میراث مسکن مهر برای دولت آینده چیست؟

[Mohammad Aref 120,438]

تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد -که در شرایط حاکم بر بازار مسکن و با فرض ثبات نظام‌های تامین مالی و اعتباری موجود، توان دسترسی به مسکن مناسب (به ویژه به صورت ملکی) را نخواهند داشت- یکی از عمده‌ترین دغدغه‌های سیاستگذاران اغلب کشورهای در حال توسعه است. در این راستا، تلاش‌های عدیده و تجربه‌های زیادی با هدف معرفی شیوه‌های نوین، جهت تسهیل دسترسی دهک‌های پایین درآمد به مسکن مناسب صورت پذیرفته است. اما با توجه به آنکه واحدهای مسکونی شخصی بین 75 تا 90 درصد ثروت خانوارها در کشورهای در حال توسعه را تشکیل می‌دهد و حدود 15 تا 40 درصد هزینه‌های ماهانه خانوارها در سراسر جهان را به خود اختصاص می‌دهد، واگذار کردن تامین مسکن مناسب گروه‌های کم‌درآمد بر عهده بازار، نمی‌تواند ثمر‌بخش باشد؛ لذا اعمال سیاست‌هایی جهت کاهش قیمت تمام‌شده این گروه‌ها، الزامی به نظر می‌رسد. مسکن مهر یکی از بزرگ‌ترین پروژه‌هایی است که تاکنون در سطح ملی اجرا شده است و در حقیقت یک چرخش سیاستی از نظام بازار، به مدیریت و هدایت دولتی بازار مسکن از طریق تدارک سازوکارهای کاهنده قیمت تمام‌شده (نظیر واگذاری زمین، اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت، اعطای تخفیف در عوارض) است؛ چرا که مکانیسم بازار قادر به تدارک و تأمین مسکن مناسب برای دهک‌های 1 تا 4 نیست، به نحوی که قریب به حدود 50 درصد از کل خانوارها در این دهک‌های درآمدی فاقد مسکن ملکی هستند. ضمن اینکه طول دوره انتظار برای تامین مسکن ملکی با پس‌انداز یک‌سوم درآمد خانوار، برای دهک یک بیش از 100 سال برآورد می‌شود.

از طرف دیگر، نظام‌های تامین مالی و تسهیلات اعطایی شبکه‌ بانکی کشور برای تملک مسکن ملکی به ویژه برای گروه‌های درآمدی پایین، کارآمدی لازم را ندارد و در حقیقت خانوارهای کم‌درآمد از چرخه نظام اعتباری تأمین مسکن خارج می‌شوند. شاهد این مدعا آنکه دهک‌های اول تا چهارم به دلیل بالا بودن اقساط بازپرداخت وام (نسبت به کل هزینه خانوار) از ورود به چرخه سرمایه‌گذاری در مسکن باز می‌مانند.

 

براین اساس، طرح مسکن مهر که از سال 1386 آغاز شد، با ارائه تسهیلات قرض‌الحسنه با نرخ حداقل (4 درصد، 7 درصد و 9 درصد) و حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده و تخفیف در هزینه صدور پروانه و زیرساخت‌ها و... تسهیل دسترسی خانوار‌های کم‌درآمد به مسکن را فراهم کرد. با اجرا و تکمیل این طرح انتظار می‌رود خانوارهای فاقد مسکن، با حداقل آورده مالی بتوانند نسبت به تامین مسکن دائمی برای خود اقدام کنند. بر همین اساس، طی چند سال اخیر دولت تمامی تلاش خود را مصروف به ثمر نشستن این طرح کرده است.

از سوی دیگر باید توجه داشت اکثر سیاست‌ها، واجد پیامدهای مثبت و منفی هستند؛ بر این مبنا، سیاستگذار پس از ارزیابی و تحلیل هزینه و فایده آنها، به اتخاذ سیاست بهینه می‌پردازد؛ مسکن مهر نیز از این قاعده مستثنی نیست. نگاهی منصفانه به طرح مسکن مهر حاکی از اثرات مثبت قابل توجه در این طرح است که طی سال‌های اخیر از سوی مسوولان و کارشناسان، طرح شده است: حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده، افزایش انبوه‌سازی و صنعتی‌سازی، ایجاد اشتغال، بهبود شاخص دسترسی به مسکن و... نگاهی به عملکرد این طرح نیز حاکی از وضعیت مناسب پیشرفت فیزیکی در این طرح است.

البته به طور طبیعی این طرح در کنار اثرات مثبت انکارناپذیر خود، با نواقصی نیز مواجه است؛ بر این اساس در این مجال، در پی بیان این کاستی‌ها، به منظور کمک به سیاستگذار جهت اتخاذ سیاست بهینه در حوزه مسکن هستیم. البته نگاه واقع‌بینانه حاکی از آن است که واحدها و پروژه‌های مسکن مهر در مرحله‌ای قرار دارند که امکان رفع بخش قابل توجهی از کاستی‌ها وجود ندارد؛ با این حال می‌بایست تا حد امکان ضمن رفع یا کاهش کاستی‌های مسکن مهر، از تجارب به‌ دست آمده جهت اصلاح سیاست‌های بخش مسکن استفاده کرد.

