قانون روابط موجر و مستأجر

[surush 1,359]

قانون روابط موجر و مستأجر

همراه با اصلاحیه

 

مقدمه

 

قانون روابط موجر (مالك) و مستأجر مصوب 1339، 1356 و 1362 و قانون الحاق یك ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1365 و قانون مالك و مستأجر مصوب 1376 و آیین‌نامه اجرایی قانون موصوف كه در روزنامه‌های رسمی سالهای 1339، 1356، 1362، 1376 و 1378 منتشر گردیده است مورد مطالعه و دقت قرار گرفت و مواد مرتبط با سازمان ثبت اسناد و املاك كشور از متن روزنامه‌های رسمی اعلانی استنساخ گردیده است .

--------------------------------------------------------------------------------

 

قانون روابط مالك و مستاجر مصوب 1339

 

ماده اول- دكانها- مغازه‌‌ها- خانه‌ها- آپارتمانها- مهمانخانه‌ها- مسافرخانه‌ها- گرمابه‌ها- كاروانسراها- محل كارخانه‌ها- محل باشگاههای ورزشی- گاراژها- انبارها- اطاقهای كرایه به طور كلی هر محلی كه برای پیشه و كسب یا تجارت و یا سكنی تا به حال اجاره داده شده و یا بعداً اجاره داده شود مشمول مقررات این قانون خواهد بود.

تبصره 1- منظور از اجاره مذكوره در این ماده آنست كه تصرف متصرف به عنوان اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینكه نسبت به مورد تصرف سند رسمی یا غیر رسمی تنظیم شده و یا تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او باشد.

ماده چهارم- مستأجر مكلف است در موعد معین در اجاره‌نامه مال‌الاجاره (اجرت‌الامسمی) و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر هر ماه ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و چنانچه اجاره‌نامه در بین نباشد مال‌الاجاره را به میزانی كه بین طرفین مقرر و عملی شده ظرف ده روز پس از انقضاء هر ماه پرداخت نماید و در صورت امتناع مستأجر از پرداخت مال‌الاجاره و یا اجرت‌المثل به شرح فوق با رعایت بند 7 ماده 8 این قانون به تقاضای موجر اجرائیه بر تخلیه مورد اجاره در صورت وجود اجاره‌نامه از دفتر تنظیم كنند سند صادر و ملك تخلیه می‌شود و در صورت امتناع موجر یا نماینده قانونی او از دریافت مال‌الاجاره مستأجر مكلف است به منظور جلوگیری از تخلیه ظرف همان مدت مال‌الاجاره را با رعایت بند 7 ماده 8 در صندوق ثبت سپرده و قبض رسید آن را به دفترخانه تنظیم كننده اجاره‌نامه تسلیم و رسید دریافت دارد و چنانچه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به نزدیكترین دفترخانه محل مستقل تسلیم و رسید بگیرد و در هر صورت دفترخانه مكلف می‌باشد منتهی ظرف ده روز به وسیله ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار كند كه برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

