درک منطقه‌بندی کاربری زمین

[Mohammad Aref 120,438]

منطقه بندی کاربری زمین در ایالات متحده، یک قانون پیچیده شهری درباره موضوعی است که در شهرهای کوچک و بزرگ بکار گرفته می‌شود. اینگونه قوانین اغلب مشخص می‌کنند که ساختمان‌ها تا چه اندازه باید از خطوط املاک، عقب‌نشینی کنند و چه علائم و نشانه‌هایی مجاز هستند و چه تعداد باید از خطوط پارکینگ‌، موردنیاز می‌باشند.

 

این مقاله به ارائه موضوعی می‌پردازد که به شما اجازه می‌دهد که نظرات مربوط به روش کنترل معمولی کاربری زمین را درک نمایید. ما همچنین موضوعات مربوط به کاربری زمین را ارائه می‌نماییم که به شهروندان و مسئولان، مشکلاتی را که در حال حاضر، بیش از بقیه مشاهده می‌شوند، معرفی می‌کند. در واقع ما این موضوع را تا حد امکان، ساده بیان می‌کنیم و اگر شما این مقاله را مطالعه می‌کنید چون از یک تغییر در منطقه‌بندی در محله خود نگران هستید، به شما کمک می‌نماید که در نظریه خود راجع به منطقه‌بندی مجدد فعال باشید ولی در ابتدا بهتر است درباره این قانون، مطالب لازم را بدانید.

 

معنای منطقه‌بندی کاربری زمین چیست؟

این قانون مربوط به محله یا شهر است که به تنظیم هرچیزی می‌پردازد که در شهر یا شهرستان، به آن منطقه گفته می‌شود. البته یک استثنای کوچک در هر قانون منطقه‌بندی وجود دارد، مثلاً بعضی ایالت‌ها، زمین‌های کشاورزی را از این قانون معاف می‌نمایند.

 

هر منطقه شامل مجموعه‌ای از قوانین بشرح زیر می‌باشد:

1- یک فهرست ازکاربری مجاز:

این موضوع به معنی کاربری گوناگون از زمین و ساختمان است. این استفاده‌ها شامل اقامتگاه‌های تک خانواده – مراکز مراقبت روزانه – خانه‌های گروهی -کارخانه‌ها – مکان‌های عبادت و غیره می‌باشد.

 

هریک از این موارد ممکن است دارای چند عنوان فرعی باشند، مثلاً ممکن است اینگونه اصطلاحات در آنها مشاهده گردد: «اداراتی کمتر از 5000 فیت مربع» یا «خانه‌های مخصوص خانواده‌های تک‌ نفره» یا «کارخانه‌هایی با معیارهای اجرایی قید شده در بخش 41 این قانون» مطابقت دارند.

 

2-مقررات:

مقررات معمولاً شامل حداقل مقدار به مترمربع درباره هر قطعه زمین است که کاربری زمین، بر روی آن صورت می‌گیرد.

 

مثل: میزان مورد نیاز عقب نشینی حیاط جلوئی از خیابان – عقب‌نشینی‌های حداقلی از زمین عقبی و کناری ساختمان از خط املاک – حداکثر ارتفاع ساختمان – تعداد پارکینگ‌های موردنیاز – میزان درصد زمینی که ممکن است توسط ساختمان اشغال شود و اینکه آیا هرگونه نشانه‌ای مجاز است یا خیر. از اینجا به بعد، تفاوتها بی نهایت هستند. اگر تناسب کافی وجود داشته باشد، هر نوع کاربری زمین در منطقه تقسیم‌بندی شده باید بر روی نقشه نشان داده شود. لذا درصد بالایی از فعالیت‌های دولت محلی درباره منطقه‌بندی، مربوط به تغییر نقشه می‌شود.

