آموزش تجربیات فعالیت در دفاتر خدمات نوسازی

[Mohammad Aref 120,438]

سلام خدمت دوستان عزیز

 

دفاتر تسهیلگری از اواخر سال 89 تو تهران شکل گرفتن که طی سالهای مختلف تغییراتی هم تو قسمتی از شرح خدماتشون شد. که تو لینک زیر هم که دو سال پیش بود درباره این دفاتر صحبت شده بود:

http://www.noandishaan.com/forums/thread86149.html

 

حالا از اونجایی که منم حدود یه سالیه که تو این دفاتر مشغول کار هستم، گفتم بخشی از تجربیاتی که یاد گرفتم رو اینجا هم بگم. هرکسی هم که می تونست کمک کنه خوشحال میشم.

موارد مختلفی که قصد دارم بگم:

• توضیحاتی درباره ساختار و اقدامات کلی دفاتر
  
• محاسبه تراکم و قدرالسهم پروژه های مشارکت در ساخت مسکونی
  
• مراحلی که گرفتن دستور نقشه و جواز داره
  
• تجربیاتی از مسائلی که درباره تجمیع یا بهسازی محیطی و محرک توسعه و ... تو این دفاتر بوده.
  

البته تمرکزم بیشتر روی مورد 2 هستش. چون موارد دیگه در حد یه پست کفایت میکنه به نظرم.

[Mohammad Aref 120,438]

دفاتر تسهیلگری از اواخر سال 89 با 5 دفتر کارشون شروع شد و بعدش دفاتر بیشتری اضافه شدن. من واسه ساختار و اقدامات دفاتر، همین دفتری که هستم رو توضیح میدم. شاید این پست اول یه کمی خسته کننده تر باشه

چون هم جز اون 5 تا دفتر اولیه بوده و هم جز دفاتر نسبتاً موفق بوده که آمار تجمیعی خوبی رو تو محلات مقدم و ابوذر منطقه 17 داشتن. دیگه بقیه شاید تو جزئیات فرق کنن.

 

تو شروع کار با عنوان دفتر تسهیلگری نقش کارشناسان اجتماعی پر رنگ تر بود و فعالیت ها بیشتر جنبه اجتماعی داشت. اقدامات مختلفی انجام میشد تا دفتر و جایگاهش رو بخوان بین مردم محله جا بندازن و به اونا معرفی کنن.

 

زدن پوسترها و بنرهای مختلف تو سطح محله، پخش بروشور و تراکت، شناسایی افرادی که ذی نفوذ هستن و برقراری ارتباط با اونها برای نزدیک تر شدن به مردم، سخنرانی تو مساجد و جمع های مذهبی و هیئت های بانوان و ... ارتباط با مدارس و برگزاری مسابقات، تشکیل کارگروه های مختلف معتمدین و بانوان و کودکان و ... برگزاری کلاس های آموزشی مختلف و کلاً انواع کارهایی که بتونن بیشتر بین مردم نفوذ کنن و دفتر و اقداماتش رو بهشون معرفی کنن.

 

برداشت پلاک به پلاکی که تمام پلاک های بافت فرسوده انجام شد که هم اطلاعات اجتماعی و کالبدی برداشت میشد و هم دفتر به تک تک خونه ها معرفی میشد.

 

با توجه به برداشت هایی که انجام شد و دریافت تمایلات مردم به نوسازی و تجمیع و موقعیت ملک هایی که داشتن، گروه گروه ازشون دعوت به جلسه شد و جلسات FGD یا همون Focus Group Discussion براشون برگزار شد. با ارائه توضیحات و مزایایی که اون نوسازی و تجمیع واسشون داره، رضایتشون جلب میشد و به نوعی استارت تجمیع خونه ها زده شد و به نوعی این روند تو محله بر جریان افتاد و سرعت بیشتری گرفت. به طوریکه که این محله هم سال 91 بیشترین آمار تجمیع رو تو سطح شهر تهران داشت.

 

خب هدف اولیه دفاتر همین به جریان افتادن روند تجمیع و نوسازی تو بافت های فرسوده بوده اما تو سال 92 اقدامات دیگه ای اضافه شد و دیگه نگاه فقط تجمیع و نوسازی پلاک ها نبود و به کیفیت ها هم توجه شد.