ماده پنجم- در مواردی كه بین مالك و كسی كه ملك را به عنوان مستأجر ر تصرف دارد اجاره‌نامه‌ای تنظیم نشده و یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گردیده باشد هر یك از آنان می‌توانند به وسیله اظهارنامه از طرف مقابل ظرف ده روز درخواست تنظیم اجاره‌نامه یا تجدید آن را بنماید و در صورت عدم انجام تقاضا و یا عدم موافقت در تعیین میزان اجاره و شرایط آن هر یك از آنان می‌توانند برای تنظیم اجاره‌نامه و یا تعیین اجاره‌بها با رعایت مقررات ماده سوم در موردی كه اجاره منقضی شته باشد طبق مواد 13 و 14 این قانون به دادگاه مراجعه نمایند و مادام كه میزان اجاره‌بها از طرف دادگاه تعیین نشده مستأجر در آخر هر ماه منتها ظرف ده روز اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی باید بپردازد و اگر اجاره‌نامه‌ای تنظیم نشده باشد اجرت‌المثل معادل مبلغی پرداخته خواهد شد كه در آخرین اجاره‌نامه رسمی بین مالك با مستأجر سابق تنظیم شده باشد كه در این صورت مالك رونوشت اجاره‌نامه مزبور را به وسیله دادگاه به مستأجر ابلاغ خواهد نمود و در صورتی كه مستأجر از تاریخ ابلاغ تا ده روز از پرداخت وجه اجاره خودداری نماید و یا هر یك از اقساط مال‌الاجاره را به میزان اجرت‌المسمی ظرف ده روز بعد از هر ماه نپردازد به تقاضای مالك همان دادگاه در جلسه فوق‌العاده حكم تخلیه عین مستأجره خواهد داد و این حكم قطعی و لازم‌الاجرا است در صورتی كه اجاره‌نامه‌ای وجود نداشته باشد مستأجر ملزم است به عنوان اجرت‌المثل مبلغی كه خود تشخیص می‌دهد و متناسب با اجاره ملك مشابه می‌باشد برای هر ماه تا دهم ماه بعد در صندوق دادگستری بسپارد به هر حال پس از صدور حكم دادگاه اگر میزان تعیین شده به عنوان مال‌الاجاره بیش از مبلغ سپرده باشد و یا اینكه بیش از اجرت‌المثلی باشد كه پرداخت گردیده مستأجر ملزم است مابه‌التفاوت را از تاریخ درخواست به ضمیمه خسارت تأخیر تأدیه صدی 12 در سال به مالك بپردازد و در صور انقضاء روز و عدم تودیع آن به تقاضای ملك همان دادگاه حكم به تخلیه صادر می‌نماید و حكم مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است.

ماده ششم- دفاتر اسناد رسمی مكلف‌اند علاوه بر نكاتی كه به موجب قوانین و مقررات مربوطه باید رعایت شود نكات زیر را نیز در اجاره‌نامه تصریح نمایند:

1- شغل و موجر و مستأجر.

2- عین مستأجره برای اجاره دادن بی مانع است و در تصرف كدام یك از طرفین می‌باشد و در صورتی كه در تصرف مستأجر نباشد تسلیم در چه مدت صورت خواهد گرفت.

3- مهلت مستأجر برای پرداخت مال‌الاجاره منتها ده روز پس از سررسید هر قسط خواهد بود مگر آنكه طرفین ترتیب دیگری زائد بر مدت مقرر كرده باشند.

4- اجاره به منظور سكنی است یا تجارت یا پیشه و یا كسب و در مورد پیشه و كسب و یا تجارت تعیین نوع آن به طور صریح.

5- اجرت‌المثل پس از انقضای مدت و یا فسخ اجاره تا تجدید اجاره و یا تخلیه اجاره وی ا تخلیه به میزان اجرت‌المسمی خواهد بود.

ماده هفتم- در موارد زیر مستأجر می‌تواند بر حسب مورد صدور حكم به بطلان یا فسخ اجاره را از دادگاه درخواست كند:

1- در موردی كه عین مستأجره قابل استفاده به آن منظور كه اجاره شده نباشد.

2- در مواردی كه مطابق شرایط اجاره‌نامه حق فسخ مستأجر تحقق یابد.

3- در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف كلیه ورثه.

تبصره- مفاد حكم قطعی بر بطلان یا فسخ اجاره باید از طرف دادگاه به دفترخانه تنظیم كننده سند اجاره ابلاغ شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره‌نامه قد نماید.

ماده هشتم- در موارد زیر موجر می‌تواند در مدت اجاره با بعد از انقضاء اجاره بر حسب مورد حكم بطلان یا فسخ اجاره و تخلیه مورد اجاره را درخواست كند.