 

معمولاً این مالک ساختمان است که در ابتدا اعلام می‌کند که چه چیزی باید تحت عنوان روند منطقه‌بندی مجدد شناخته شود. این تقاضا ممکن است بعنوان یک دادخواست در بعضی از محاکم قضائی مطرح گردد.

 

گاهی دولت مشاهده می‌کند که یک بخش یا منطقه خاص دارای منطقه‌بندی غیرعقلانی است و شروع به تغییر آن می‌نماید. گاهی منطقه‌بندی مجدد در شهر، آن را به بخش‌های متعددی مثل بخش تجاری یا یک محله کامل و با هدف انجام تغییر سیاست در منطقه جغرافیایی تقسیم می‌کند.

 

روند تغییر نقشه منطقه‌بندی یا مقررات شامل حداقل یک یا دو جلسه دادرسی است و شما به عنوان یک شهروند، دوبار فرصت دارید که نظرات خود را بیان نمائید. پیش از ادامه بحث، باید توضیح دهیم که تغییرات در نقشه منطقه‌بندی، در ابتدا شنیده می‌شوند و سپس توسط یک سازمان توصیه می‌گردد که معمولاً شورای برنامه‌ریزی و منطقه‌بندی نام دارد.

 

گاهی قسمت «برنامه‌ریزی» حذف می‌شود و معمولاً توصیه این شورا در شورای شهر و یا هر اداره دیگری که در شهر شما، مسئول این کار است، تصویب می‌گردد.

 

معمولاً این اداره دولتی، حالت سیاسی دارد لذا ممکن است اعضای آن از توصیه شورا تبعیت نکنند زیرا آنها بیشتر به اصول وابسته هستند تا سیاست. بازندگان در سطح اداره دولتی می‌توانند فقط به دادگاه‌ها درخواست بدهند. اگر دولت از روش مناسب و اساسی اجتناب از منطقه‌بندی محلی پیروی کند، نظریه قانونی از دادگاه حمایت می‌کند تا در رابطه با تردیدی که وجود دارد، به دولت سود برساند. اگر شما واقعاً نیازمند درک این مطلب هستید، توضیحات بیشتر درباره اصول مربوط به کاربری زمین را در بخش مقررات منطقه‌بندی مطالعه نمایید.

 

ـ استفاده عقلانی از منطقه‌بندی زمین :

در حالی‌که قانون معمولی در منطقه‌بندی کاربری زمین، در مورد تعداد بسیار قابل توجهی از موضوعات بحث می‌کنند و نه فقط کاربری زمین؛ اصطلاح منطقه‌بندی کاربری زمین، حداقل مشخص می‌کند که ما در این مورد بحث نمی‌کنیم که فرزند شما به کدام مدرسه می‌رود.

 

اصول مربوط به قانون منطقه‌بندی کاربری زمین، بگونه‌ای طراحی شده‌اند که محیط زیست فعلی ما را به صورت مجموعه‌ای دلپذیر از نظم و هماهنگی، به ترتیب زیر درآورند:

 

ـ یک نظریه:

دسته‌بندی کاربری زمین‌های مشابهی است که با یکدیگر قابل رقابت هستند. سرانجام، قابل رقابت بودن براساس معیارها و عقاید جامعه است. با اینحال، فهرست‌ها اغلب از جائی به جای دیگر تکثیر می‌شوند و یک شهرت معنوی قابل توجه در مورد این هوشمندی مرسوم، در رابطه با رقابت پذیری بوجود آمده است.

 

ـ نظریه موثر دیگر:

اجرای یک انتقال تدریجی از استفاده‌هایی است که دارای سختی و شدت کمتری هستند، مثل انتقال خانه‌های دارای چند خانوار که بر روی قطعات بزرگ زمین قرار دارند، به سوی استفاده‌هایی است که دارای شدت بیشتری هستند مثل مراکز خرید منطقه‌ای، که در این مورد، شما اغلب از انتقال شکل کاربری یک زمین به زمین دیگر، مطالبی می‌شنوید.