 

اقدامات تو 5 دسته تقسیم میشد

تجمیع و نوسازی - فعالیت های اجتماعی - بهسازی محیطی - محرک توسعه - ارتقای کیفیت ساخت و ساز

این 5 دسته اقدامات تو منطقه 17 دفاتر تصمیم گرفتن که به صورت جمعی و گروهی کار کنن و پیش ببرن و به همدیگه تو انجام کارها کمک کنن که به خصوص تو زمینه ارتقای کیفیت ساخت و ساز نتایج خیلی خوبی رو داشت. جشنواره نمای برتر رو تو سطح منطقه برگزار کردن، پکیج های آموزشی واسه مالکین و سازندگان ایجاد کردن، کلاس های آموزشی واسشون گذاشتن و ... تا بتونن به نوعی کیفیت های ساخت و ساز رو بیشتر کنن، هرچند کیفیت ها به شدت تو این بافت ها پایینه و به نوعی فرسوده سازی داره تو این بافت ها انجام میشه :icon_pf (34):

 

با بالا رفتن آمار تجمیع، توجه به تأمین خدمات بیشتر شد و پروژه های محرک توسعه توجه بیشتری بهشون شد. تو سال 91 هم بودن ولی کمتر توجه میشد. ولی خب واقعاً اجرایی کردن چنین پروژه هایی با توجه به هزینه هایی که دارن خیلی سخته. به خصوص تو بافت های فرسوده که واسه سرمایه گذارا چندان به صرفه نمیشه، مگر اینکه شهرداری هم بخواد همکاری کنه و یه سری امتیازات ویژه ای رو واسه این پروژه ها در نظر بگیره. مثل تشویقی هایی که برای تجمیع پلاک های مسکونی هستش. واسه همین دفاتر تو زمینه پروژه های محرک خیلی نتونستن موفق بشن و صرفاً تو تعریف پروژه و جلب رضایت مالک موندن و نتونستن رضایت سرمایه گذاری رو جلب کنن. اغلب این بافت ها به شدت تو تأمین خدمات مشکل دارن. به خصوص پارکینگ و فضای سبز. پارکینگ که ضریبش 0.5 هستش تو این بافت ها و خیلی از واحدها، پارکینگشون داخل ساختمان نیست. فضای سبز هم که اغلب پهنه هایی که تو طرح تفصیلی پهنه G تعریف شده بود، تو بازنگری ها به پهنه R تغییر پیدا کردن. مثلاً تو همون محله مقدم سرانه 0 هستش واسه فضای سبز

 

بهسازی محیطی هم مطرح شد تا کیفیت محیط شهری هم بیشتر بشه و به فضاهای عمومی تو این بافت ها هم توجه بیشتری بشه. تو این زمینه هم در کنار بروشور و دوره های آموزشی که برگزار شد اقداماتی تو زمینه بهسازی محیطی کوچه هایی که تقریباً کامل نوسازی شده بودن هم انجام شد. ولی خب باز هم به دلیل کمبود بودجه های لازم، اون اقدامات هم کیفیت های لازم رو نداشتن و فقط در حد یه سری کارهای خیلی اولیه و ابتدایی بود، مثل آسفالت کوچه و ساخت کانیو و کاشتن نهال و ...

 

تو سال 93 با توجه به بیشتر شدن تجمیع و نوسازی، باز هم تأکید روی پروژه های محرک توسعه و بهسازی محیطی بیشتر شد

 

در کنار اقداماتی که گفتم، یه سری کارهای دیگه مثل تهیه طرح شناخت محله، سند توسعه محله انجام میشه. یا پیشنهاداتی که واسه بازنگری طرح تفصیلی یا بسته های تشویقی یا تهیه بودجه های سالانه شهرداری منطقه ارائه میدن.

 

شهرساز هم تو این دفاتر در کنار بروزرسانی ماهانه نقشه تو GIS به نوعی نقش اصلی رو تو تهیه اون سند توسعه و ارائه اون پیشنهاداتی که گفتم داره و همینطور تو تعریف پروژه های بهسازی محیطی و محرک توسعه و پیگیری اونها

 

هرچند تو فعالیت های دیگه دفتر هم مشارکت داره از مراجعه به درب منازل گرفته تا مشاوره به مالکین و ...