 

در صورتی كه مستأجر تا ده روز پس از سررسید بدهی خود بابت اجرت‌المسمی با ‌اجرت‌المثل از پرداخت اجاره‌بها خودداری نموده و یا ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی تنظیم كننده سند یا دفتر اسناد رسمی نزدیك به ملك ظرف سه روز قسط و یا اقساط عقب افتاده اجرت‌المسمی یا اجرت‌المثل را نپردازد موجر حق دارد از دفتر اسناد رسمی تنظیم كننده سند و یا از اجزاء ثبت تقاضای اجراییه بنماید و هرگاه مستأجر مال‌الاجاره عقب افتاده را تودیع كند اجراء تخلیه عین مستأجره را متوقف می‌نماید و امر تخلیه موكول به حكم قطعی دادگاه خواهد شد.

تبصره 1- در مورد بندهای این ماده پس از صدور حكم قطعی به استحقاق موجر بر فسخ یا بطلان اجاره و تخلیه مورد اجاره مفاد حكم مزبور ره دفترخانه مربوط ابلاغ می‌شود كه طبق آن فسخ یا بطلان اجاره را در دفاتر مربوطه قید نماید.

تبصره 2- در مورد بندهای 4 و 5 ماده فوق به ترتیب خریدار و موجر بایستی این احتیاج را اثبات نمایند و در مورد بند (5) این ماده احتیاج موجر بایستی پس از تصرف دادن مورد اجاره به مستأجر ایجاد شده باد در هر حال در مورد بندهای 4 و 5 قبل از صدور دستور اجراء خریدار و یا موجر بایستی به موجب سند رسمی در مقابل مستأجر سابق خود تعهد كند كه اگر مورد اجاره را به نحوی كه ادعا كرده پس از تخلیه مستأجر و لااقل برای مدت یك سال مورد استفاده قرار ندهد مبلغی معادل مال‌الاجاره سه سال مورد اجاره به مستأجر بپردازد مگر اینكه ثابت كند عدم استفاده او در مدت یك سال در اثر قوه قاهره بوده و در این صورت دادگاه سند پرداخت را ابطال خواهد كرد.

ماده نهم- علاوه بر موارد مذكور در ماده هشتم راجع به تخلیه در موارد زیر نیز درخواست تخلیه محل كسب پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:

1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید.

2- تخلیه به منظور احتیاج شخصی برای كسب و پیشه یا تجارت موجر به شرط استفاده شخصی موجر دادگاه با توجه به مقررات این قانون نسبت به حقوق كسب پیشه یا تجارت حكم خواهد داد.

تبصره 2- در موردی كه به یكی از علل مذكور در این ماده حكم بر تخلیه صادر می‌شود هرگاه در ملك ساختمانی متناسب با كسب و پیشه یا تجارت مستأجر سابق احداث شود مستأجر سابق حق تقدم در اجاره را خواهد داشت مشروط بر اینكه موقع خروج از ملك نظر خود را به وسیله اظهارنامه به مالك اعلام كرده باشد در این صورت مالك به وسیله اظهارنامه موقعی را كه ساختمان برای استفاده مستأجر حاضر خواهد شد به او اطلاع داده و شرایط اجاره و میزان مال‌الاجاره را در اظهارنامه ذكر می‌نماید و مستأجر می‌تواند در جواب همین اظهارنامه صریحاً رد یا قبول خود را اعلام دارد و در صورت قبول مستأجر مبلغی را كه به عنوان حقوق كسب و پیشه یا تجارت دریافت داشته در صندوق دادگستری ظرف ده روز سپرده و با ارائه نسخه اظهارنامه قبض سپرده به دفترخانه نزدیك به محل مستغل تقاضای تنظیم اجاره‌نامه را می‌كند.

ماده چهاردهم- در تمام مدتی كه دادرسی در جریان است مستأجر باید طبق ماده پنجم این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حكم قطعی دادگاه طرفین مكلف‌اند ظرف یك ماه به ترتیب مقرر در حكم دادگاه اجاره‌نامه تنظیم كنند.

چنانچه ظرف مدت مقرر در حكم اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یكی از طرفین دفت دادگاه رونوشت رأی را جهت ثبت آن حكم به دفتر اسناد رسمی ابلاغ به طرفین اخطار می‌كند كه در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره‌نامه در دفترخانه حضور به هم رسانند.

