محدوده های رشد شهری؛ ابزار توسعه اقتصادی و یا مداخله ناخواسته؟

[Mohammad Aref 120452]

مقدمه

محدوده های رشد شهری (UGB) بخشی از تأکیدهای زیاد بر برنامه های مدیریت رشد که قصد کاهش و یا توقف گسترش را دارند، هستند. محدوده های رشد شهری که در چند شهر اجرا شده، تحت بررسی زیادی از شهروندان و برنامه ریزان برای تعیین اینکه آیا اهداف مشخص خود را انجام می دهد یا نه، قرار گرفته است. در حالی که دلایل اصلی برای ایجاد یک محدوده رشد شهری، جلوگیری از پراکندگی حومه و برای محافظت از زمین های کشاورزی و فضای باز است، برنامه ریزان، اقتصاددانان، و اعضای جامعه تشخیص می دهند که محدوده ها هم اثرات مثبت و هم منفی دارند. محدوده های رشد شهری به طور معمول نقش کنترل توسعه اقتصادی در یک منطقه شهری را ندارند به طوری که بسیاری از منتقدان می گویند که آن ها در واقع، بیش از خوب بودن برای برخی از جوامع، آسیب زا هستند. با این حال بدیهی است که محدوده های رشد شهری بر فرآیندهای توسعه، از بازسازی بافت های فرسوده گرفته تا توسعه مرکز شهر، تا قیمت مسکن، بازار کار، و هویت محله، موثر است. در این مطلب من برخی از این اثرات مختلف محدوده های رشد شهری در برنامه های توسعه اقتصادی را جستجو می کنم. همچنین من قصد دارم ارتباطی که بین این دو مفهوم برنامه ریزی نهفته است را نشان دهم. یک رشد هوشمند موفق و یا طرح جامع، باید برای استفاده و ترکیب محدوده های رشد شهری با برنامه های توسعه اقتصادی ایجاد شود تا این اتفاق به بهترین نحو و شیوه صورت گیرد.

 

محدوده رشد شهری چیست؟

با توجه به EPA، محدوده رشد شهری یک خط ترسیم شده است که زمینی که بر روی آن توسعه متمرکز خواهد شد از زمینی که در آن توسعه ممنوع خواهد شد را جدا می کند. اهداف محدوده های رشد شهری شامل محدود کردن توسعه به یک منطقه خاص برای افزایش تراکم در مناطق شهری، همزمان با حفاظت و حفظ فضاهای باز و زمین های کشاورزی در خارج از مرزهای شهر است. محدوده رشد شهر، یک ساز و کار مدیریت رشد است و به طور معمول با مهار پراکندگی در حومه خارجی مناطق شهری در ارتباط است؛ بنابراین محدوده رشد شهر، اغلب مسئول جداسازی مناطق شهری از روستایی است. یک محدوده رشد شهری معمولی برای یک دوره 20 ساله طراحی می شود، اما می توان آنها را برای اینکه شامل مناطق بیشتری گردد، گسترش داد و معمولا به طور منظم برای اصلاح رشد مورد ارزیابی قرار می گیرد. یک محدوده رشد شهری، یک برنامه استفاده از زمین است، و اغلب نیاز به تغییرات منطقه بندی دارد. نکته کلیدی محدوده های رشد شهری و دیگر برنامه های رشد هوشمند، مدیریت رشد بدون به خطر انداختن مسکن ارزان قیمت و یا محدود کردن توسعه اقتصادی است (Danielsen 1999, Maryland 1992, Byrd 1999).