 

اگه پست یه کمی طولانی و خسته کننده شد شرمنده مورد دوم که توضیح میدم یه کمی بهتر و کاربردی تره واسه معمارها هم می تونه مفید باشه

[reza-khan 647]

اگه پست یه کمی طولانی و خسته کننده شد شرمنده

 

نه اتفاقا اصلا خسته کننده نیست! اصلا من عاشق همین پستای بلند و تالیفی هستم

[Creative City 1,017]

سلام میخام یکیشو بزنم

[Mohammad Aref 120,438]

موضوع دومی که قرار بود بگم محاسبه تراکم و قدرالسهم بود که تو چند قسمت گفته میشه. تو قسمت اول درباره یه سری ضوابط اصلی طرح تفصیلی و ضوابط تشویقی که تو بافت فرسوده هست صحبت میشه.

 

توی محاسبه تراکم، اولین چیزی که ملاک قرار میگیره، ضوابط طرح تفصیلی هستش. همونطور که میدونین طرح تفصیلی تهران اومده شهر رو به پهنه های مختلف، سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت تقسیم کرده و واسه هرکدوم ضوابط ویژه ای رو تعیین کرده. این ضوابط رو از لینک زیر می تونید دانلود کنید:

http://www.noandishaan.com/forums/thread112896.html

 

اما حالا اینجا ما مثالها رو روی پهنه R122 کار میکنیم که اغلب بافت های فرسوده این پهنه رو دارن:

 

توی این پهنه حداکثر تراکم 300% و حداکثر تعداد طبقات 5 طبقه هستش، سطح اشغال 60% و حداقل اندازه قطعه 250 متر مربع و حداقل عرض معبر هم 10 متر

 

یعنی اگه قطعه زمینی 250 متر مربعی (یا بیشتر) کنار یه معبر 10 متری (یا بیشتر) بودش، تا 5 طبقه می تونه بسازه و البته با 60% سطح اشغال

 

حالا اگه معبر مصوب کمتر از 10 متر باشه، یا متراژ زمین کمتر از 250 متر مربع باشه یه طبقه از اون تراکمی که دارن کم میشه. یعنی تراکمشون میشه 240% و 4 طبقه.

اگه هر دو مورد رو نداشته باشن، یعنی هم متراژ زمین کمتر از 250 متر مربع باشه و هم معبر مصوب کمتر از 10 متر، دو طبقه از تراکم کم میشه و تراکمشون میشه 180% و سه طبقه

 

میدونیم که بافت های فرسوده اغلب قطعات خیلی کوچیکتر از این مقدارن و معابر هم اغلب کم عرض ترن. حتی بعد از اصلاحی و عقب نشینی ها معمولاً به 6 یا 8 متر میرسن. یعنی با این شرایط اگه بخوان طبق ضوابط طرح تفصیلی نوسازی کنن، بهشون تراکم 180% و سه طبقه تعلق میگیره که اصلاً برای سازنده ها و سرمایه گذارایی که میخوان بیان بسازن، به صرفه نمیشه.

 

واسه همین ضوابط تشویقی رو تو این بافت در نظر گرفتن که به نوعی روند نوسازی توشون به جریان بیفته. که اون ضوابط ویژه بافت فرسوده تو بخش 15 ضوابط طرح تفصیلی اومده. البته بگذریم از عواقبی که داشته و داره.

 

اومدن گفتن طبق ضوابط پهنه عمل میشه اما اگه متراژ زمین بیشتر از 150 متر مربع شد یه طبقه تراکم تشویقی داده میشه.

یه طبقه هم تراکم تشویقی واسه تجمیع داده میشه.

به نوعی اومدن اون اندازه 250 متر مربع قطعه زمین و خیابان 10 متری رو تو بافت فرسوده کردن 150 متر مربع و معبر 8 متری

و البته رعایت حداکثر تراکم 300% ثابته.

که البته اغلب این ضابطه ناقص اجرا میشه.

 

ضابطه تشویقی دیگه ای که تو بافت فرسوده هستش، به سطح اشغال 60+2 معروفه.

واسه محاسبه سظح اشغال بنا، معمولاً 60 درصد طول قطعه رو ضربدر بر قطعه می کنن. اما تو بافت فرسوده، 60% طول رو به علاوه 2 می کنن، بعدش ضربدر بر قطعه می کنن. تا اینطوری سازنده ها بتونن مساحت بیشتری رو به زیربنا اختصاص بدن و سود مالی مالک و سازنده هم بیشتر بشه.

 

مسئله دیگه ای که باعث تشویق ساخت و ساز تو بافت فرسوده میشه، جواز رایگانی هستش که صادر میشه و سازنده فقط پول بیمه و یه سری عوارض ها رو میده و خود جواز مسکونی رایگانه. واسه تجاری ها رو هم 50 درصد میگیرن.

