قوانین جدید کنترل اجاره در برلین، هم اکنون به خوبی عمل می کنند

[Mohammad Aref 120,438]

قانون “ترمز (کاهش) قیمت اجاره” که در اول ماه ژوئن معرفی شد، جامع‌ترین ابزار شهر برای مقرون به صرفه نگه داشتن اجاره تا به این تاریخ می‌باشد.

 

قوانین جدید کنترل اجاره در شهر برلین، هم اکنون در حال کاهش دادن قیمت‌ها هستند. این نتیجه ای است که دیروز توسط یکی از مجموعه‌های املاک و مستغلات آلمان بعد از شمارش آخرین اعداد و ارقام خود اعلام کرده است.

 

حدود یک ماه بعد از اینکه اداره‌ی املاک و مستغلات آلمان، لیستی از قوانین محدود کننده‌ی افزایش اجاره‌ها در یک محدوده را ارائه داد، براساس محاسبات انجام شده توسط مؤسسه ایموبیلنزکات مشخص شد که میانگین ارزش مالی قراردادهای اجاره جدید منعقد شده در برلین پس از اجرای این قانون با کاهش 1/3 درصدی در عرض یک ماه روبرو شده است. با این حال این میزان افت را نمی‌توان به عنوان یک روند نزولی در سراسر کشور دانست. در سایر شهرهای آلمان که هنوز اینچنین قوانین جدید اجاره وضع نشده است، اجاره‌ها کم و بیش راکد هستند. این خبر برای قانون گذاران برلین بسیار خوشایند است زیرا نشان می‌دهد قانونگذاری ‌های جدید آن‌ها توانسته است به آنچه در انتخابات وعده داده‌اند، جامه عمل بپوشاند.

 

قانون جدیدی که در اول ژوئن با عنوان «کاهش قیمت اجاره‌» در آلمان ارائه شد، همانند این تجربه عمل می‌کند. در این قانون با نگاهی اجمالی به متن اصلی حقوق قانونی شهروندان، با استفاده از اعداد و ارقام مبتنی بر سرشماری دوسالانه دولت از اجاره‌ها، مبلغی میانگین در ازای هر مترمربع برای هر منطقه شهری، تعیین می‌شود. براساس آن، عقد هرگونه قراردادی که مبلغ آن از میزان محاسبه شده، ده درصد بیشتر باشد، خلاف قانون است. این بدان معناست که افزایش اجاره بها بر این منوال منطقی و امکان‌پذیر است، اما سرعت و تأثیر آن تدریجی می‌باشد.

 

قانون کاهش اجاره‌ها، یکی از جامع‌ترین قوانینی است که تا این تاریخ معرفی شده است.

هدف این قانون مبارزه و جلوگیری از پیشرفت سریع و مهارنشدنی میزان اجاره‌بها، مخصوصاً در مراکز شهرهاست که روز‌به‌روز، بهای املاک استیجاری در حال افزایش است، که پیامد آن در دراز مدت چیزی جز تخلیه‌ی محل توسط ساکنان آن و راکد شدن فعالیت در این مناطق نیست؛ مناطقی که تا پیش از این به عنوان اولین انتخاب برای زندگی بوده‌اند. فرآیند این کار ابتدا در مناطقی مانند کروزبرگ که درحال حاضر به مرکزی پرآوازه و هیجان‌انگیز تبدیل شده‌ اجرا شده است، به طوری که برای حفظ یک مغازه‌ی خواروبار فروشی محلی و ارتقا آن به سطحی بالاتر، بسیار تلاش می‌شود. اما این پایان ماجرا نیست. علاوه بر تأثیرات مثبت پی در پی که شامل توانمندسازی نیز می‌باشد، متأسفانه مناطق دورافتاده‌ایی مانند اسپاندن نفع زیادی از این قانون نمی‌برند.