چنانچه موجر حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود نماینده دادستان اجاره‌نامه را به مدت یك سال از طرف موجر ممتنع امضاء خواهد كرد اگر مستأجر تا 10 روز برای امضاء اجاره‌نامه حاضر نشود به تقاضای موجر همان دادگاه دستور تخلیه عین مستأجره را صادر می‌نماید.

ماده هفدهم- حق كسب و پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و از تاریخ اجرای این قانون انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی قانونی شناخته می‌شود.

ماده هیجدهم- مستأجر محل كسب و پیشه یا تجارت می‌تواند محل مزبور با به غیر انتقال دهد مشروط بر اینكه اولاً مستأجر جدید به همان كسب و پیشه و یا تجارت مشغول شود كه در اجاره‌نامه قید گردیده و ثانیاً مدت اجاره جدید از بقیه مدت اجاره اصلی تجاوز ننماید.

مستأجری كه می‌خواهد محل كسب پیشه یا تجارت را به دیگری به طریق فوق انتقال دهد باید به وسیله اظهارنامه موجر را به همان دفترخانه اسناد رسمی كه اجاره‌نامه اصلی را تنظیم نموده برای روز و ساعت معین جهت شركت در تنظیم اجاره‌نامه دعوت نماید فاصله بین روز وصول دعوت‌نامه و روز موعد نباید كمتر از سه روز باشد.

چنانچه موجر یا نماینده قانونی او در وقت مقرر حاضر نشد سند انتقال از طرف دفترخانه تنیظم و مراتب در آن تذكر داده خواهد شد.

در صورتی كه مالك به انتقال محل كسب و پیشه یا تجارت رضایت ندهد مستأجر سابق و جدید متضامناً مسئول پرداخت مال‌الاجاره خواهند بود.

ماده بیست و سوم- كلیه پرونده‌هایی كه در هیأتها یا كمیسیونهای بدوی مال‌الاجاره‌ها موجود بوده و منتهی به صدور حكم قطعی نشده باشد با رعایت صلاحیت به دادگاههای بخش یا شهرستان و پرونده‌هایی كه در هیأت‌های تجدید نظر مطرح است به مراجع پژوهشی صلاحیتدار از طرف اداره ثبت اسناد و املاك ارجاع می‌گردد تا طبق مقررات این قانون رسیدگی و رأی مقتضی صادر شود و همچنین آرایی كه هیأتها یا كمیسیونهای بدوی قبل از اجرای این قانون صادر كرده و قابل تجدید نظر باشند ظرف ده روز پس از ابلاغ در دادگاههای صلاحیتدار قابل رسیدگی پژوهشی می‌باشد.

تبصره 1- در مورد پرونده‌های مربوط به محل كسب پیشه یا تجارت كه قبل از اجراء این قانون حكم قطعی بر تخلیه صادر و مسند حكم سازش نباشد اگر حكم اجراء نگردیده و همچنین نسبت به اوراق اجراییه كه از طرف دفاتر اسناد رسمی بر تخلیه محل كسب و پیشه یا تجارت صادر شده و هنوز به موقع ارجاء گذاشته نشده است به تقاضای یكی از طرفین دادگاه بخش موضوع را به داوری ارجاع می‌كند تا داور با توجه به مقررات این قانون حق كسب پیشه یا تجارت مستأجری را تعیین نماید و پس از پرداخت آن از طرف مالك دستور اجرای حكم یا ورقه اجراییه از طرف دادگاه صادر می‌شود. رأی داور در این موضوع قطعی و غیر قابل اعتراض است.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356با اصلاحیه‌های بعدی

 

ماده 1- هر محلی كه برای سكنی یا كسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی كه تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینكه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

ماده 6- مستأجر مكلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر هر ماه اجرای ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به میزانی كه بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی كه میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی كه متناسب با اجاره املاك مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانكی كه از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم كننده سند و هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یكی از دفاتر رسمی نزدیك ملك تسلیم و رسید دریافت دارد.