 

ـ مقررات بگونه‌ای طراحی شده‌اند که به ارائه حداقل و حداکثر محدودیت‌های قابل قبول برای زمین‌ها، پوشش قطعات، ارتفاع و استفاده‌های جانبی مثل جداسازی گاراژ یا محل انبار شما بپردازند.

 

ـ رابطه با طراحی شهری :

اگر در این مورد فکر کنید، متوجه خواهید شد که منطقه‌بندی کاربری زمین و طراحی شهری، با هم ارتباط نزدیکی دارند. با اینکه اکثر قوانین دخالتی در بررسی طراحی معماری ندارند، مقررات مربوط به عقب‌نشینی، مسیر رانندگی، ارتفاع، پرنش زمین، حصارها و درصد چمن‌هایی که باید حفظ و نگهداری شوند، از عناصر اصلی طراحی می‌باشند.

 

با اینکه منطقه‌بندی کاربری زمین، به ندرت برای تضمین طراحی شهری برجسته مناسب است، ولی نمی‌تواند از بعضی از بدترین اقدامات، جلوگیری نماید.

 

وقتی زمین‌های بعضی از مالکین، مجدداً منطقه‌بندی می‌شود، آن‌‌ها معمولاً تقاضای طبقه‌بندی می‌نمایند که اصطلاح دیگری برای چیزی است که یک منطقه نامیده می‌شود، و به آنها اجازه می‌دهد که کاری را که شخصاً دوست دارند، انجام دهند و یا آنگونه که فکر می‌کنند و یا می‌دانند که برای آن‌ها، درآمد بیشتری خواهد داشت، عمل نمایند و آن ملک را در بازار فروش عرضه نمایند.

 

ـ کاهش تراکم در منطقه‌بندی:

وقتی دولت‌ها تصمیم به تغییر نقشه می‌گیرند، این اقدام ممکن است کاهش تراکم در منطقه‌بندی محسوب می‌شود، یعنی طبقه‌بندی جدید، اجازه تراکم کمتر نسبت به تراکم قبلی را می‌دهد. مثلا املاک تجاری می‌توانند منطقه بندی شوند و تبدیل به منطقه مسکونی گردند، البته اگر دولت معتقد است که آن زمین برای اهداف تجاری در آینده قابل پیش‌بینی و استفاده نخواهد شد.

 

به نظر ما، دولت‌های بیشتری باید موضوع کاهش تراکم را موردتوجه قرار دهند، به خصوص وقتی که تحقیق درباره بازار را که نشان می‌دهد که منطقه‌بندی‌ها، بیش از حد رویایی بوده‌اند و با شرایط فعلی بازار، هماهنگی ندارند.

 

این یک تجارت حیله‌گرانه است زیرا دادگاه‌ها بطور روزافزونی به این عقیده تمایل پیدا می‌کنند که این یک قانون درآمدزائی می‌باشد و هزینه آن باید توسط دولت پرداخت گردد.

 

ـ مفهوم استفاده ترکیبی:

همانطور که اشاره شد، نظریه تفکیک کامل کاربری زمین‌ها، اکنون در حال از بین رفتن است و بسیاری از متخصصین در حال حاضر از توسعه استفاده ترکیبی، طرفداری و دفاع می‌کنند.

 

استفاده ترکیبی یعنی اینکه کاربری زمین‌ها که معمولاً تجاری یا مسکونی محسوب می‌شوند، دیگر کاملاً از هم جدا نیستند. در حال حاضر، گسترش استفاده ترکیبی محبوبیت دارد زیرا می‌تواند باعث صرفه‌جویی در مایل‌ها سفر توسط خودروها شود. با پیشرفت فناوری افراد بیشتری به انجام کار اداری در محل سکونتشان می‌پردازند، مشکلی برای دنیا پیش نمی‌آید.

