مزایای ترکیب کاربری های مختلف ساختمان

[Mohammad Aref 120452]

توسعه استفاده ترکیبی به معنی یک ساختمان یا مجتمع است که شامل استفاده های مختلفی از زمین می شود. معمولاً این اصطلاح وقتی به کار میرود که بهره برداری های مسکونی، اداری، تجاری، سرگرمی و مراقبت از کودکان و یا استفاده های اجتماعی مثل مدرسه، کتابخانه و خدمات دولتی با هم ترکیب شوند.

 

منطقه بندی استفاده ترکیبی ممکن است از نظر مقیاس بزرگ باشد و یا محدود به یک مکان کوچک گردد. یک مفهوم رایج در این زمینه شامل مغازه ها و رستوران ها در جلوی ساختمان و آپارتمان های مسکونی در طبقات دوم و سوم میباشد.

 

توسعه استفاده ترکیبی، اخیراً به شکل متداول در میان طراحان آمده است، زیرا استفاده مناسب و متراکم از زمین، یک فرصت مناسب برای تبدیل آن برای کار و خرید آسان میباشد .

 

دوچرخه سواری، پیاده روی و مسافرتهای کوتاه برای سود رساندن به سبک زندگی فردی و کاهش تراکم رفت و آمد خودروها و مصرف انرژی برای حمل و نقل را به دنبال دارد.

 

یک توسعه استفاده ترکیبی که به خوبی طراحی شده باشد برای هدفی بیشتر از یک ساختمان مانند مکان سازی، پیشرفت های هنری و ایجاد احساس واقعی از مکان میباشد .

 

توسعه استفاده ترکیبی که معمولاً بطور خلاصه بصورت MXD نشان داده می شود، یک پیشرفت بر مبانی مفهوم گسترده تر “شهر نشینی جدید” است .

 

شهر نشینی جدید از دهه 1980 به شکل یک گرایش که شکل همسایگی سنتی را زنده می کرد، شروع شد که بخشی از آن شامل زندگی – کار می شود که در این روش، خانواده ها در بالای فروشگاه ها زندگی میکردند. در حالیکه ممکن است اینگونه به نظر برسد که این یک شیوه جدید است، ولی این یک روش سنتی در شهر ها میباشد.

 

صنعتی شدن باعث متوقف شدن این روند گردید زیرا ساکنین بدنبال جداسازی محل سکونت فرد از دود لوکوموتیوها و کشتی ها بودند.

 

اغلب، شهرداری هایی اجازه توسعه استفاده ترکیبی را میدهند که دارای یک منطقه ویژه استفاده ترکیبی هستند و یا حداقل یک منطقه بندی پوششی دارند ( مجموعه قوانین پوششی در یک طبقه بندی منطقه ای ).

 

بعضی افراد به آسانی توسعه برنامه ریزی موجود را بکار میگیرند که همان توسعه تحت برنامه ریزی و یا جامعه اختصاص یافته برای برنامه ریزی میباشد .

 

ممکن است اینگونه گفته شود که این توسعه ها شکل عمومی دارند، یعنی نحوه استفاده آنها از یک طبقه با طبقه دیگر در یک ساختمان فرق میکند که نمونه ای از آنها آپارتمانی در بالا و مغازه ای در پایین است .

 

درمواقع دیگر، این ترکیب شکل افقی دارد که ممکن است بصورت فروشگاه هایی کنار یکدیگر در یک ساختمان باشد که شامل بخش های اداری و تجاری هستند.

 

این حالت ممکن است همچنین بصورت مجموعه ای از ساختمان ها باشد که درآن هر ساختمان ممکن است شامل فقط یک نوع استفاده باشد. مثلاً یک مجموعه از ساختمان ها ممکن است به یک فروشگاه در جلوی ساختمان ختم شوند و یا تمام مجتمع های مسکونی ممکن است دارای توسعه تجاری یا اداری باشند .

 

برای شهرداری ها، افزایش توسعه تجاری به توسعه مسکونی با ارائه چشم انداز فروشهای بالا و اخذ مالیات از دارایی ها و اموال منجر میشود .

 

گاهی اوقات شکل خانه سازی که برای یک جامعه خوشایند نیست (مثل خانه سازی با درآمد کم یا ساختمان هایی شامل چند خانواده) میتواند در میان ساختمان های تجاری قرار گیرند که دارای صداهای مزاحم نیستند.

 

اگر در حال اجرای توسعه استفاده ترکیبی و تلاش به منظور ایجاد یک مفهوم جدید از توسعه بهم پیوسته هستیم، نیازمند پیاده روهای وسیع و حتی سامانه های گذرگاهی چند منظوره میباشیم .