 

اما یه ضابطه تشویقی دیگه که خیلی برای مالک و سازنده صرفه اقتصادی داره و بالعکس مشکلات زیادی رو تو محلات ایجاد کرده، در نظر گرفتن ضریب پارکینگ 0.5 برای واحدهای ساختمانیه. یعنی به ازای هر 2 واحد مسکونی، 1 واحد پارکینگ کفایت میکنه. که باعث ایجاد مشکل شدید کمبود پارکینگ تو محلات دارای بافت فرسوده شده. چون ساکنایی که تو این بافت ها ساکن میشن، اغلب بودجه خرید خونه های بزرگ رو ندارن، واحدهای مسکونی کوچیکتر رو بیشتر ترجیح میدن و فروش این واحدها هم راحت تر هستش. پس هم برای مالک و هم برای سازنده وجود واحدهای بیشتر و کوچکتر بهتر از واحدهای کمتر و بزرگتر هستش. در نظر گرفتن ضریب 0.5 برای پارکینگ تو این زمینه خیلی کمک میکنه.

 

ضابطه تشویقی دیگه واسه بافت های فرسوده اینه که ملک های اطراف یه بن بست اگه با همدیگه تجمیع کنن، اون بن بست، به طور رایگان، به اون مالکین تعلق میگیره و به متراژ خونشون اضافه میشه.

 

حالا تو پست بعدی نحوه استفاده از این ضوابط رو با مثالای مختلف توضیح میدم

[mahsa0671 14]

نحوه استفاده از ضوابط رو هم بزارید لطفا .باتشکر

[Mohammad Aref 120,438]

نحوه استفاده از ضوابط رو هم بزارید لطفا .باتشکر

 

ببخشید بابت تأخیری که افتاده

فکر کنم از ماه بعد بتونم ادامه تاپیک رو پیش ببرم

[Mohammad Aref 120,438]

خب قرار بود نحوه استفاده از ضوابط رو با مثالهای مختلف توضیح بدیم. با یه مثال خیلی ساده تو این پست شروع میکنم و بعدش یه سری نکات رو میگم و در ادامه دوباره مثال های بعدی رو میاریم.

 

فرض کنید سه تا ملک 60 متری مثل شکل زیر کنار همدیگه هستن که میخوان باهمدیگه تجمیع کنن. تو پهنه R122 و بر یه کوچه 6 متری که تعریضی هم نداره.

 

از اونجایی که ملک کمتر از 250 متر مربع هستش و معبر مجاورش کمتر از 10 متر عرض داره باید دو طبقه ازش کم بشه و در مجموع سه طبقه بشه. ولی چون تو بافت فرسوده هستش و مساحت بالای 150 شده یه طبقه تشویقی و بابت تجمیع هم یه طبقه تشویقی دیگه میگیره. یعنی می تونه 5 طبقه روی پیلوت داشته باشه. اما حالا بقیه موارد رو حدودی حساب می کنیم.

اگه ملک تو بافت فرسوده و ناپایدار نبود سطح اشغال 60 درصد رو میگرفت یعنی سطح اشغالش میشد 108 متر مربع

اما الان که تو بافت فرسوده هستش، سطح اشغالش میشه 60 درصد بعلاوه 2 (60 درصد طول + 2)*بر

یعنی

سطح اشغال = (60 درصد طول + 2)*بر = ((10*0.6)+2)*18=144 متر مربع

 

اما حالا باتوجه به این سطح اشغال

زیربنای کل = 144*6 = 864 متر مربع

 

اما ما مساحت زیربنای مسکونی رو لازم داریم. از 144 متر مربع سطح اشغالی که تو هر طبقه هستش، بسته به نقشه معماری که طراحی میشه مقداری به مشاعات راه پله و آسانسور و نورگیر در صورت نیاز اختصاص پیدا میکنه. بسته به مساحت طرح، تعداد واحدها و نوع قرارگیریشون و نقشه معماری این مقدار میتونه متفاوت باشه. واسه همچین ملکی ما حدوداً 20 متر رو واسه مشاعات در نظر میگریم. یعنی به طور خالص 124 متر مربع مسکونی تو هر طبقه می مونه.