 

قابل توجه ترین اجرای محدوده های رشد شهری، پورتلند در اورگان است که یک مرز رشد شهری در سال 1979 ایجاد کرد، پس از اینکه دولت قانون حفاظت از زمین و توسعه 1973 را تصویب کرد که نیاز داشت تمام شهرها در دولت برای آن برنامه ریزی کنند. دیگر شهرهای قابل توجه که محدوده های رشد شهری را تعیین کرده اند شامل: سیاتل، واشنگتن، بولدر، کلرادو، لنکستر کانتی، پنسیلوانیا و مینیاپولیس، مینه سوتا می باشند. در سطح بین المللی، لندن، کپنهاگ و ونکوور نیز محدوده های رشد شهری را استفاده می کنند (Byrd 1999, Maryland 1992).

 

محدوده های رشد شهری در بهترین حالت خود

اکثر طرفداران رشد هوشمند ادعا می کنند که شیوه های آنها از توسعه اقتصادی حمایت می کند. عدم تمرکز فعالیت های اقتصادی اخیرا شهرها را گرفتار کرده است، و سرمایه انسانی آنها را به حومه می کشاند. مرزهای رشد شهری به عنوان یک راه برای مبارزه با این مشکل به وجود آمده اند. با ایجاد شهرهای بدون حومه، مناطق شهری قادر به استفاده بهتر از فرصت های داخلی برای توسعه زمین مورد استفاده هستند (نلسون 2004). از این رو محدوده های رشد شهری می توانند یک ابزار قدرتمند برای تجدید حیات مرکزی شهر باشد. محدودهه های رشد شهری، توسعه نقاط داخل محدوده را تشویق می کنند. با جلوگیری از توسعه در خارج از منطقه شهری، صنعت، خرده فروشی و مسکن مجبور به قرار گرفتن در قطعات خالی و یا تحت استفاده داخل محدوده می شوند. این محدودیت، رندگی بسیار متراکم تری را در مناطق شهری ایجاد می کند، روندی که بسیاری از برنامه ریزان به عنوان بهترین عمل می دانند. علاوه بر این، نقاط داخل محدوده به طور فزاینده ای مختلط استفاده می شوند، به طوری که کاربری های تجاری، صنعتی، مسکونی را در یک توسعه برای استفاده بهتر از زمین کمیاب و با ارزش ترکیب می کنند (Danielsen 1999, Maryland 1992).

 

مزایای تراکم بالاتر، تجربه کاربری مختلط در زندگی توسط بسیاری از برنامه ریزان بیان شده است. این توسعه وابستگی خودرو را کاهش می دهد و هنگامی که با یک طرح پیاده مدار و یا سیستم حمل و نقل انبوه همراه شود، آلودگی و ترافیک را کاهش می دهد. مناطق کاربری مختلط، انواع بسیاری از مردم را به یک منطقه با دسترسی راحت می کشد، که به نوبه خود باعث ایجاد یک محله و یا منطقه پر رونق می شود. برنامه ریزان نیز ادعا می کنند که محدوده های رشد شهری، به ارائه مسکن ارزان قیمت برای شهروندان طبقه ضعیف و متوسط به منظور برگرداندن دوباره مردم به درون شهر تشویق می کند (Danielsen از 1999). این نوع از پیشرفت برای یک شهر، یک فضای آسان تر شهری ایجاد می کند که اغلب جمعیت جوانان حرفه ای ماهر که بعدا اقتصاد را تجدید و تحریک می کنند، را جذب می کند. متفکران انسانی حتی تا آنجا پیش رفته اند که استدلال می کنند محدوده های رشد شهری تقریبا یک افزایش در کل کیفیت زندگی یک منطقه را به ارمغان می آورد. با ایجاد شیوه زندگی هیجان انگیز شهری، و حفاظت از فضای خارجی باز، مردم، نسل های آینده، و محیط زیست همگی به بهره و منفعت می رسند (Byrd 1999).

