زمین شهری

[Mohammad Aref 120,438]

راه های تأمین زمین برای اجرای طرح های تأمین مسکن

در برنامه تأمین مسکن ، تهیه زمین مناسب و ارزان ، یکی از اهداف اولیه و اقدامات ضروری محسوب می شود ، زیرا بستر هر نوع ساخت و ساز زمین است . این در حالی است که از یک طرف عرضه زمین محدود بوده و از طرف دیگر عواملی مانند موقعیت ، امکان تصرف ، نحوه مالکیت و امکان دسترسی آن را محدود می سازد ، تا جایی که قیمت های سرسام آور زمین یکی از عوامل شکست بعضی از پروژه های تأمین مسکن است .

 

 

زمین دارای ویژگی هایی به شرح زیر است که آن را از سایز کالاها متمایز می سازد

۱) از نظر مقدار محدود است و بجز موارد کاملا استثنایی ( مثل پسروی دادن آب دریا ) بر مقدار آن افزوده نمی شود ؛

 

۲) زمین از نظر فیزیکی از بین نمی رود ؛

 

۳) زمین قایل جابجایی نیست ؛

 

۴) زمین در بیشتر کشورها برای سرمایه گذاری مورد استفاده قرار می گیرد .

 

این ویژگیها باعث می شود که قانون عرضه و تقاضا به همان کیفیتی که در مورد سایر کالاها صدق می کند در مورد زمین صادق نباشد به این مفهوم که در مورد سایر کالاها افزایش تقاضا منجر به افزایش عرضه می گردد. در حالیکه در مورد زمین شهری ، افزایش تقاضا الزاماً به معنی افزایش عرضه نخواهد بود . چرا که مالکان زمین ممکن است در انتظار سود بیشتر در بازار آینده باشند و از عرضه و فروش زمین خودداری کنند ، بنابر این چون در بازار کنترل نشده مالکان خصوصی نسبت به خسارتی که به کل جامعه وارد می آورند بی توجهند و مکانیزم بازار زمین خود بخود منافع عموم را در بر نخواهد داشت لذا دخالت دولتها در بازار زمین و کنترل یا هدایت عملکرد آن ضروری خواهد بود .

 

شیوه های دخالت دولت در بازار زمین شهری

تصویب مقررات مربوط به کاربری اراضی شهری ؛ ( مقررات کاربری ، منطقه بندی و ساختمانی)

مالیات بندی . ( مانند مالیات بر درآمد و مالیات بر در آمد املاک )

دخالت مستقیم دولت . ( ذخیره کردن زمین ، حوزه بندی و اصلاح مجدد زمین ، تصرف اجباری و ملی کردن اراضی شهری )

 

۱- تصویب مقررات مربوط به کاربری اراضی شهری

اکنون دولتها متقاعد شده اند که برای تأمین منافع عموم جامعه لازم است نحوه استفاده از زمین شهری را کنترل نمایند. عمده ترین دلیل دخالت دولتها معمولاً نیاز به زمین برای احداث خیابان ها و گذرگاه ها ، تأمین تسهیلات و امکانات شهری و خدمات عمومی ، و جلوگیری از بدون استفاده ماندن قطعات زمین در شهرها است . اهداف دیگر دخالت دولت ها می تواند شامل موارد ذیل باشد :

 

• افزایش کارآیی به وسیله جهت دادن نوسازی و بهسازی شهری به سوی اهداف بهتر و مناسبتر ؛
  
• جلوگیری از توسعه بی رویه شهری و اشغال غیر ضروری زمین های کشاورزی ؛
  
• به دست آوردن اقتصاد متمرکز و کاهش هزینه تامین خدمات اجتماعی .
  

 

اشکال معمول مقررات کاربری زمین

عمده ترین مقررات کنترل کاربری زمین که به صورت مجزا یا به صورت بخشی از فرایند برنامه ریزی مورد استفاده قرار می گیرند عبارتند از : برنامه ریزی کاربری اراضی شهری ؛ کنترل توسعه و عمران ؛ منطقه بندی؛ مقررات تفکیک زمین ؛ مقررات مربوط به ساختمانها .

 

۱- برنامه ریزی کاربری اراضی

مفاهیم عمومی و استفاده شده از برنامه ریزی کاربری زمین در حال حاضر عبارتند از : طرحهای جامع و طرح های استراتژیک یا ساختاری .