 

ـ منطقه‌بندی تشویقی:

اینگونه منطقه‌بندی‌، ممکن است شکل یک تراکم کلی رو به توسعه و مربوط به واحدهای مسکونی در یک بخش رو به پیشرفت را داشته باشد، اگر درصدهای مشخص در فضای باز محله، باقیمانده باشد.

 

این جریان همچنین ممکن است منطقه‌بندی شاخه‌ای نامیده شود و یا ممکن است شامل امتیاز تراکم شود که مربوط به خانه‌سازی‌های چند خانواده‌ای می‌شود و گاهی اوقات مربوط به تراکم در ساختمان‌سازی برای ادارات است که در قسمت پائین آنها، فروشگاه‌های خرده فروشی و بازار و بعضی از مشاغل مورد علاقه برای جامعه وجود دارند.

 

ـ بحث‌های مربوط به کاربری زمین:

استفاده‌های جدید همیشه به بحث درباره منطقه بندی کاربری زمین پرداخته و به ارائه یک سلسله از مشکلات جدید در هر سال می‌پردازد.

 

همانطور که فناوری یا اقدامات تجاری در حال تغییر هستند، بحث داغ فعلاً این است که آیا اجازه اتاقهای پذیرائی وسیع در مناطق معمولی منطقه‌بندی تجاری داده شود یا خیر (نظر ما این است که یک اجازه استفاده خاص باید موردنیاز باشد). اگر نیازمند آگاهی از بعضی از این موارد هستید، صفحه توضیحات ما را ببینید که شامل: تخت خواب و صبحانه، تغییر مشترک، اجاره کوتاه‌مدت، توربین بادی، تجارت خانگی یا منطقه‌بندی مستحکم می‌باشند.

 

قبلاً استفاده‌های چندگانه بطور کلی قابل رقابت با کاربری زمین مسکونی شامل مدرسه می‌گردید. چون کودکان بیشتری در حال حاضر با خودرو و اتوبوس به مدرسه می‌روند، قرار گرفتن مدرسه و منطقه‌بندی کاربری زمین برای مدارس خصوصی، موردبحث قرار گرفته است. دخالت دادگاه منجر به یک استفاده گسترده برای خانه‌های گروهی یا منطقه‌بندی کلیسائی در محلات مسکونی می‌شود.

 

ـ دسته‌بندی قابل انعطاف:

مفاهیمی که قابل انعطاف بودن را ارائه می‌دهد، شامل توسعه برنامه‌ریزی شده است که در آن اصولاً هر چیزی که معیار موردنظر را تامین می‌کند و در یک نقشه منطقه‌ای قرار می‌گیرد، می‌تواند تصویب گردد.

 

درباره تعریف کردن معیارهای خود فکر کنید زیرا ممکن است در معرض منطقه‌بندی قابل انعطاف قرار گیرند که نوعی مذاکرات است که در آن، طرفداری پیش‌بینی شده از یک سازنده خاص، نشان داده شده است.

 

یک روند قابل توجه دیگر در منطقه‌بندی کاربری زمین، در مورد خانه‌سازی خوشه‌ای است که در آن، بخش وسیعی از زمین می‌تواند برای فضای باز و یا استفاده تفریحی درنظر گرفته شود، در حالیکه اجازه بعضی توسعه‌ها که معمولاً مسکونی است، نیز داده می‌شود. در حالیکه بحث درباره‌ی بخش خانه‌سازی خود را خاتمه می‌دهیم، این بخش نیز دارای محتوای منطقه‌بندی می‌باشد.