 

نگاهی به موفقیت پورتلند

وضعیت پورتلند در اورگان یک مثال مفید از موفقیت محدوده رشد شهری است. این شهر رشد بی سابقه ای در تولید را ذکر می کند، که در ایالات متحده به طور کلی بین سال های 1990 و 2000 کاهش یافته است. این یک نتیجه از رشد در صنایع با تکنولوژی بالا و زیست پزشکی است که در پورتلند صورت گرفت، که به آن نام “جنگل سیلیکون” داده اند. با استناد به هجوم تقریبا 400،000 نفری ساکنان در 10 سال گذشته، این شهر دارای افراد با تحصیلات عالی و حرفه ای های با درآمد بالا است که به نوبه خود خرده فروشان را اغوا کرده است (Kirk 2004).

 

پروژه های کاربری مختلط و توسعه مبتنی بر حمل و نقل (TOD) مناطق مرکز شهر را با مرتفع سازی، نه خارج سازی، احیا کرده اند. روستای جدی بریجپورت و مرکز شهر تانازبورن، میلیون ها فوت مربع کاربری اداری، مغازه ها، رستوران ها و اماکن تفریحی را اضافه کرده است. توسعه های بیشتری برای رودخانه و محدوده های ساحلی برنامه ریزی شده است. حتی فروشگاه های مواد غذایی نیز بر الگوهای توسعه جدید سرمایه گذاری کرده اند. شرکت Safeway، پورتلند را به عنوان اولین سایت برای فروشگاه جدید عمودی شهری خود شامل آپارتمان ها در بالا و پارکینگ در زیر فروشگاه انتخاب کرده است. بلوک های این پروژه حتی شامل استفاده تطبیقی مجدد از ساختمان های تاریخی می شوند (Kirk 2004).

 

محدوده همچنین ارزش های بالای زمین و قطعه های زمین کوچکتر که اجازه توسعه انتخابی می دهند را ایجاد کرده است. عمده فروشان از تسلط بر بازار پورتلند ناتوان شده اند زیرا آنها نمی توانند وسعت زیادی از زمین ها را تجمیع کنند. تأکید جدیدی بر اغوا کردن سرمایه گذاران مشخصات بالا برای افزایش کیفیت خرده فروشی در چنین بازار طالبی قرار گرفته است. علاوه بر این، بیکاری در پایان سال 2004، 7.8 درصد بوده که از 9 درصد در دهه پیش از آن پایین آمده بود. منطقه مرکزی شهر 42 درصد از اشتغال جدید ایجاد شده را حفظ کرد. نرخ خالص خرده فروشی از 7 درصد در آغاز سال به 6.2 درصد در سال 2004 کاهش یافته است. اجاره و ارزش املاک به افزایش ادامه داده اند. داده ها، این ایده که پورتلند منطقه شهری موفقی را ایجاد کرده است پشتیبانی می کنند (Kirk 2004). در این سبک به نظر می رسد محدوده رشد شهری موجب یک اقتصاد پر جنب و جوش غنی در مرکز شهر با صنعت، شهروندان، و خرده فروشی شده است.

 

انحطاط های محدوده های رشد شهری: تجزیه و تحلیل چالش های پورتلند

با این حال در مقابل، این نتایج به اصطلاح مثبت محدوده های رشد شهری اغلب عواقب بسیار منفی بر توسعه کلی منطقه دارند، که گاهی اوقات به رشد کند میل می کند. افزایش ادعا در قیمت مسکن یک مسئله بسیار بحث برانگیز بوده است. افزایش چشمگیر در قیمت مسکن پس از اجرای محدوده رشد شهری را می توان به دو عامل نسبت داد: اول، افزایش تقاضا برای مسکن درون شهری، به ویژه مسکن کم درآمد،که به دلیل ناتوانی رشد در خارج از محدوده است. علاوه بر این، با توجه به کمبود زمین، ارزش زمین برای هر دو ویژگی بایر و توسعه یافته به شدت افزایش می یابد. این عوامل ایجاد بحران مسکن، مقرون به صرفه تر است که اثر محروم شدن بسیاری از شهروندان از یک محیط شهری پر رونق را به دنبال دارد. قیمت های بالاتر و قطعات زمین منفصل نیز ممکن است توسعه صنعتی بسیار مهم در منطقه را دلسرد و یا مهار کنند (Howe).