 

مسیرها و تفریح گاهها را تا حد امکان راحت و مناسب بسازید و اگر مسیرها شکل موّرب داشته باشند، بهتر است. همچنین با فروشگاه های مجاور، ارتباط برقرار کنید و در صورت امکان، یک محیط مناسب برای قدم زدن و دوچرخه سواری فراهم نمایند .

 

همچنین منافع فراوان توسعه استفاده ترکیبی باید دقیقاً برای مهندسین حمل و نقل، آشکار و مشخص باشد.

 

یعنی چیزی که آنها “تسخیر داخلی” می نامند یا سفره ها از نقطه الف به نقطه ب، همگی در داخل همین توسعه قرار میگیرند.

 

این جریان منجر به تقاضای دولت های محلی برای کاهش رفت و آمد مثل ساختن خطوط جدید جاده ای می شود و همکاری افراد برای اجرای چنین توسعه های بزرگ و مهمی، مناسب است.

 

اگر شما در یک دولت محلی مشغول به کار هستید و از این روش بعنوان یک راه برای حل مشکل بی نظمی استفاده می کنید و این سوال برای شما مطرح است که چگونه توسعه میتواند با مشکلات متعددی مواجه باشد، مطالعه کتاب ارزشمند “رشد هوشمند در یک جهان در حال تغییر ” را به شما توصیه میکنیم .

 

اگر شرایط آب و هوایی شما سخت است و نیازمند پناهگاه مناسب هستید، در مورد چشم انداز نیز حساسیت نداشته باشید. اگر وسعت طرح شما زیاد است، توسعه استفاده ترکیبی باید شامل بعضی فضاهای باز و سازگاریهای طبیعی باشد. تامین تمام جذابیت ها در یک مکان، نیازمند اقدامات زیادی است و شروع خوبی برای یک فضای باز و بالقوه جذاب را فراهم میکند.

 

از فواید ترکیب عمودی برای جامعه، اجازه استفاده بیشتر از زمین در مکان های مناسب مثل مراکز تجاری نزدیک، مراکز فعالیت اجتماعی، ایستگاههای حمل و نقل، دانشگاه ها یا کارفرمایان است.

 

در بیشتر اماکن به جز یک مرکز خرید منطقه ای دو یا سه طبقه، خرده فروشی موفق نخواهد بود ولی یک مجموعه خرید با چندین طبقه یا فروشگاهها و آپارتمانها در بالای آن ممکن است تا حد زیادی مناسب یک محله باشد .

 

بخش های ترکیبی از زندگی و کار در توسعه های استفاده ترکیبی رایج هستند . این اصطلاح در مورد ساختمان هایی با اشتغال تجاری بر روی طبقه همکف و یک واحد مسکونی در طبقه بالا بکار میرود .

 

به بعضی از اماکن مجوز اجاره بطور مستقل داده شوند ولی این روش اغلب منجربه بروز مشکلاتی درمورد راه پله ها، اماکن خصوصی، عایق های صدا، دیوار های ضد آتش و تهویه های هوا میگردد. تلاش کنید که مطمئن شوید که یک بازار برای واحد هایی با اشتغال شخصی برای زندگی و کار در منطقه شما وجود دارد، قبل آنکه بخواهید برای هرکاری برنامه ریزی نمایید .

 

معمولاً از استفاده مشترک برخی مشاغل از این اماکن در یک منطقه جلوگیری می شود، لذا “استفاده مشترک” به معنی “هرگونه استفاده ای” نیست. معمولاً موارد ممنوعیت عبارتند از : رستوران هایی که میتوان با خودرو داخل آنها شد، ایستگاه های خدماتی، خشک شویی ها و واحدهای تجاری دیگر که تمرکز بر خودروها یا مواد شیمیایی دارند .

 

موانعی برای توسعه استفاده ترکیبی :

در بسیاری از جوامع امریکا، توسعه استفاده ترکیبی تا زمانهای اخیر، غیر قانونی بود و بعضی شهرها هنوز قوانین منطقه بندی خود را تغییر نداده اند.

 

یک قانون سنتی منطقه بندی اجازه استفاده از هر زمینی را میدهد ولی اجازه بهره برداری مسکونی و تجاری از یک ساختمان را نمیدهد .

 

گرایش ها به وضوح به سوی حل این مشکل است ولی بسیاری از شهرها ماه ها زمان سپری کرده اند تا به تحقیق درباره روش توسعه استفاده ترکیبی بپردازند .