کاستی‌های اقتصادی

 

تأمین مالی این طرح وابستگی بالایی به سیستم بانکی دارد به طوری که می‌توان آن را «بانک‌محور» دانست. (استفاده از سایر ظرفیت‌ها، خصوصاً ظرفیت‌های بازار سرمایه مغفول مانده است.)

تأمین مالی مسکن مهر با استفاده از راحت‌ترین روش -‌ و نه بهترین روش- صورت پذیرفته است. در این رویکرد با اعطای خط اعتباری بانک مرکزی به بانک مسکن، پایه پولی به شدت افزایش یافته است.

 

تقاضای مسکن دارای ماهیت دوگانه مصرفی و سرمایه‌ای است؛ بر این اساس بیم آن می‌رود که برخی از متقاضیان، مسکن مهر را به منظور سکونت انتخاب نکرده و با هدف تقاضای سرمایه‌ای نسبت به ثبت‌نام در طرح اقدام کرده باشند. هدف اصلی طرح مسکن مهر، تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد بوده است؛ در صورتی که با توجه به توان مالی خانوارهای کم‌درآمد، طرح مسکن مهر قسمت عمده‌ای از دهک‌های پایین را پوشش نداده و انتظار می‌رود با فعال‌‌سازی مسکن اجتماعی، پاسخ مناسبی به این دهک‌ها داده شود. (لزوم واگذاری بخشی از واحدهای مسکن مهر موجود به دهک‌های تحت پوشش نهادهای حمایتی همچون کمیته امداد و بهزیستی).

با توجه به اینکه نرخ سود تسهیلات اعطایی به مسکن مهر، یارانه‌دار است، این طرح دارای بار مالی برای دولت‌های آتی است. عدم بازپرداخت به موقع تسهیلات مسکن مهر توسط برخی از متقاضیان موجبات فشار بر سیستم بانکی در آینده را فراهم می‌کند؛ بر این مبنا نمی‌بایست هیچ اغماضی در خصوص بازپس‌گیری تسهیلات اعطایی صورت پذیرد.

همچنین، تزریق حجم قابل ملاحظه‌ای از منابع بانکی به طرح مسکن مهر موجب مشکل نقدینگی در بخش‌های اقتصادی غیر‌مرتبط با مسکن شده است.

 

 

کاستی‌های اجتماعی

 

- پایین بودن انگیزه سکونت در واحدها به دلیل واگذاری زمین در مناطق کمتر توسعه‌یافته و حاشیه‌ای شهرها قابل مشاهده است. (ایجاد و گسترش امکانات سکونتی موجب کاهش این مشکل می‌شود.)

 

- استعداد بروز ناهنجاری‌های اجتماعی به دلیل هجوم یکباره جمعیت به مناطق حاشیه‌ای و کمتر توسعه‌یافته خصوصاً در کلانشهرها وجود دارد.

- جزیره‌ای‌شدن بافت‌های مسکونی در قالب مسکن مهر مشاهده می‌شود.

- عدم آشنایی ساکنان با موضوع سکونت در آپارتمان خصوصاً در شهرهای کوچک و متوسط امکان بروز مشکلات فرهنگی را ایجاد می‌کند.

- امکان عدم تعلق به محیط و بالطبع، عدم شکل‌گیری سرمایه اجتماعی وجود دارد.

کاستی‌های فنی شهری

 

- عدم پیشروی یکسان امکانات زیرساختی و روبنایی و همچنین عدم تأمین سرانه‌های مربوط به خدمات شهری در برخی از مناطق وجود دارد. در این خصوص می‌توان تأمین فضاهای فرهنگی، اجتماعی، تجاری و ورزشی را با تعامل بخش خصوصی و سایر دستگاه‌ها، خصوصاً شهرداری‌ها سرعت بخشید تا محله‌های مسکن مهر از حالت خوابگاهی خارج شوند.

- پایین بودن کیفیت ساخت در برخی از مناطق مشاهده می‌شود ولزوم نظارت بیشتر بر فرآیند ساخت واحدهای مسکن مهر مشهود است.

- عدم کفایت مطالعات و تهیه طرح توجیهی و اجرای ناکارآمد طرح مکان‌یابی در برخی از مناطق وجود دارد.

 

- بی‌توجهی به الگوی معماری ایرانی-‌اسلامی مشهود است.

- عدم توجه کافی به معماری بومی و نوع سکونت افراد منطقه و احداث پروژه‌ها در قالب آپارتمان‌های چهار طبقه و بیشتر دیده می‌شود.

- عدم کفایت حمل و نقل مناسب برای برخی از پروژه‌های احداث‌شده در حاشیه شهرها قابل مشاهده است. گسترش شبکه حمل و نقل این مناطق، خصوصاً تسریع در ایجاد مترو بین شهرهای جدید و کلانشهرها می‌تواند موجب کاهش این مشکلات شود.

 

منبع: هفته نامه تجارت فردا، شماره 47