 

برنامه ریزی جامع به برنامه تدوین شده ای اطلاق می شود که به منظور بالا بردن نفع عمومی و تضمین پیوستگی توسعه ، هر عمرانی را که نیازمند زمین هست مشخص کرده و در قالب زمانی معین چگونگی عملی شدن آن را معلوم می دارد . در تدوین طرحهای جامع ، روند شهرنشینی تدریجی و تامین پروژه های زیربنایی و تصمیمات سرمایه گذاری قابل کنترل لحاظ می گردد .

 

۲- کنترل توسعه

کنترل توسعه شامل فرایندی است که بر حسب اهداف برنامه هدایت توسعه را در بر دارد. استفاده از این روش نتایج مطلوبی را سبب می شود . روش کنترل توسعه در دو سطح اعمال می شود . ابتدا طرح اولیه و مشخصات توسعه مطلوب یک منطقه توسط مسئولان محلی به صورت مدارکی که برنامه توسعه نامیده می شود ارائه می گردد .

 

در چنین روشی توسعه و کار عمرانی به هر مقیاس که باشد ، نیاز به کسب مجوز از مقامات مسئول محلی دارد . مقامات محلی قدرت دارند که با ملاحظه نقاط ضعف و قوت طرحهای آنها را تصویب ، رد و یا به صورت مشروط قبول کنند . سپس کسب مجوز پیش بینی شده است که آن را مجوز خلاصه می گویند . فلسفه مجوز خلاصه این است که به منظور جلوگیری از اتلاف وقت و هزینه برای تهیه طرح تفصیلی ، ابتدا اهداف و چهارچوب کلی طرحهای توسعه توسط افراد یا مقاطعه کاران تسلیم مقامات مسئول محلی می شود و در صورتی که با کلیات آن موافقت شود اقدامات بعدی انجام می گردد . کنترل توسعه روش کاملاً انعطاف پذیری است زیرا برنامه توسعه به تنهایی هیچ چهارچوب تعهد آوری ایجاد نمی کند و دست مقامات محلی را برای هدایت توسعه باز می گذارد .

 

۳- منطقه بندی

منطقه بندی به صورت ویژه به استفاده از زمین مربوط می شود و اساساً به منزله ابزاری است که کاربری های مجاز را مشخص می کند و اطمینان می دهد که کیفیت استفاده از اراضی در هر مجموعه شهری با یکدیگر متناسب بوده و فضای کافی برای هر نوع توسعه وجود دارد . در منطقه بندی امکان کنترل تراکم هر ناحیه را فراهم می آورد . بنابراین امکان سرویس دهی و تأمین نیازهای عمومی نظیر خیابانها ، مدارس ، فضای سبز و سیستم تسهیلات زیر بنایی را برای هر مجموعه مسکونی میسر می سازد . منطقه بندی از دو قسمت تشکیل می شود : ۱) نقشه های منطقه بندی ؛ ۲) مقررات مکتوب .

 

اغلب مقررات و دستورالعملهای منطقه بندی به تشریح جزئیات می پردازد و مشخص می کنند که کدام کاربری ها و در چه بخشی مجاز و یا ممنوع است . بنابراین تنها تقاضا و یا مجوزی تصویب می شود که با مقررات منطقه بندی تطابق دارند.

 

عموماً مقررات منطبقه بندی را می توان به ۴ دسته تقسیم کرد :

 

• مقررات منطقه بندی بر اساس درجه تراکم که از حداقل تراکم مانند واحدهای مسکونی تک خانواری شروع و به تراکم های وسیع مانند صنایع سنگین ختم می شود . این نوع کنترل که بخشهای خاصی را به کاربری های مسکونی ، تجاری و یا استفاده های صنعتی اختصاص می دهد ثابت شده است که تا حد زیادی غیر عملی است .
  
• مقررات منطقه بندی بر اساس اندازه و وسعت ساختمانها . این نوع کنترل که در مورد ساختمانهای مسکونی و تجاری مورد استفاده قرار می گیرد دارای سه هدف عمده است : کنترل تراکم جمعیت ، تولید و ترافیک ؛ فراهم آوردن روشنایی و هوای مناسب ؛ تامین آسایش ( خلوت ) کافی ، فضای باز .
  
• مقررات منطقه بندی براساس ارتباط بین سطح زیر بنای مورد نیاز در ساختمان و مساحت زمین ( سطح اشغال ).
  
• مقررات منطقه بندی بر اساس نوع کاربری های اصلی مانند مناطق مسکونی تجاری و صنعتی .
  

