چگونه از تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی دفاع کنم در جلسه؟

[sky2010 80]

سلام

فرض کنید شما قرار است در جلسه ای از تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی دفاع کنید...بهترین روش ها برای اقناع کارشناسان حاضر در جلسه چیست؟

[alim3 11]

سلام و خسته نباشی خدمت شما :

1-اولین بحث فرهنگ سازی در بین جامعه:

2-جدی گرفتن تبصره 1 قانون حفظ باغات و اراضی کشاورزی:

3-شناسای اراضی کشاورزی پیرامون شهرها و تثبیت وضع موجود انها و حتی بعضی از افرادی که دوست دارند در خانه ویلای زندگی کنند در ارضی کشاورزی بالای 1 هکتار اجازه ساخت داشته باشند با حفظ زمین کشاورزی و حتی میتوان انرا حصار کشی نمایند.

4-تهی مسکن ارزان قیمت برای افراد کم بضاعت جهت جلوگیری از روی اوردن به اراضی کشاورزی ارزان قیمت در حاشیه شهرها.

5-جدی گرفتن مصوبات کمیسیون ماده5 و جلوگیری از الحاق اراضی کشاورزی پیرامون شهرها در توسعه های اتی شهر و حتی محدود نمودن حریم شهرها و افزایش تراکم در مناطق مسکونی داخل شهر در جاهای که از نظر زمین شناسی مستعد ساخت و ساز هستند.

6-استفاده افراد متخصص بعنوان شهرداران در شهرهای کشور چون از عوامل مهم بی تدبیری مدیریت شهری از عوامل مهم در تخریب اراضی کشاورزی است.و...

[sky2010 80]

توضیحات شما مناسب نیاز گفته شده من نیست.....

[Mohammad Aref 120452]

موضوع جالبی رو اشاره کردین

 

من خودم مخالف این تغییر کاربری هستم، واسه همین یه کمی سخته نظری بدم که بخوام مثلاً مسئولین جهاد کشاورزی و اینا رو اقناع کنم. با همچین تغییری معمولاً خود دهیارا و شورایاریا موافقن. به خاطر افزایش قیمت زمیناشون

به نظرم تنها توجیهی که میتونه باشه کمبود شدید زمین و رشد جمعیت روستا هستش. اینکه شاید اگه همچین تغییری انجام نشه، شاید لازم باشه برای تأمین کمبود کاربری مسکونی، مساحت روستا رو خیلی زیاد کرد و هزینه تأسیسات زیربنایی و روبنایی خیلی زیاد بشه. تو این وضعیت میشه یه سری زمینای کشاورزی که درست وسط روستا و تو دل کاربری های مسکونی و خدماتی دیگه هستش رو تغییر کاربری داد. به نظرم خیلی کم چنین حالتایی پیش میاد.

البته یه حالتم هست اینکه ثابت بشه اون زمینا درسته در حال حاضر کشاورزی هستن ولی خاکشون دیگه مرغوبیت لازم واسه کشاورزی رو نداره و عملاً کاربرد خاصی ندارن دیگه.

[sky2010 80]

وقتی کارفرمایی به شما می گوید در جلسه بیا از این موضوع تغییر کاربری به مسکونی دفاع بکن دیگر نظرات شخصی اهمیتی ندارد و فرد مشاور باید دلایل محکمی بیاورد....در ضمن فقط بگویم که در این جلسات نماینده جهاد کشاورزی خیلی گیر میده جدا...................

[Mohammad Aref 120452]

وقتی کارفرمایی به شما می گوید در جلسه بیا از این موضوع تغییر کاربری به مسکونی دفاع بکن دیگر نظرات شخصی اهمیتی ندارد و فرد مشاور باید دلایل محکمی بیاورد....در ضمن فقط بگویم که در این جلسات نماینده جهاد کشاورزی خیلی گیر میده جدا...................