گفتیم 5 طبقه مسکونی داده میشه. پس

مساحت کل مسکونی = 124 * 5 = 620 متر مربع

 

از این 620 متر مربع مسکونی، 50 درصد سهم سازنده و 50 درصد سهم سه مالک می باشد. یعنی مجموع مساحتی که به سه مالک می رسه 310 متر مربع هستش.

از اونجا اندازه ملک هر سه نفر با هم برابره، پس این مقدار هم به صورت مساوی بین هر سه نفر تقسیم میشه. یعنی

سهم هر مالک = 103.33 متر مربع

 

گفته بودیم که ضریب پارکینگ ها تو بافت فرسوده 0.5 هستش. از این طریق میشه فهمید سازنده چند واحد مجازه که بسازه.

پارکینگ رو فقط تو سطح اشغال میشه ساخت و مساحت حیاط رو نمیشه به پارکینگ اضافه کرد (تبصره ای داره که بعداً میگم)

 

گفتیم سطح اشغال 144 متر مربعه، اما مشاعات راه پله و آسانسور تو همکف که پارکینگ هست هم تقریباً وجود داره. یعنی فضای پارکینگ هم تقریباً برابر همون خالص مسکونی تو هر طبقه هستش. یعنی 124 متر مربع فضای پارکینگ داریم.

به طور متوسط 25 متر مربع فضای پارکینگ رو برای هر ماشین در نظر میگیرن. ولی خب فرم ساختمون و نقشه معماری که تهیه میشه تأثیر میذاره توی تعداد پارکینگ ها. ما حالا اینجا با توجه به فرم مناسبی هم که ساختمون داره همون 25 متر مربع رو در نظر میگیریم.

124 ÷ 25 ≈ 5 پارکینگ

یعنی تقریباً 5 پارکینگ میشه تو این ساختمون در نظر گرفت.

 

با احتساب ضریب 0.5 برای پارکینگ ها، حداکثر 10 واحد میشه ساخت. یعنی هر طبقه 2 واحد مسکونی

 

اما خب صحبتی درباره تراکم نکردیم. ما گفته بودیم تراکم 300 درصد ثابته. اما حالا حساب کنیم ببینیم چطوریه.

وقتی سطح اشغال 144 مترمربع تو هر طبقه هستش یعنی به جای سطح اشغال 60 درصد، سطح اشغال 80 درصد هستش. اینطوری تراکم توی 5 طبقه به جای 300 درصد

تراکم = 80 * 5 = 400 درصد

 

یعنی 100 درصد تراکم ساختمانی بیشتر شده. این اختلافه بابت همون بعلاوه 2 متری هست که در نظر گرفتیم و شهرداری پول عوارض این اختلاف رو از سازنده میگیره.

یه جورایی شبیه فروش تراکم غیرمستقیم که شهرداری داره انجام میده.

 

تو پست بعدی یه سری نکات و ضابطه رو اضافه میکنم میگم

چون به نظرم لازم بود یه مثال ساده اولش گفته بشه بعدش اون نکات گفته بشه

[هانیه ثابتی 42]

؟

پس بازار کار طراحیا چی میشه

[Mohammad Aref 120,438]

؟

پس بازار کار طراحیا چی میشه

 

من تجربه های شخصی خودمو میگم که تو طراحی شهری هم تجربه ای ندارم

ایشالا دوستان طراحی شهری شاغل قابل بدونن و تجربیاتشونو در اختیار بقیه قرار بدن

[Mohammad Aref 120,438]

و اما یه سری نکات که گفته بودم تو این پست میگم

 

در رابطه با ضابطه تشویقی 60% + 2 در شرایطی این +2 تعلق میگیره که همسایه های کناری رضایت بدن. طبیعتاً این رضایت دوطرفه هستش. چون بعداً هم که اون همسایه بخواد نوسازی کنه، +2 پیشروی رو میتونه داشته باشه. اما اگه رضایت داده نشه، اون دو متر پیشروی رو تو مجاورت با ملک همسایه باید پخ بزنه.