 

ـ تغییرات:

دقیقاً وقتی فکر می‌کنید که قوانین بسیار سخت‌گرایانه هستند، می‌فهمید که دنیا پر از قطعات مثلثی شکل و قطعاتی که به طور تصادفی ایجاد می‌شوند، است. مثل وقتی که دولت ایالتی، بخشی از زمین پدربزرگ را برای ساخت یک کارخانه اسلحه‌سازی تصرف می‌کند. این وقتی است که شما نیازمند کاربری تغییر منطقه‌بندی هستید که گاهی اوقات یک استثناء یا معافیت نامیده می‌شود. نظریه مربوط به تغییرات، این است که باید فقط در موارد شرایط منحصر بفرد به صاحب ملک اعطا شود، البته اگر شرایط قانونی، به دقت رعایت شوند. با اینحال همانطور که زمان به پیش می‌رود، سخت‌تر می‌شود که به نظریه مربوط به تغییر، وفادار بمانیم زیرا تقریباً هرکسی در شهری تقاضای تغییر می‌کند، به خواسته‌اش می‌رسد. درخواست‌های تغییر معمولاً توسط یک سازمان مجزا، از چیزی که معمولاً در رابطه با دستور منطقه‌بندی کاربری زمین می‌باشد، چیزی است که این اداره معمولاً اداره تنظیم منطقه‌بندی یا اداره منطقه‌بندی درخواست‌ها یا ناگهانی از این قبیل دارد.

 

ـ موضوعات روستایی و کشاورزی:

این بخش شامل یک قسمت طولانی ولی تفکرانگیز درباره تفاوتهای بین برنامه‌ریزی روستایی و منطقه‌بندی روستایی و همچنین یک بحث مجزا درباره منطقه‌بندی کشاورزی می‌باشد.

 

ـ جایگزین‌هایی برای منطقه‌بندی کاربری زمین:

روش دیگری که در 20 سال گذشته بوجود آمد، نظام‌نامه براساس شکل است که بیشتر شبیه اصول طراحی شهری می‌باشد. یک مفهوم وابسته، اقدام برای جداسازی یک شهر یا منطقه شهری در داخل تقاطع‌هاست که هرکدام به عنوان برش عرضی شناخته و سپس از طریق راهنمایی‌های طراحی، تنظیم می‌شوند. در یک روش برش عمودی، شکل‌های ساختمانی مناسب در مرکز شهر، در بخش خارجی شهر مورد تشویق قرار نمی‌گیرند و بالعکس.

 

ـ مقررات تقسیم فرعی:

یک قانون محلی که اغلب با منطقه‌بندی اشتباه می‌شود، مقررات تقسیم فرعی است. وقتی شما دارای یک قطعه زمین بزرگ هستید و می‌خواهید آن‌را به رو یا قسمت‌های بیشتر تقسیم کنید، می‌توانید بخشی از آن را بفروشید که تقسیم فرعی نامیده می‌شود. شما ممکن است در حال تقسیم کردن مزرعه 400 هکتاری خود به چهار مزرعه 100 هکتاری باشید و اگر شهر شما دارای مقررات تقسیم فرعی باشد، ممکن است مجبور باشید این مقررات را در مورد تمام قطعات زمین‌های جدیدا تقسیم شده، اجرا نمائید. لذا اجاره ندهید که معنی رایج تقسیم فرعی باعث شود که فکر کنید تقسیم فرعی فقط وقتی بکار میروند که می‌خواهید خانه‌های قطعه‌بندی شده را بسازید.

 

هدف از مقررات تقسیم‌ فرعی، اطمینان از این موضوع است که هر قطعه‌ای برای فروش، مناسب رشد و ترقی است و اینکه بعضی قطعات ایجاد شده به شکل غیرمنطقی ساخته شده‌اند و اینکه به هر قطعه‌ای می‌تواند بوسیله صنایع همگانی و جاده‌ها، خدمات رسانی شود. این جریان همچنین اقدام به برقراری و انتشار بازارهای تحقیقی می‌کند که بوسیله محققین حرفه‌ای صورت می‌گیرد که به محاسبه اندازه زمین و برقراری اطمینان در جائی که محدوده هر ملک وجود دارد، می‌پردازند.

 

منبع: سایت آقای شهردار