 

درسته که نظر کارفرما ارجح هستش به نظر مشاور، ولی اگه همچین چیزی رو کارفرما بخواد، اول دلیلش رو از خودش می پرسم که چرا اصلاً همچین تغییری رو میخواد؟

من الان غیر از دوتا دلیلی که گفتم، دلیل دیگه ای به ذهنم نمیاد.

اگه ببینم توقع نابجایی کارفرما داره و به خاطر منفعت شخصیش همچین چیزی رو میگه، خیلی راحت تو جلسه میگم ما این تغییر رو دادیم چون نظر کارفرمای محترم بود

[sky2010 80]

حالا جدا از بحث های محتوایی فرمت گزارش طرح توجیهی چطور باشه خوبه که اثرگذار بمونه.

مثلا تعداد صفحات چقدر باشه...

 

رنگی باشه یا سیاه و سفید؟

 

چه تکنیکهایی توش لذارم که طرف مقابل اقناع بشه..

 

چند دلیل معرفی کنم برای ضرورت تغییر کاربری؟

[Mohammad Aref 120452]

نمیشه تعداد صفحه خاصی رو در نظر گرفت ولی کم نباشه بهتره. البته خیلی زیادم نباشه که حوصله خوندنشون نکشه. هرچی ظاهر و گرافیک بهتره هم داشته باشه، بیشتر استقبال میشه. واسه همین پیشنهاد میکنم رنگی هم باشه و تا حد ممکن از عکس و نقشه و نمودار استفاده بشه.

یه مقدمه و ضرورت اینکار به صورت کلی و تجربه های موفقی که تو این زمینه بوده گفته بشه. هرچی تجربه های خارجی بیشتر بشه گیر آورد تو هر طرح توجیهی بهتره و بعدش تغییری که قراره اینجا اتفاق بیفته و دلایلش و نتایج و مزیت هایی که در پی داره.

اینا نظرات من بود

[sky2010 80]

یک نکته دیگه این است که ما چگونه می توانیم افزودن 120 پلاک مسکونی جدید به روستایی که فقط 70 واحد مسکونی در حال حاضر داره رو توجیه کنیم؟

 

دوستان راه حل ارایه دهید.

[Mohammad Aref 120452]

خب معمولاً نیاز مسکن رو برآورد میکنن. همینجوری که پلاک اضافه نمیشه آخه :icon_pf (34):

معمولاً با توجه به پلاک هایی که به خاطر تعریض معبر و اینا یا قرار گرفتن تو یه سری حریم ها باید تخریب بشن، و همینطور با توجه به پیش بینی جمعیتی که واسه سال افق طرح هستش و تعداد خانوارهایی که اضافه میشن، تعداد پلاک های مسکونی مورد نیاز برآورد میشه. حالا مثلاً اگه 60 پلاک لازمه که اضافه بشه، دیگه اون 60 تای دیگه رو به عنوان ذخیره توسعه آتی در نظر میگیرن و بهش همون موقع کاربری مسکونی پیشنهاد نمیدن.

[sky2010 80]

ما اگر بخواهیم از طریق این روابط ریاضثی حساب کنیم هیچ توجیهی برای تصویب الحاق زمین نخواهیم داشت...

 

 

من از دوستان میخاهم توجیه کنند چطور میشه بع یک روستای 70 خانواری زمینی 120 پلاکی الحاق کرد>>>

[Mohammad Aref 120452]

ما اگر بخواهیم از طریق این روابط ریاضثی حساب کنیم هیچ توجیهی برای تصویب الحاق زمین نخواهیم داشت...

 

 

من از دوستان میخاهم توجیه کنند چطور میشه بع یک روستای 70 خانواری زمینی 120 پلاکی الحاق کرد>>>

 

اینا رو جداً کارفرما خواسته؟

 

نمیشه که وقتی پیش بینی می کنیم مثلاً 60 خانوار قراره به روستا اضافه بشه، ما بیایم 120 پلاک مسکونی اضافه کنیم بگیم 60تا هم همینجوری الکی اضافه کردیم کارفرما حال کنه

سوای اون پلاک هایی که باید تخریب بشن، به خاطر یه سری تعریض ها یا قرارگیری تو حریم، مابقی افزایش مسکونی هایی که هست صرفاً باید با توجیه جمعیتی باشه.