در رابطه با پارکینگ قبلاً میگفتن اگه میانگین مساحت پلاک های تجمیعی زیر 100 متر مربع باشه، ضریب 0.5 هستش. اما الان میگن اگه فقط 1 ملک مساحتش بالای 100 باشه، ضریب پارکینگ کل پروژه 1 میشه. که البته این مسئله بیشتر به خاطر عدم بیان شفاف قوانین طرح تفصیلی هستش و خب منطقه با منطقه، فرد به فرد تفسیرشون متفاوته

 

ساختمونای فرسوده هیچ درز انقطاعی بینشون نیست و گاهاً دوتا ساختمون کنار هم یه دیوار مشترک دارن :icon_pf (34):ولی خب تو ساختمان های جدید باید این مسئله رعایت بشه و درز انقطاع رعایت بشه و همینطور ضخامتی که دیوارا دارن باعث میشه مساحت و زمینی که در نهایت ساختمون احداث میشه از زمین اولیه کوچیکتر باشه. یعنی برآوردا و قدرالسهمای نسبی که بدست میاد، اغلب بیشتر از مقدار واقعی میشه.

 

ضوابط تراکم تو مناطق کاملاً سلیقه ای عمل میشه و ملاک فقط قوانین طرح تفصیلی نیست. پس آشنایی با شیوه برخورد با تراکم دهی تو هر منطقه و محله هم لازمه.

تو محاسبه سطح اشغال با توجه به پیشروی 60% + 2 هر ساختمون و همینطور عقب نشینی که داره، اگر در نهایت، طول حیاط و فضای باز باقی مونده کمتر از 1 متر شد، اغلب اون مقدار رو هم به سطح اشغال ساختمون اضافه میکنن و سطح اشغال 100% میدن.

 

در رابطه با اهدای بن بست رایگان به کوچه، بن بست فقط به مالکینی تعلق میگیره که یه در یا دیوار تو اون بن بست دارن.

اگه یه سمت بن بست راضی به تجمیع نباشه و سمت دیگه بخواد تجمیع کنه، یا باید عقب نشینی کنه تا بن بست 6 متری باشه (مثلاً اگه الان عرض بن بست 2 متره، باید هر طرف 2 متر عقب نشینی کنه که مجموعاً برسه به 6 متر) یا اینکه از طرف دیگه رضایت بگیره که عقب نشینی نکنه و از اون طرف اون سمت دیگه هروقت بخواد بسازه، بن بست رو بهش بدن. یعنی مثل همون قضیه پیشروی +2 متر یه رضایت گرفتن 2 طرفه هستش.

 

یه سری هم ضوابط خود ساختمون هستش که در رابطه با تراس، عرض در پارکینگ و بر ساختمون و ارتفاع طبقات و ..... هست که تو ضوابط ملاک عمل شهرداری اومده که اگه فایلشو بتونم تهیه کنم واستون میذارم.

[Mohammad Aref 120,438]

ضوابط تشویقی بافت فرسوده از اوایل امسال تغییراتی کردش که عکس بسته های تشویقی جدید رو واستون میذارم

 

 

[Mohammad Aref 120,438]

بعد از یه وقفه نسبتاً طولانی آموزش رو از سر میگیریم. و اینکار رو با یه مثال دیگه شروع می کنیم.

 

فرض کنید 4 تا ملک اطراف یه بن بست به مساحت 18 متر مربع و بر یه معبر 6 متری که در طرح تفصیلی به 10 متر تغییر عرض پیدا میکنه در پهنه R122 و در بافت فرسوده مطابق شکل زیر، قرار دارن:

 

مجموع مساحت 4 تا ملک 270 متر مربع هستش که با احتساب معبر بن بست به 288 متر مربع میرسه.

 

مطابق ضوابط طرح تفصیلی در پهنه R122 زیر خط انقلاب با رعایت حداقل عرض معبر 10 متر و مساحت 200 متر مربع، 5 طبقه مسکونی بالای پیلوت و تراکم 300 درصد، به این ملک داده می شود.

 

از اونجایی که این پروژه در بر معبر بالای 8 متر در بافت فرسوده قرار داره و به صورت تجمیعی هستش و مساحتش هم بالای 150 متر مربع هستش، طبق ضوابط تشویقی بافت فرسوده تا 2 طبقه تراکم تشویقی دیگه هم می تونه بگیره و میشه 7 طبقه مسکونی روی پیلوت. اما همونطور که تو پست شماره 11 گفتم گاهاً ضوابط تراکم تو بعضی از مناطق متفاوته و سلیقه ای عمل میشه. تو این مورد هم، دو طبقه تشویقی تو بعضی مناطق داده میشه و بعضی مناطق داده نمیشه. ما محاسبات قدر السهم ها رو توی حالت دوم یعنی 5 طبقه بالای پیلوت انجام میدیم.