ماده 9- در تمام مدتی كه دادرسی در جریان است مستأجر باید طبق ماده 6 این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حكم قطعی طرفین مكلف‌اند ظرف یك ماه به ترتیب مقرر در حكم، اجاره‌نامه تنظیم كنند.

هرگاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یكی از طرفین دادگاه رونوشت حكم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌كند كه در روز ساعت معین برای امضاء اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند.

هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود نماینده دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یك سال از طرف او امضاء خواهد كرد و اگر مستأجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتی كه عذر مستأجر را موجه نداند به تقاضای موجر حكم به تخلیه عین مستأجره صادر می‌كند و این حكم قطعی است.

ماده 11- دفاتر اسناد رسمی مكلف‌اند علاوه بر نكاتی كه به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نكات زیر را در اجاره‌نامه تصریح بنمایند.:

1- شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر به طور كامل و مشخص.

2- نشانی كامل مورد اجاره و قید اینكه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر می‌باشد مگر اینكه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.

3- عین مستأجره در تصرف كدام یك از طرفین می‌باشد و در صورتی كه در تصرف مستأجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.

4- مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره‌بها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینكه طرفین به ترتیب دیگری زائد بر این مدت توافق كرده باشند كه در این صورت ترتیب مذكور باید در سند قید گردد.

5- اجاره به منظور سكنی یا كسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع كسب پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به طور صریح.

6- مستأجر حق انتقال به غیر را كلاً یا جزئاً یا به نحو اشعه دارد یا خیر.

7- تعهد مستأجر به پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضاء مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملك به میزان اجرت‌المسمی.

 

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362با اصلاحیه‌های بعدی

 

ماده 1- اماكنی كه برای سكنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از اینكه سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقرراتی این قانون است.

ماده 4- مستأجر باید رد موعد تعیین شده اجاره‌بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره‌بها به مور یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر می‌تواند با رعایت این قانون در صورتی كه اجاره‌نامه رسمی داشته باشد به دفترخانه تنظیم كننده سند مراجعه نماید.

دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه‌ای به مستأجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را فراهم نسازد مدارك را برای صدور اجراییه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید.

در صورتی كه مستأجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح اداره كند دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجراییه را ابطال می‌نماید و در صورت اثبات استنكاف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها موجر می‌تواند تقاضای وصول اجاره‌بهای معوقه بنماید.

ماده 5- دفاتر اسناد رسمی مكلف‌اند علاوه بر نكاتی كه به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نكات زیر را در اجاره‌نامه تصریح كنند:

1- اقامتگاه موجر به طور كامل و مشخص.

2- نشانی كامل مورد اجاره و قید اینكه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر می‌باشد مگر اینكه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.

3- عین مستأجره در تصرف كدام یك از طرفین می‌باشد و در صورتی كه در تصرف مستأجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.

4- تعیین اجاره‌بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط.

5- تصریح به آنكه مستأجر حق انتقال به غیر را كلاً یا جزء یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد.

6- تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضاء مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی.

7- حق فسخ موجر در صورت تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره‌نامه.

تبصره- موجر و مستأجر می‌تواند برای یكی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط كنند.

 

قانون الحاق یك ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1365

 

ماده واحده- از تاریخ تصویب این قانون كلیه اماكن استیجاری كه با سند رسمی بدون دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می‌شود، در رأس انقضاء مدت اجاره مستأجر موظف به تخلیه آن می‌باشد مگر اینكه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوایر ثبت مكلف به اجرای مفاد قانون هستند.

قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه روز پنجشنبه پانزدهم آبان ماه یك هزار و سیصد و شصت و پنج مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 21/8/1365 به تأیید شورای نگهبان رسیده است.

 

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376

 

ماده 1- از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره كلیه اماكن اعم از مسكونی، تجاری، محل كسب و پیشه، اماكن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن كه با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررت قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.

ماده 3- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجری در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یك هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یك هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قاضیی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

ماده 4- در صورت یكه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت كرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند یا وجه مذكور به مستأجر و یا سپردن آن به اداره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبین بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زین به میزان ورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و سر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد كرد.