یه راهم هست اینکه ویژگی گردشگری تو اون روستا قوی باشه. میشه یه سری مسکونی های خاصی رو در نظر گرفت که به گردشگرا اجاره داده میشه. که البته اون موقع باید یه سری خدمات مخصوص اون رو هم در نظر گرفت.

ولی باز اصلی ترین نقش رو اون جمعیت داره. یعنی بهتره جمعیت پیش بینی شده بییشتری رو توجیه کنید که اینطوری نیازمند خدمات بیشتر هم هستش.

[sky2010 80]

البته من فکر می کنم این روش ریاضی محاسبه سطح مسکونی مورد نیاز واقعا در خیلی روستاها جواب نداده و با سطح تقاضا برای ساخت و ساز جوابگویی ندارد..

 

یعنی کلا باید در این روش شک کرد..

 

در ثانی بر منای این روش روستا سیستم بسته ای در نظر گرفته میشه در حالی که امکان داره متقاضی ساخت و ساز برای اون 120 پلاک از خارج روستا هم داشته باشیم.

 

نظر شما چیست؟

[Mohammad Aref 120452]

البته من فکر می کنم این روش ریاضی محاسبه سطح مسکونی مورد نیاز واقعا در خیلی روستاها جواب نداده و با سطح تقاضا برای ساخت و ساز جوابگویی ندارد..

 

یعنی کلا باید در این روش شک کرد..

 

در ثانی بر منای این روش روستا سیستم بسته ای در نظر گرفته میشه در حالی که امکان داره متقاضی ساخت و ساز برای اون 120 پلاک از خارج روستا هم داشته باشیم.

 

نظر شما چیست؟

 

 

وقتی سطح تقاضا بیشتر یا کمتر بوده، یعنی برآورد ما واسه تخمین جمعیت اشتباه بوده. اگه کمی نگاه کردن به این قضیه اشتباهه، کیفی چطور میتونه باشه؟

 

خونه های مسکونی داره واسه جمعیت ساخته میشه دیگه. جمعیت هم کمی هستش. به غیر از مواردی که بحث گردشگری و اینا هستش. وقتی تقاضا رو میگین، یعنی یه جمعیت بیشتر که اون تقاضا رو میخواد.

 

گفتم مگه اینکه توجیه رو بیارین به سمت تخمین جمعیت. آره جمعیت رو با روش کمی صرف نمیشه پیش بینی کرد و عوامل مختلفی می تونه دخیل باشه. ولی خب مسکن رو واقعاً نمیشه به نظرم

[sky2010 80]

یک چیز دیگه..

 

به نظر شما برای براورد سطح مسکونی مورد نیاز باید روی چه شاخص های جمعیتی تمرکز کرد و اونها را مبنای کار قرار داد؟

 

 

نکته دوم اینکه اگر چه پیش بینی جمعیت زیادتر از اونچه الان وجود داره می باشد با این حال کمبود زمین در سطح روستا داریم.

[shamila 84]

برای براورد تعداد واحد مسکونی مورد نیاز اصلی ترین عامل تعداد جمعیت افق طرح و بعد خانوار پیشنهادی مشاور هست که طبق اون تعداد خانوار افق بدست میاد و باتوجه به تعداد کمبود واحدهای مسکونیمون در حال حاضر و تعداد واحدهای تخریبی و اونایی که توو حریم و غیره قرار میگیرن معمولا از یکی از 3روش ترکیبی/ تجمعی/خام برآورد میشه که به نظرمن ترکیبی از اون 2تای دیگه بهتر و کاملتر هست و بهترین حالت اینه که نسبت تعداد خانوار به واحدمسکونی 1 بشه یعنی هرچی به1 نزدیکتر باشیم بهتره و تعداد واحدهای خالیمون کمتره .