 

همونطور که می دونید یکی از تشویقی های بافت فرسوده هم اهدای رایگان بن بست به ملک های تجمیعی هستش. یعنی تو این پروژه 18 متر مربع مساحت بن بست، به مساحت زمین اضافه میشه.

 

نکته: بن بست به املاکی تعلق میگیره که سهمی در بن بست دارند. تو این پروژه به هر 4 ملک تعلق میگیره. یعنی به مساحت هرکدوم از اون 4 مالک، 4.5 متر مربع اضافه میشه.

 

سطح اشغال = (60 درصد طول + 2)*بر = ((18*0.6)+2)*16=204.8 متر مربع

60% + 2 متر عمق میشه 12.8 متر. عمق ملک هم با احتساب عقب نشینی 16 متره یعنی 3.2 متر عرضواسه فضای باز و حیاط میمونه و 100% بنا بهش داده نمیشه دیگه.

 

زیربنای کل = 244.8*6 = 1228.8 متر مربع

 

مساحت مشاعات شامل راه پله و آسانسور میتونه 15 تا 20 یا حتی 25 متر مربع باشه که تو این پروژه 20.8 متر میگیریم تا مساحت خالص مسکونی تو هر طبقه تقریباً رند در بیاد و بشه 184 متر مربع خالص مسکونی تو هر طبقه

 

مساحت کل مسکونی = 184* 5 = 920 متر مربع

 

با توجه به عرف قدرالسهم سازنده ها تو اغلب محلات بافت فرسوده که 50-50 هستش، از این 920 متر مربع مسکونی، 50 درصد سهم سازنده و 50 درصد سهم سه مالک می باشد. یعنی مجموع مساحتی که به چهار مالک می رسه 460 متر مربع هستش. سهم 50 درصد سازنده بستگی به قیمت زمین تو محله داره. تو محلاتی که قیمت زمین بالا هستش، سهم سازنده کمتر میشه. جایی که قیمت زمین پایین هستش، سهم سازنده بیشتر میشه. یعنی به نوعی سعی میشه سهم مشارکت مالی دو طرف پروژه برابر بشه.

 

حالا اینجا متراژ زمین هرکدوم از مالک ها فرق میکنه و واسه بدست آوردن قدر السهم هرکدوم باید نسبت تناسب بسته بشه.

 

مالک پلاک 1 در شرایطی که زمین 288 متر مربع بود، 63 متر مربع ملک به همراه 4.5 متر مربع از بن بست یعنی در مجموع 67.5 را در اختیار داشت. حالا که متراژ مسکونی سهم اونا به 460 متر مربع رسیده چقدر سهم میبره؟

 

قدرالسهم پلاک 1 = (288 ÷ 460) * 67.5 = 107.8 متر مربع

 

یعنی پلاک 1 حدود 108 متر مربع ملک نوساز تحویل خواهد گرفت. پلاک 2 هم شرایطی مشابه پلاک 1 رو داره.

 

اما در مورد پلاک 3 و 4 که مساحت آنها 72 متر مربع بدون احتساب بن بست هستش، متفاوته:

 

قدرالسهم پلاک 3 = (288 ÷ 460) * 76.5 = 122.2 متر مربع

 

یعنی پلاک 3 و 4 هرکدام 122.2 متر مربع از ملک نوساز سهم میبرن.

 

و اما در مورد پارکینگ. با توجه به اینکه متراژ پروژه تجمیعی بین 150 تا 300 متر مربع هستش، ضریب پارکینگ توی این پروژه 0.5 هستش.

 

ما گفتیم که تقریباً مساحت خالص مسکونی تو هر طبقه که همون مقدار مساحت پارکینگ هم میشه 184 متر مربع هستش. گفته بودیم که متوسط هر فضای پارکینگ رو 25 متر مربع می گیریم. پس توی این فضا میتونه حداقل 7 تا پارکینگ رو تأمین کنه. یعنی 14 واحد یا به عبارتی تقریباً تو هر طبقه 3 واحد

 

توجه داشتین 2 متر عقب نشینی که تو پروژه بود، تو محاسبات قدرالسهم و مساحت مسکونی و ... اصلاً در نظر گرفته نشد. هرکس متناسب با مساحت وضع موجودی که داره، متراژ نوساز تحویل میگیره. اون دو متر به نوعی از عرصه یا همون حیاط ملک کم میشه و تو متراژ زیربنا و مسکونی تأثیری نداره.