 

در مقابل، برلین گروهی دیگر از قوانین را وضع کرده که به موجب آن دفاتر املاک و مستغلات نتوانند از بازار داغ املاک سوءاستفاده کنند. پس از این، شهرها با پیروی از قوانین بین‌المللی حمایت از مصرف‌کننده، توانستند با معین کردن مناطقی که اجاره‌بها در آنجا سریعاً درحال افزایش است، آن‌هم به روش معاوضات تجملاتی که به صاحب خانه این اجازه را می‌داد که به هر میزان که تمایل دارند اجاره‌بها را افزایش دهند، مقابله کرد. همچنین اجاره دادن موقت به مسافران (که باعث می‌شود واحد در بسیاری از زمان‌ها خالی باشد) در قسمت‌هایی از شهر ممنوع شد تا باعث جلوگیری از کمرنگ شدن اقامت دائم که امری مورد نیاز برای شهر است بشود. با این حال، قانون کاهش اجاره بها، جامع‌ترین ابزاری است که تا به این تاریخ معرفی شده است.

 

قوانین جدید در کنار قوانین قبلی حمایت از مستأجران که در حال حاضر نیز وجود دارند، می‌توانند قدرت و دوام را در آلمان به اثبات برسانند. مدت اجاره در آلمان معمولاً طولانی مدت است- در واقع بدون ذکر تاریخ فسق. بنابراین مستأجران می‌توانند براساس این قراردادها برای دهه‌ها در ملک مستقر باشند آن‌هم با مقدار کمی افزایش بهای اجاره بر طبق شرایط مجاز موجود در قرارداد. علاوه براین، مستأجران در آلمان نمی‌توانند به راحتی و به دلایل واهی از ملک خود اخراج شوند. تنها دلایلی از قبیل سوء رفتار مستأجر، عدم توانایی در پرداخت اجاره بها و یا اینکه صاحبخانه بتواند اثبات کند که خودش قصد اقامت دائم در آنجا را دارد، مستأجر مجبور به تخلیه‌ی ملک است. تمام موارد ذکر شده در واقع مانند حصاری است که باعث کنترل اجاره‌بها می‌شود و از افزایش بی‌دلیل آن جلوگیری می‌کند. در نتیجه، از رونق افتادن بازار مسکن به دلیل واهمه از افزایش اجاره بها، توسط یک برنامه ساخت و ساز در سطح کل شهر که بایستی 30000 آپارتمان اجاره ای جدید تا یک دهه آینده ارائه دهد، آرام می‌گیرد.

 

اما چرا برلین اینقدر سرسختانه در حال مبارزه با افزایش قیمت‌ها می‌باشد، درحالی که شهرهایی که شرایط مشابه برلین دارند، تصمیم جدی در این زمینه اتخاذ نکرده‌اند؟ شاید ادعای مشاهده‌ی زودهنگام نتایج حاصله از این قانون و توانایی کنترل بازار کمی دور از واقع باشد. یکی از دلایل آن، می‌تواند این باشد که اغلب جمعیت آلمان در ساختمان‌های استیجاری اقامت دارند تا منازل شخصی، که این خود کمکی است برای ترویج عقیده‌ی اکثریت قریب به اتفاق مردم برای پذیرش مصوبات قانونی در این حوزه که سبب می‌شود مستأجران آلمانی متمول‌تر شده که به آن‌ها فرصت می‌دهد تا با توجه به طبقه و موقعیت اجتماعی، از دارایی و پس‌انداز کافی برخوردار باشند. شرایطی که در سایر کشورها، همچنان برای به دست آوردن آن در تلاش هستند.

 

بدون این کمک به مستأجران برای غنی‌تر شدن، سیاستمداران ممکن است در شهرهای دیگر در پشت اجرای این قوانین، در تلاش برای افزایش قدرت و نفوذ سیاسی خود باشند. اما این حقیقت در شهر برلین که ترکیبی از حقوق مستأجران، کاهش قیمت‌ها و آپارتمان‌هایی با مقیاس بزرگ است، همه از نشانه‌های ابتدایی موفقیت این طرح بوده که متقاعدکننده است. اگر شرایط برای مستأجران بهبود یابد، برلین می‌تواند به خوبی راه‌حل‌های کارآمد در رفع بحران مقرون به صرفه بودن مسکن را تهیه نماید، کاری که دولت‌های بی بند و بار به طور فزاینده ای غیرممکن است از آن چشم پوشی کنند.

 

منبع: سایت آقای شهردار