 

معمولاً به عنوان راه حل موقت، شهرداری که قوانین در آن تغییر کرده است، به هر شکل در توسعه بخش طراحی، منطقه بندی اجتماعی برنامه ریزی شده که بر روی نقشه های شهرداری ثبت شده است، تجدید نظر میکند (با اینحال تعداد کمی از شهرداری ها به اندازه کافی از شکل منطقه بندی سنتی دور شده اند تا دارای شرط توسعه باشند و بخش برنامه ریزی شده را در قانون منطقه بندی در نظر بگیرند) .

 

تامین نیازمندی های پارکینگ ها نیز مشکل دیگری در این زمینه است. پارکینگ مشترک یک راه حل کاملاً مناسب برای استفاده اشتراکی است ولی اغلب شهرداری ها به ارائه برنامه مناسبی با روش محاسباتی برای پارکینگ مشترک پرداخته اند.

 

گاهی اوقات تفسیر ” نظامنامه ساختمان ” نیز تبدیل به یک مشکل در ساختمان های دارای استفاده مشترک میشود. مثلاً ساختمان های تجاری نیازمند سامانه های آب پاش هستند ولی آیا این سامانه ها باید به مناطق مسکونی نیز گسترش یابند ؟ برای شهرداری هایی که معیارها و نظام نامه هایی را ارائه داده اند، این قوانین روشن شده است ولی شهرداری های دیگر ممکن است با چنین مشکلاتی مواجه باشند .

 

گسترش دهندگان استفاده ترکیبی قبل از آنکه اقدام نمایند باید به پیش بینی سطح بالاتری از احتیاط های دقیق و بررسی شده بپردازند، زیرا اگر شروع به ساخت در داخل مناطقی کنند که به طور سنتی، چند خانواده در آن زندگی میکنند و یا منطقه ای است که مخصوص تک خانوارها میباشد، ممکن است مشکلاتی برای آنها پیش آید.

 

یک منطقه ویژه استفاده ترکیبی که ممکن است دارای مقررات بسیار پیچیده ای باشد، عملاً در سیاست عمومی دارای اولویت برای یک مرحله بررسی بسیار محتاطانه، تحت یک برنامه توسعه بخشی برنامه ریزی شده (PUD) یا روند استفاده خاص است.

 

به همین ترتیب ، آشکار است که همزمان با محبوبیت مجدداً احیاء شده این روش در امریکا، صنایع اقتصادی نمیدانستند چگونه خودشان را با این شرایط تطبیق دهند .

 

توسعه استفاده ترکیبی، عناوین معیارهای جامعه مورد نظر را در رابطه با انواع تولید برآورده نمی کنند. افراد مشارکت کننده میترسند که یک یا چند مورد از استفاده های ترکیبی، تبدیل به یک فعالیت اقتصادی از کار افتاده یا منسوخ شود و یا بدلیل نیاز نامناسب بازار ضرر نمایند. به دلیل بی میلی مشارکت کنندگان، توسعه استفاده ترکیبی ممکن است نیازمند مشارکت اقتصادی باشد و یا تضمین هایی را در این مورد بدهند .

 

این مشکل در حال مرتفع شدن است زیرا صنایع خدماتی در زمینه معاملات املاک، مطالب بیشتری را درباره توسعه استفاده ترکیبی یاد میگیرند .

 

من در مورد یکی از این طرحها تحقیق نمودم که در آن، یک شرکت ساختمانی متهم بود که برنامه ریزی مناسبی برای ایجاد عمق کافی برای فروشگاههای طبقه اول ندارد و لذا هیچگاه، این اماکن برای اجاره به منظور خرده فروشی، جذابیتی نداشتند زیرا ساکنین نمی خواستند در طبقه اول و در مجاورت پیاده رو زندگی کنند.

 

اماکن مناسب برای توسعه استفاده ترکیبی :

وضعیت توسعه استفاده ترکیبی را بخصوص وقتی در نظر بگیرید که با یک زمین وسیع مواجه هستید که خالی و یا اشغال شده است. این زمین ها ممکن است قبلاً یک ( کارخانه تولیدی، مرکز خرید بسته شده، مرکز نظامی خالی شده، دانشکده) یا زمین های بزرگ دیگری باشند که به نوعی نیازمند تجدید حیات هستند.

