Mohammad Aref 120454 اشتراک گذاری ارسال شده در 5 تیر، ۱۳۹۷ عوامل کمی موثر در تعیین قیمت زمین مسکونی در مناطق مختلف شهر تابعی از تمام یا برخی از متغیرهای زیر است : تراکم تراکم ( به معنی حد مجاز ساخت و ساز ) ، رابطه ای مستقیم با قیمت زمین دارد . ترکیب کالبدی به معنای ترکیب کاربری زمین است و کاربری های مختلف ، تجاری ، مسکونی ، صنعتی ، اداری ، معابر و دسترسی ها را در اراضی شهری نشان می دهد . این ترکیب ، با توجه به شکل گیری کنونی و پیش بینی توسعه های آینده ، منشاء اثر متفاوتی در قیمت اراضی است . آثار هر یک از کاربری های اصلی چنین است: الف) سهم زمین های تجاری : هر چه سهم زمین های تجاری در یک منطقه شهری بیشتر باشد ، دسترسی به خدمات تجاری و اشتغال آسانتر و قیمت اراضی بیشتر خواهد بود . ب) سهم زمین های صنعتی : سهم این زمین های رابطه ای غیر مستقیم با قیمت اراضی مسکونی دارد و افزایش سهم این کاربری در کل زمین های منطقه ، قیمت زمین مسکونی را کاهش می دهد . ج) سهم زمین های مسکونی : سهم زمین های ساخته شده مسکونی هر چه بیشتر باشد ، منطقه از نظر مسکونی آباد تر و عرضه زمین جهت توسعه آتی کمتر و قیمت آن بیشتر خواهد بود . د) سهم زمین های اداری : سهم این زمینها به طور مستقیم با قیمت زمین ارتباط دارد ، زیرا دسترسی به مکان های شغلی اداری را تسهیل می سازد . ه) سهم معابر و دسترسی ها : سهم این زمین ها به طور مستقیم با قیمت زمین ارتباط دارد ، دسترسی به مکان های شغلی ، تجاری ، خدماتی ، و … را آسانتر می سازد . و) سهم زمین های ساخته نشده : سهم این زمین ها رابطه ای معکوس با قیمت اراضی مسکونی دارد . ز) فاصله تا مرکز شهر : هر چه فاصله از مرکز فعالیت بیشتر باشد ، هزینه حمل و نقل و زمان تلف شده برای رسیدن به این مرکز بیشتر و در نتیجه قیمت کمتر خواهد بود . چگونگی تعیین تراکم ساختمانی مناسب با به دست آوردن نسبت قیمت زمین و هزینه ساختمان ، به شکل علمی و اقتصادی می توان به تراکم ساختمانی مناسب مسکونی دست یافت . از لحاظ اقتصادی می توان گفت که یک انسان با در نظر گرفتن تفاوت قیمت زمین در مناطق مختلف و تغییرات قیمت آن سعی می کند اضافه قیمت زمین را با بالا بردن تراکم ساختمانی جبران نماید ، به گونه ای که همواره نسبت متناسب بین زمین و بنا را ثابت نگه دارد . با فرض اینکه بهای مسکن ۳ برابر در آمد سالانه خانوار و بهای زمین ۲ برابر درآمد سالانه خانوار است ، لذا نسبت زمین و ساختمان ۲ به ۳ است . بیان جبری این روابط چنین است : s.c=3y s/k.p=2y k.c/p=2/3 k=3/2.p/c که در آن (s) سطح زیر بنای مسکونی ، (k) تراکم ساختمانی ، © هزینه یک متر مربع زیربنا ،(p) قیمت یک متر مربع زمین ، (y) در آمد سالانه خانوار است. علاوه بر موارد فوق ، مسائل دیگری که در تعیین حد تراکم ساختمانی مؤثرند عبارتند از : لزوم تابش خورشید به بدنه جنوبی ابنیه . به طور متوسط فاصله مناسب دو بنا برای کسب تابش خورشیدی در زمستان ۵/۱ برابر ارتفاع بنا خواهد بود ؛ لزوم رعایت فاصله مناسب بین ابنیه . فاصله مناسب بین ابنیه به طور متوسط ۵/۱ برابر ارتفاع بنای بلندتر است ؛ لزوم رعایت حداقل فضای باز برای هر ساکن ؛ اثر عرض معبر همجوار در تعیین تراکم ؛ محدودیتهای فنی ناشی از افزایش طبقات ؛ ایمنی ابنیه در برابر خطرهای طبیعی و آتش سوزی ؛ مشکلات و محدودیت های ناشی از تأسیسات شهری . مهمترین سیاست های اتخاذ شده در مورد زمین در برنامه دوم توسعه اقتصادی و اجتماعی جمهوری اسلامی ایران در بخش مسکن برنامه دوم ، روش های متعددی برای تأمین زمین مورد نیاز احداث واحدهای مسکونی در نظر گرفته شده بود که اهم آنها عبارتند از : توزیع متناسب تقاضا در سطح سرزمین ( امکان یابی گسترش تولید مسکن )؛ افزایش تراکم ساختمانی شهرهای موجود ؛ ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای زمین ؛ اصلاح بافتهای قدیمی و فرسوده درون شهری ؛ تکمیل طرحهای آماده سازی ؛ تکمیل شهرهای جدید؛ واگذاری زمین به سازندگان انبوه ؛ ایجاد تنوع در شیوه های قرار دادی واگذاری زمین به سازندگان . منبع: کیمیافکر بزرگ 1 لینک به دیدگاه
ارسال های توصیه شده