 

اطلاعات پورتلند این روندها را تأیید می کنند. قیمت یک خانه تک خانواده بیش از 50٪ از 104،743 دلار در سال 1990 به 160217 دلار در سال 2000 افزایش یافته،که برخی از غیر مقرون به صرفه ترین مسکن ها را در ایالات متحده ایجاد کرده است. افزایش کلی در ارزش خانه 142 درصد بین سال های 1970 و 2000 بود. بازار اجاره تنها در نرخ متوسط باقی مانده است، همانطور که نرخ مالکیت خانه نیز همین گونه بود. نرخ مالکیت خانه نیز به طور قابل توجهی برای ساکنان اقلیت پایین تر (20٪ کمتر) بود. علاوه بر این، درآمد خانوار، تنها 31 درصد بین 1969-1999 رشد کرد، ارزش مسکن بسیار پیشی گرفته است.

 

روند های جمعیت و نیروی کار تحت تأثیر این بازار مسکن قرار گرفته اند. در حالی که جوان های حرفه ای را جذب می کرد، محدوده رشد شهری به نظر می رسد افراد کم درآمد را محروم می کرد. این شهر دارای میزان قابل توجهی از فقر و درصد کمی از جمعیت که دبیرستان را به اتمام رسانده است، می باشد. نرخ بیکاری قابل توجه 7.8 درصد نیز وجود دارد. در حالی که همیشه آشکار نیست، این روندها اثرات اقتصادی قابل توجه ای دارند. خروج گروه های مختلف، شهر را تقسیم کرده است و یک نابرابری ایجاد کرده است. در کل، پورتلند ممکن است در حال پیشرفت به نظر برسد، اما محله های جدا شده در حال تحملفضار دیگران از طریق قیمت های مسکن متورم و مشاغل کمیاب هستند. آیا واقعا این توسعه اقتصادی خوب است؟

 

به طور غریزی، شهروندان به سرعت محیط های مسکن با تراکم بالاتر را رد می کنند. ساکنین حومه هایی طویل و با حس وحشت، به ترس از دست دادن ارزش ملک و اثرات منفی خارج شهر مانند سر و صدا، ترافیک، آلودگی، و جرم و جنایت عادت کرده اند. در رابطه با کیفیت زندگی، مناطق متراکم شهری اغلب شخصیت نا آشنا و خصمانه ای نشان می دهند (Danielsen 1999, Maryland 1992). موضوع مهم دیگر توسعه زمین های صنعتی است. برخی از توسعه دهندگان اقتصادی نگران این هستند که مقدار کافی از زمین برای جادادن شرکت های سرمایه بزرگ که اشتغال را افزایش و درآمد عمومی را تقویت می کند، وجود ندارد. همه مسائل فوق از نیروهای بازار تحمیل شده توسط محدوده های رشد شهری شاخ و برگ می گیرند. در حالی که در تمام موارد مهار توسعه اقتصادی کامل نهفته نیست، محدوده های رشد شهری در حال محدود کردن افراد و مکان های صنایع و توسعه سرمایه انسانی، عمدتا به ضرر مناطق شهری است.

 

نتیجه گیری و راه حل ها

محدوده های رشد شهری خود به عنوان وسیله لزوما موثر در ترویج توسعه اقتصادی شناخته شده نیست. مسائل شهر پورتلند به عنوان یک نتیجه از اجرای محدوده رشد شهری از این فرضیه حمایت می کند. اگر چه محدوده های رشد شهری بر رشد و مسائل استفاده از زمین تأثیر می گذارد، اما اثرات آنها بر توسعه اقتصادی ثانویه است و گاهی مضر می باشد. آنها ممکن است امکانات صنعت و مسکن مقرون به صرفه را محدود کنند و یا از بین ببرند. همچنین از نمونه های مانند پورتلند روشن است که محدوده های رشد شهری و برنامه های توسعه اقتصادی را می توان برای کاتالیز نوسازی شهری با همدیگر اجرا کرد. به عنوان شیوه های مکمل و همکاری موجود، طرح های توسعه اقتصادی مبتکرانه مناسب به طور خاص مناطقی که محدوده های رشد شهری موفق به دستیابی نشده است را بهبود می بخشند(لنگ، 1997).