 

مکانهای در نظر گرفته شده برای استفاده ترکیبی موفق، دارای تزئینات کامل هستند که در آنها استفاده های تجاری یا اداری ممکن است مناسب رشد و ترقی باشند. و مکانهای مهم در جاهایی که یک بخش بزرگ و مناسب برای حداقل یک طبقه از توسعه اقتصادی در دسترس است و این مناطق نزدیک به فعالیت های تولیدی هستند که قبلاً به آنها اشاره نشد.

 

مهم نیست که شما تا چه اندازه به توسعه اقتصادی ترکیبی علاقمند هستید ولی در صورت علاقه مند بودن، این کار را با انجام دادن در مورد زمین های خالی و مناطقی که مالکین آنها ارزیابی بالاتری را صورت می دهند و آن مناطق دارای منطقه بندی به شکل استفاده ترکیبی هستند را انجام دهید.

 

درباره اصلاح ارتفاع و نیازهای پوششی، فقط به این دلیل که طبقه بندی را برای منطقه دارای استفاده ترکیبی و یا یک منطقه بندی دارای پوشش اجازه دهنده توسعه استفاده ترکیبی است، تصمیمات شتابزده نگیرید.

 

یک ساختمان چهار طبقه دارای استفاده ترکیبی را نشان ندهید که در وسط یک محله است و نیمی از آن فروشگاه های زیبا و بقیه خانه هستند و به خودتان مغرور نشوید چون شما خود را با شرایط استفاده ترکیبی، تطبیق داده اید.

 

تشویق به استفاده از توسعه استفاده ترکیبی :

شهرداری هایی که میخواهند توسعه استفاده ترکیبی را گسترش دهند، نیازمند فعالیت زیاد و مشخص نمودن منطقه طبقه بندی، پارکینگ، برنامه ریزی برای استفاده از زمین و شرایط پیشرفت زمین برنامه ریزی شده قبل از آن هستند که یک فرد گسترش دهنده، مشارکت کننده یا سازنده وارد طرح شود.

 

تصمیمات بهتر وقتی اتخاذ می شوند که یک پیشنهاد توسعه ویژه منتظر اقدام شما نمی ماند .

 

اگر شما واقعاً به توسعه استفاده ترکیبی علاقمند هستید ، نقشه های پیشرفت و نمودارها و طرحهای رایانه ای یا ترجمه ها را برای توضیح هدف خود بکار گیرید.

 

سپس گسترش دهندگان اماکن مسکونی و تجاری را دعوت نمایید و به تامین و ترکیب موضوعات و نظرات بپردازید زیرا در بعضی از جوامع، آنها که در دو اردوگاه متفاوت بسر میبرند، بخوبی از عقاید یکدیگر آگاه نیستند. وقتی شما یک دستگاه مخلوط کن دارید از بانکداران دعوت کنید تا آنها نیز با این دستگاه آشنا شوند .

 

مطمئن شوید که معیارها و راهنمایی هایی را طراحی می کنید که می خواهید در جامعه خود به اجرا در آورید و در آن مکان وجود دارند شما نیازمند انواع ارتفاع های ساختمانی و تراکم در یک توسعه استفاده ترکیبی چند منظوره هستید و در بیشتر موارد چهار ساختمان چهار طبقه مشخص، جذاب و خوشایند نیستند .

 

نماهای خارجی ساختمانها که به عنوان تجاری در طبقه اول استفاده می شوند، نیازمند سقف های بلندتر و تزئینات بیشتر هستند (مثل فرورفتگی ها، جلو آمدگی ها، پنجره های بزرگ و انواع طراحی ها) تا بتوانند آنها را به شکل فضاهای تجاری ،نمایش دهند .

 

هر گونه کمبود یا اشکال در مرحله بررسی طرح شما بوسیله یک فرد بی توجه یا سازنده دارای مهارت کمتر، مورد سوء استفاده قرار می گیرد و اگر شما در جامعه ای هستید که بررسی رسمی طراحی انجام نمی شود، ممکن است نیازمند بررسی قانونی قبل از ارائه پیشنهاد برای توسعه ی استفاده ترکیبی داشته باشید.

 

شما نمیتوانید اغلب به یادآوری ارزش کافی تصمیم گیران در یک تحقیق موردی و در یک جامعه محلی بپردازید که در آن یک نمونه از ساختمان در حال کار یا پیشرفت میتواند مورد بازدید قرار گیرد. اگر شما دارای یک زمین وسیع هستید درباره آن بازاریابی می کنید، ویژگی های مشخصی را در نظر بگیرید. مثلاً اگر این مکان در نزدیکی یک دانشگاه است، شاید بخواهید تاکید بر امکانات تحقیقی، فضاهای هنری و خانه های دانشجویی همراه با ترکیبی از امکانات مسکونی و اداری وخرده فروشی و تعدادی رستوران را داشته باشید .