 

 

 

آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1378

 

ماده 2- موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد:

1- در صورتی كه سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظیم نشده باشد.

ماده 3- رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (2) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.

ماده 9- در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم كننده سند به عمل خواهد آمد.

ماده 10- درخواست‌نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم می‌شود و شامل نكات زیر خواهد بود:

الف- نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قائم مقام وی.

ب- نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر یا قائم مقام قانونی وی.

پ- مشخصات عین مستأجره.

ت- مشخصات و تاریخ سند اجاره.

ماده 11- سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست كننده، اوراق اجراییه را ظرف (24) ساعت در (3) نسخه با قید تخلیه محل عین مستأجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژه اجرا منقول شو جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می‌نماید.

ماده 12- اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه از دفترخانه ظرف حداكثر (24) ساعت نسبت به تشكیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام نموده و مأمور مكلف است ظرف (48) ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ طبق قسمت اخیر ماده (6) و مواد (7) و (8) این آیین‌نامه عمل نماید.

ماده 13- چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی دوایر اجرای ثبت، به علت وقوع حوادث غیر مترقبه، مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید مراتب درخواست وی توسط مأمور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می‌شود. مقام قضایی صالح مربوط می‌تواند با استمهال مستأجر برای یك نوبت به مدت حداكثر یك ماه موافقت كند.

ماده 14- دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مكلفند در سند اجاره اماكن با كاربری تجاری و اماكنی كه با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می‌شوند، تصریح كنند كه عقد اجاره با سرقفلی واقع شده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز، طرفین مكلف‌اند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.

ماده 19- چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت كرده و در سند اجاره (عادی و یا رسمی) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود، در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند یا وجه یاد شده به مستأجر و ارائه رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارائه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد.

 

 

--------------------------------------------------------------------------------

 

- مجموعه قواینن 1339، نشریه سازمان روزنامه رسمی كشور صص 163-152

 

- روزنامه رسمی 9518 مورخ 1/6/1356

 

- روزنامه رسمی 11140 مورخ 5/3/1362

 

- روزنامه رسمی 12160 مورخ 8/9/1365

 

- روزنامه رسمی 15299 مورخ 17/6/1376

 

- روزنامه رسمی 15843 مورخ 30/4/1378

[surush 1,359]

دانستني‌هاي رابطه مالك و مستاجر

آيا مي‌دانيد براي تنظيم روابط بين مالك (موجر) و مستاجر، قانون، استانداردي را تعيين كرده است؟

 

 

رابطه بين مالك و مستاجر از جمله روابطي است كه عدم آگاهي هر يك از طرفين نسبت به استانداردهاي آن، خسارت‌هاي جبران‌ناپذيري را به فرد وارد مي‌سازد.

متاسفانه شرايط اقتصادي در كشور ما به گونه‌اي است كه مستاجر در جريان اين روابط بيشتر از مالك آسيب مي‌بيند.

تعداد مستاجر زياد در مقايسه با تعداد خانه‌هاي اجاره‌اي محدود از يك سو و قيمت‌هاي نجومي براي اجاره كه برخي مالكان پيشنهاد مي‌دهند، دو فاكتور مهمي است كه باعث شده مستاجر در مقابل مالك آسيب‌پذيرتر باشد.

اما ما در اين گزارش قصد داريم با تقويت دامنه شناخت مستاجران به موضوع اجاره مسكن، توانايي اين گروه را تا حد لازم نسبت به اجاره‌نشيني بالا ببريم.

نكاتي در اجاره‌نشيني وجود دارد كه هم مالك و هم مستاجر بايد آنها را شناخته و رعايت كنند. اگر اين نكات رعايت شود، مالك و مستاجر همچون دو دوست قديمي رابطه‌شان حفظ خواهد شد.

امروزه مستاجران در هنگام يافتن خانه جديد براي اجاره فقط به دنبال خانه‌اي هستند كه اجاره آن با توان مالي‌شان سازگاري داشته باشد. اين رويه كاملا غلط و به ضرر مطلق مستاجر مي‌باشد.