۲- مالیات بندی

در ارتباط با ارزش زمین و مستغلات مالیات های متفاوتی وضع شده است . ما در اینجا به بیان دو نوع عمده آن می پردازیم که عبارتند از : ۱) مالیات بر دارایی ۲) مالیات بر درآمد املاک .

 

۳- دخالت مستقیم دولت

در مورد چگونگی تملک زمین توسط دولت و شهرداری ها در کشورهای مختلف روشهای متفاوتی مورد استفاده قرار میگیرد که مهمترین آنها به شرح زیر است :

 

ذخیره کردن زمین

ذخیره کردن زمین به مفهوم خریداری و تملک زمین هایی است که در آینده برای توسعه شهری مورد نیاز خواهد بود . هدف اساسی از این امر به دست آوردن زمینهای مناسب برای تامین تسهیلات شهری قبل از افزایش قیمت آنهاست . این کار علاوه بر مقرون به صرفه بودن برای دولتها دارای جنبه های مثبت زیر نیز هست .

 

الف) آماده سازی زمین و خیابان کشی قبل از اجرای پروژه هایی نظیر خانه سازی ، راحت تر و کم هزینه تر خواهد بود .

 

ب) این امر از تاخیری که معمولا در اجرای پروژه ها در رابطه با مشکلات حل و فصل مالکیت اراضی به وجود می آید جلوگیری می کند .

 

ج) اگر این کار در سطحی وسیع و همراه با تکنیکهای مناسب انجام شود ، تأثیر کاملاً مطلوبی در بازار زمین شهری خواهد داشت .

 

د) با مدنظر قرار دادن آهنگ رشد جمعیت و نیاز زمین شهری ، تصرف کردن و به دست آوردن زمین از قبل ، ابزار سودمندی برای کنترل کاربردی زمین است .

 

حوزه بندی زمین

نوع دیگر تصرف زمین حوزه بندی یا اصلاح زمین است . در این روش دولت زمین هایی را که به صورت بی نظم و بدقواره تفکیک شده اند موقتاً به تصرف خود در می آورد و پس از شبکه بندی منظم آنها و ایجاد تأسیسات و تسهیلات شهری به نسبت ارزش مالکیت اولیه ، به صاحبان آنها باز می گرداند . روش حوزه بندی معمولاً در بازسازی مناطق حاشیه ای شهر مورد استفاده قرار می گیرد و می تواند در حل و فصل مالکیت قطعات ، تفکیک مناسب و منظم قطعات زمین ، تامین بخشی از هزینه خدمات عمومی و کنترل عرضه زمین برای تامین مسکن مفید باشد .

 

هنگام اصلاح و حوزه بندی ، زمین به سه دسته تقسیم می گردد :

 

الف ) زمین برا ی تسهیلات عمومی مانند خیابانها ، مدارس و غیره که اغلب در مالکیت بخش دولتی باقی می ماند و معمولا ۱۵ تا ۲۵ درصد مساحت کل بعضی پروژه ها را تشکیل می دهد .

 

ب) زمینهایی که توسط دولت به افراد فروخته می شود تا هزینه تأسیسات و خدماتی که فراهم شده تأمین گردد و مقدار آن در حدود ۱۵ تا ۲۵ درصد مساحت کل بعضی پروژه ها است .

 

ج) زمینهایی که به مالکان اولیه بازگردانده می شود و مقدار آن بین ۵۰ تا ۶۰ درصد مساحت کل بعضی پروژه ها است .

 

تصرف اجباری

تصرف اجباری زمین که معمولا در قبال معاوضه و یا پرداخت غرامت و برای اهدافی چون احداث خیابانها ، پارکها ، مدارس و غیره مورد استفاده قرار می گیرد ، روش دیگری است که شهرداری ها برای حل و فصل مشکلات شهری ، توسعه و گسترش خدمات و تسهیلات به آن متوسل می شوند . شایان ذکر است که توسعه شهری از یک طرح و برنامه منسجم و با نظارت دقیق برخوردار است اما به هر صورت برای گسترش شهرها و ضرورت بازسازی و بهسازی محلات قدیمی این امر کاملاً ضروری است .

 

ملی کردن زمین شهری

ملی کردن اراضی شهری یا نوع بخصوصی از اراضی شهری مانند اراضی موات ( زمینهایی که سابقه عمران ندارند ) یا زمینهای بایر ( زمینهایی که در سه سال گذشته سابقه عمران نداشته اند ) روش دیگری است که با اجرای آن دولتها مستقیما وارد بازار زمین شهری شده و عملکرد آن را کنترل می کنند .

 

منبع: کیمیافکر بزرگ