 

مطمئن باشید که امکانات دستیابی به امور حمل و نقل در منطقه شما وجود داشته باشد.

 

اگر در نزدیکی یک ایستگاه حمل و نقل هستید، ممکن است بخواهید یک قسمت پارک کردن و رانندگی را در طول روز داشته باشید، اگر احساس می کنید میتوانید رستورانها و امکانات جذاب زندگی شبانه را در ایستگاه حمل و نقل فراهم کنید تا به جذب مردم محله خود اقدام نمایید .

 

همچنین ممکن است نیاز به ارائه ابزارهای توسعه اقتصادی تشویقی مانند خانه سازی با امکان اجاره مناسب یا مکان یابی تشویقی و دارای امتیاز خانه های متراکم و یا افزایش هایی در منطقه به نسبت مسکونی برای سازندگان و ارائه سازگاریهای لازم داشته باشید.

 

در این مورد، حفظ خانه سازی در یک سطح مشخص و با امکان اجاره مناسب میتواند توسعه را برای تراکم بیشتر دارای مجوز، فراهم نمایید .

 

چرا مشوق های توسعه ای لازم هستند ؟

ممکن است بپرسید چرا باید مشوق ها را در نظر بگیریم اگر توسعه استفاده ترکیبی تا این اندازه مطلوب است. پذیرش واحد های مسکونی از سوی استفاده ترکیبی معمولاً مثبت است، البته اگر خودروها در بعضی روش ها و شکل ها بتوانند، با آنها تطبیق پیدا نمایند .

 

خریداران یا اجاره کنندگان چنین توصیه هایی، کم و بیش ساختار های هنری را تعیین میکنند لذا تسهیلات زندگی را در نزدیک بعضی مراکز خرید و لذت های جالب و هیجان انگیز در یک جامعه و جایی که رویارویی همسایگان با هم اجتناب ناپذیر است فراهم نمایید .

 

با اینحال سازندگان از آزمایش طرح های جدید که به نظرشان ممکن است خطرناک باشد دوری می کنند و نیازمند راهنمایی در مسیر درست می باشند.

 

استفاده ترکیبی برای بازار جذاب است زیرا به کاهش هزینه های حفظ و نگهداری بلند مدت می انجامد و به تطبیق افراد بیشتر و سفرهای کمتر در فضاهای محدودتر می پردازد و احتمالاً افزایش ارزش اموال و دارایی های شما را بدنبال خواهد داشت .

 

اگر احساس می کنید که جامعه به اندازه کافی مناسب است، مجبور نیستند به ارائه مشوق ها بپردازید و در ابتدا آموزش ها و بخش های مختلف آنرا آزمایش کنید و اگر یک یا چند نفر از مشارکت کنندگان قبول نکردند، به بررسی و مذاکره درباره چشم اندازها ادامه دهید. سر انجام اینکه شما فردی را پیدا خواهید کرد که علاقمند به استفاده از این روش برای استفاده در کار خود می باشد.

 

روشهای مربوط به توسعه مکانی :

استفاده ترکیبی ممکن است مربوط به شهرنشینی یا توسعه برمبنای عبور (TOD) در افکار بعضی افراد باشد . بسیار مناسب است که برای عقیده جدید موسوم به COD (توسعه بر مبنای حمل و نقل) که برای تعدادی از شهرها در اطراف کشور لازم است ، پایانه های حمل ونقل مناسب در یک منطقه متمرکز شوند .

 

شهرنشینی جدید البته به حمایت از مفهوم استفاده ترکیبی میپردازد ولی ساختمانهای دیگر دارای استفاده ترکیبی، نیز در آن وجود دارند و توسعه هایی که شامل تمام نظریه های شهر نشینی نیستند و توسعه برمبنای حمل و نقل، میتوانند کاملاً اقتصادی یا مسکونی باشند، با اینکه بسیاری از نمونه های فعلی، در واقع استفاده ترکیبی هستند.

 

جنبش توسعه هوشمند که مخالف توسعه شهر بصورت نامنظم و بی منطق است نیز علاقمند به توسعه استفاده ترکیبی است زیرا این طرح موافق برنامه جامع شهری میباشد ولی از جنبه نظری، توسعه استفاده ترکیبی میتواند بعنوان یک شرکت توسعه دهنده تا یک فاصله قابل توجه از مرکز شهر، رونق یابد .

 

منبع: سایت آقای شهردار