شيوه درست براي يافتن خانه اجاره‌اي مناسب اين است كه شما هم به دنبال خانه خوب و هم به دنبال مالك خوب باشيد.

برخي مالكان اين گونه تصور مي‌‌كنند كه مستاجر يعني برده، در صورتي كه مستاجر در عين حالي كه از خانه اجاره‌اي به عنوان سرپناه استفاده مي‌كند، حافظ منافع مالك در مدت حداقل يكسال نيز خواهد بود. قبل از آنكه ملكي را اجاره كنيد، حسابي در مورد شخصيت دروني مالك تحقيق كنيد. بهترين منبع تحقيقاتي در اين ميان مستاجر قبلي است. مي‌توانيد درباره طرز صحبت‌ كردن، اخلاق و ويژگي‌هاي مالك از مستاجر قبلي سوال كنيد. حتي مي‌توانيد علت نقل و انتقال مستاجر قبلي را نيز از او بپرسيد. شايد مستاجر قبلي از سركشي‌هاي بي‌مورد مالك و زخم زبان‌هاي همسر مالك خسته شده است!

در اجاره مسكن بايد مدت اجاره معين باشد كه معمولا اين مدت يك سال تعيين مي‌شود. مدت اجاره از روزي شروع مي‌شود كه بين موجر و مستاجر توافق شود و اگر در زمان عقد قرارداد اجاره ابتداي مدت ذكر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.

تعميرات و كليه مخارج كه در مورد اجاره براي امكان بهره‌برداري از آن لازم است بر عهده مالك است، مگر آنكه در قرارداد خلاف آن قيد شود. همچنين پرداخت هزينه‌هاي مربوط به اسباب و لوازمي كه براي استفاده از مورد اجاره همچون نصب آبگرمكن و شوفاژ و ... ضروري است، بر عهده مالك است.عامل مهمي كه معمولا باعث ايجاد اختلاف بين مالك و مستاجر مي‌شود، بحث پرداخت اجاره‌بها است.

قانون مي‌گويد مستاجر بايد در زمان‌هاي تعيين‌شده در قرارداد اجاره‌بها را پرداخت كند و در مقابل از موجر رسيد دريافت كند.

برخي از مستاجران استفاده‌هاي سوء از ملك مورد اجاره مي‌كنند. مثلا با آنكه ملك مورداجاره كاربري مسكوني دارد، اما مستاجر استفاده اداري يا تجاري از آن مي‌كند. قانون در چنين مواردي حق فسخ اجاره را به مالك داده است.

مستاجر به محض پايان زمان قرارداد بايد ملك را تخليه كند و اگر بعد از پايان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگه دارد، بايد به موجر اجاره‌بهايي كه معادل اجاره‌بهاي مكان شبيه به آن است، بپردازد. البته اگر مستاجر مبلغي را به عنوان رهن نزد مالك داشته باشد، مطابق قانون تخليه و تحويل مورداجاره، منوط به تحويل مبلغ رهن به مستاجر خواهد بود.

تنظيم قرارداد بين مالك و مستاجر بايد حتما در بنگاه‌هاي املاك معتبر رسمي انجام بگيرد.

بايد توجه داشت براي تنظيم قرارداد اجاره حتما دو نفر به عنوان گواه و شاهد ذيل سند اجاره را امضا كنند. همچنين تنظيم قرارداد بايد در فرم‌هاي چاپي معتبر انجام شود.

نكته آخر خسارت و وديعه‌اي است كه مالك در هنگام تخليه از مستاجر طلب مي‌كند. اولا اين مبلغ بايد مقدار آن براساس فيش‌هاي قبلي هزينه آب، برق، تلفن و گاز محاسبه شود و ثانيا مبلغ وديعه بايد در حضور بنگاه معاملات املاك و توسط مشاور املاك گرفته شود؛ بيان ساده‌تر مالك هرگز حق گرفتن مبلغي به صورت مستقيم از مستاجر در هنگام تخليه ملك را ندارد.