهداف برنامهریزی شهری جلوگیری نماید و در عین حال، توسعه در اراضی و مناطق مناسب برای توسعه بیشتر را تشویق کند. در این راستا، با اجرای این روش میتوان از تخریب و توسعه بیرویه بناها، اراضی و مناطق باارزش شهر در موارد ذیل جلوگیری کرد: اراضی باارزشهای طبیعی و حساسیتهای محیطی و زیست محیطی، سایتها و بناهای تاریخی باارزش و اراضی واقع در حریم بصری و عملکردی آنها، اراضیای که در معرض تهدید توسعه بیش از ظرفیت محلی هستند، اراضی و بناهای باارزش به لحاظ فرهنگی و اجتماعی، کاربریهای مورد نیاز عمومی و بااهمیت به لحاظ منافع و حقوق عمومی، اراضی واقع در کریدورهای بصری مهم شهر که در صورت توسعه در قالب ضوابط پهنهبندی موجود، میتوانند دسترسیهای بصری مطلوب به مناظر مهم را مسدود نمایند. اراضی شهری که در صورت توسعه مطابق با ضوابط پهنهبندی موجود میتوانند تأثیرات محیطی نامطلوب در اراضی همجوار و نزدیک ایجاد کنند. از طریق اجرای مکانیزم انتقال حق توسعه میتوان به اهداف یادشده، بدون پایمال شدن حقوق توسعه مالکین اراضی مربوطه و واردآمدن خسارت مالی ناشی از عدم قابلیت توسعه اراضیشان، مطابق آنچه که در طرحهای توسعه و ضوابط پهنهبندی تعیین شده، دست یافت. چرا که خسارت مالی ناشی از ایجاد محدودیت توسعه در اراضی آنها، توسط مالکین و سازندگان اراضی دریافتکننده حق توسعه، در مقابل افزایش میزان توسعه ملک آنها پرداخت می شود. از سوی دیگر اجرای این روش بدون تحمیل مخارجی به شهرداری در مقابل ایجاد محدودیت توسعه در اراضی باارزش شهری صورت میگیرد و همه مبالغ مربوطه میان فروشنده و خریدار حق توسعه دست به دست میشود. از طریق اجرای این مکانیزم میتوان توسعه بیشتر در اراضی و مناطقی از شهر که مناسب برای توسعه بیشتر تشخیص داده شدهاند را تشویق کرد. این مکانیزم ابزار مناسبی برای تعدیل منافع (منافع ناشی از افزایش حق توسعه مالکین اراضی واقع در مناطق گیرنده) و خسارات (خسارات ناشی از کاهش یا حذف حق توسعه مالکین اراضی فرستنده) حاصل از اجرای برنامه ریزی ها بشمار میرود. با این وجود باید در نظر داشت که اگرچه انتقال حق توسعه به لحاظ نظری مکانیزم ساده ای بنظر میرسد ولی در اجرا با پیچیدگیهایی روبرو میباشد که باید در پروژه حاضر مورد بررسی و تحلیل قرار بگیرند. روش انتقال حق توسعه در واقع بازاری برای تبادل حق توسعه ایجاد میکند و عوامل مختلفــی میتوانند بر پرمنفعت‌بودن این بازار و تناسب عرضه و تقاضا و در نتیجه فعال شدن آن تأثیر بگذارند. منبع: مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران لینک به دیدگاه
Mohammad Aref 120452 مالک اشتراک گذاری ارسال شده در 21 آبان، ۱۳۹۵ مقاله کاربرد انتقال حقوق توسعه (TDR) به عنوان ساز و کار تحقق پذیری طرح های توسعه شهری (نمونه موردی: شهر کاشان) در نشریه علمی پژوهشی مطالعات شهری، دوره 2، شماره 4، پاییز 1391 نویسندگان: محمدمهدی عزیزی، سینا شهاب دانلود مقاله لینک به دیدگاه
Mohammad Aref 120452 مالک اشتراک گذاری ارسال شده در 21 آبان، ۱۳۹۵ مقاله امكان سنجي استفاده از الگوي انتقال حقوق توسعه براي حفاظت از اراضي كشاورزي شهر بابلسر در نشریه تحقیقات كاربردی علوم جغرافیایی سال دوازدهم، شماره 25 ، تابستان 1391 نویسندگان: هاشم داداش پور، سینا محسن زاده دانلود مقاله لینک به دیدگاه
ارسال های توصیه شده