 

خدمات بخش متروپولیتن از منطقه پورتلند یک مثال مهم از این همکاری تازه است. مترو تنها منطقه ی انتخاب شده در ایالات متحده برای اجرای با اقتدار پروژه های برنامه ریزی است. این رویکرد تعاونی منطقه ای برای شبکه بندی اهداف منطقه ای بزرگتر با توسعه منطقه خاص بهتر متناسب است. بنابراین پورتلند در پرداختن به مسکن مقرون به صرفه و مسائل توسعه صنعت در هماهنگی با اهداف محدوده رشد شهری بیشتر مترقی بوده است. برنامه هایی مانند به اشتراک گذاری مسکن عادلانه و گسترش محدوده رشد شهری انعطاف پذیری بیشتر به طرح برنامه ریزی و “حقوق ساخته شده صاحبان توسط طراحی شهری” داده در حالی که مانع توسعه اقتصادی نمی شود (لنگ، 1997). در حالی که محدوده رشد شهری پورتلند یک موفقیت شایسته در نظر گرفته شده است، نکات و محدوده های رشد شهری بسیار دیگری همراه با درس هایی از توسعه اقتصادی برای آموختن وجود دارد.

 

منابع

 

• Byrd, Robert. Urban growth boundaries: A humanistic success story. The Humanist. Buffalo: Jul/Aug 1999. Vol. 59, Iss. 4; pg. 30.
  
• Chapman, Nancy and Hollie Lund. Housing Density and Livability in Portland. From The Portland Edge: Challenges and Successes in Growing Communities. Ed. by Connie P. Ozawa. Island Press. Portland State University, 2004, pp. 206-229.
  
• Danielsen, Karen A., Robert E. Lang, & William Fulton. What does smart growth mean for housing? Housing Facts and Findings. Fall 1999, Vol. 1 Iss. 3. From Fannie Mae Foundation.
  

برای مشاهده این محتوا لطفاً ثبت نام کنید یا وارد شوید.

• ورود
• یا
• ثبت نام

• Howe, Deborah. The Reality of Portland’s Housing Markets. From The Portland Edge: Challenges and Successes in Growing Communities. Ed. by Connie P. Ozawa. Island Press. Portland State University, 2004, pp. 184-205.
  
• Kirk, Patricia L. Portland ‘s Progress. Retail Traffic. May 2004.
  
• Lang, Robert E. and Steven P. Hornburg. Planning Portland Style: Pitfalls and Possibilities. Housing Policy Debate 8, Iss. 1. Fannie Mae Foundation 1997.
  
• Mayer, Heike and John Provo. The Portland Edge in Context. From The Portland Edge: Challenges and Successes in Growing Communities. Ed. by Connie P. Ozawa. Island Press. Portland State University , 2004, pp. 9-34.
  
• Nelson, Arthur C., Raymond J. Burby, Edward Feser, Casey J. Dawkins, et al. Urban Containment and Central-City Revitalization. Journal of the American Planning Association . Autumn 2004, Vol. 70, pg. 411.
  
• Phillips, Justin and Evan Goodstein. Growth management and housing prices: The case of Portland, Oregon. Contemporary Economic Policy . Huntington Beach : Jul 2000. Vol. 18, Iss. 3; pg. 334.
  
• Urban Growth Boundaries. From Managing Maryland’s Growth: Models and Guidelines . The Maryland Economic Growth, Resource Protection, and Planning Act of 1992. The Maryland Office of Planning.
  

 

منبع: سایت آقای شهردار