[sky2010 80]

به نظرم این روش ها خیلی مسخره و غیر منطقی هستند و اصلا با خصوصیات و نیازهای واقعی جامعه سازگار نیستند...

چون قصد دارم این روش رو به چالش بکشم و کار اسانی هم نیست کمی فکر باید بکنم.

 

اما مقدمتا بگویم این روش ها حالت انفعالی دارد و مساله زمان در این روش ها لحاظ نمیشه...

 

 

خب اولین ایراد رو همین جا مطرح می کنم که به ضرس قاطع پیش بینی جمعیتی طرح هادی درست از اب در نمیاد...این چیزیه بارها دیده ایم..خب در این شرایط تمام سطح و سطوح پیشنهادی مسکونی هم معتبر نیست...مثلا یک چیز جالب که دیدم در طرح مثلا فرض شده 80 نفر جمعیت اضاف میشه بعدش در واقعیت 60 نفر کم شده اما سطوح مسکونی طرح هادی تا حد زیادیش ساخته شده..

 

بعدش این ماجرای تعداد خانوار افق طرح دیگه خیلی چرنده...

 

این واقعیت مهم رو باید در نظر داشت که هر پدری وقتی یک پسر گیرش میاد همون اول فکر تامین زمین برای بچه اش است و میخاد از این لحاظ مطمین بشه...

یعنی قضیه خیلی جدیه.....یعنی منظورم اینه که ما متقاضیان واقعی زمین رو از جمعیت پسران روستا باید در بیاریم نه اون کسانی که رفتند ازدواج کردن...اینکه ما خانوار رو ملاک قرار بدیم یعنی اینکه متقاضیان بلقوه رو حذف کردیم و برای افراد ازدواج نکرده و تشکیل خاتواده نداده هیچ راه حلی ارایه نداده ایم و این یعنی فاجعه....

 

یعنی به طرف گفته ایم تو بیا تشکیل خانواده بده اون موقع من مشاور مشخص می کنم کمبود مسکن داریم یا نه.

 

 

واقعا به حال این جور برنامه ریزی باید تاسف خورد.

[Mohammad Aref 120452]

یک چیز دیگه..

 

به نظر شما برای براورد سطح مسکونی مورد نیاز باید روی چه شاخص های جمعیتی تمرکز کرد و اونها را مبنای کار قرار داد؟

 

 

نکته دوم اینکه اگر چه پیش بینی جمعیت زیادتر از اونچه الان وجود داره می باشد با این حال کمبود زمین در سطح روستا داریم.

 

میشه روی سرانه مسکونی و معماری ساختمون های جدید روستا و سطح مسکونی که تو ساختمون های جدیدشون هست، تمرکز کرد. سرانه مسکونی استاندارد رو نداریم. بلکه در نظر گرفته بشه با سرانه مسکونی موجود، کیفیت سکونت به چه شکلی هستش. همین سرانه موجود به عنوان سرانه استاندارد لحاظ بشه یا نه؟ مواردی مثل نفر در اتاق و خانوار در واحد مسکونی و متوسط مساحت مسکونی و اینا میتونه کمک کنه. ولی بیشتر توجه باید به ساختمون های جدیدتر روستا باشه چون رویکرد ساکنین جدیدتر رو به نوعی نشون میده. چون فرهنگ سکونت تو خیلی از روستاها در حال تغییر هستش و این مسئله رو باید توجه کرد. اغلب بدست آوردن مسکن مورد نیاز و متوسط مناسبی از ساختمونای مسکونی، بهتر میشه سطح مورد نیاز رو برآورد کرد.

 

اگه کمبود زمین هست، باید تراکم ساختمونی رو مدنظر قرار داد و طبقات رو مورد توجه قرار داد.

[sky2010 80]

دوستان منتظ نظرات جدیدتان هستم.