جایگاه کاربری زمین در برنامه ریزی راهبردی

[Mohammad Aref 120,438]

برنامه ریزی کاربری زمین از طریق اثرگذاری بر تصمیمات عمومی و خصوصی و هدایت نحوه استفاده بهینه از اراضی شهری ، نقش اساسی در تعیین الگوی توسعه و عمران شهر و دستیابی به اهداف توسعه پایدار و اعتلای کیفیت محیط شهر و حومه به عهده دارد. بر اساس این ملاحظات در الگوی برنامه ریزی ساختاری راهبردی ، هدف نهایی برنامه ریزی کاربری زمین ایجاد نوعی تعادل اکولوژیک و عدالت اجتماعی در روند توسعه و عمران شهر است.

مفهوم جامع کاربری زمین :

در الگوی ساختاری راهبردی ، اهداف و سیاست های کاربری زمین در جهت تلفیق اهداف کالبدی با اهداف اقتصادی- اجتماعی ارتقا یافته است و وظایف برنامه ریزی کاربری زمین از تهیه نقشه کاربری زمین، جدول کاربری زمین و جدول سرانه‌ها به سمت اهداف راهبردی یعنی ساماندهی فضایی فعالیت‌ها بر اساس آمایش سرزمین، توسعه پایدار، رفاه عمومی و کیفیت زندگی معطوف شده است. در واقع موضوع کاربری زمین نه به عنوان یک موضوع فنی و کالبدی بلکه به عنوان یک محور توسعه پایدار و توسعه اجتماعی تلقی شده.

موضوعات جدید در برنامه ریزی کاربری زمین :

در طرح های ساختاری راهبردی ، رویکرد نوینی هم به موضوعات جدید مثل برنامه ریزی فراغت و تفریح و هم تغییر کیفیت نگرش به موضوعات پیشین مثل کیفیت کاربری مسکونی و کیفیت فضاها و راه های شهری شده است. مانند:

• ابعاد اجتماعی مسکن و کیفیت محیط مسکونی
• ساماندهی فضاهای گذران فراغت و تفریح
• توسعه پایدار شهری و حفاظت از محیط
• توسعه و ساماندهی فضاهای باز و سبز
• گسترش و ساماندهی فضاهای پیاده و حرکت
• ساماندهی عوامل بصری و عناصر طراحی فضاهای شهری
• تأمین و هدایت مشارکت مردم در برنامه ریزی و مدیریت
• مکان یابی و ساماندهی صنایع و خدمات شهری

روش های توزیع و تقسیم کاربری ها:

در طرح های ساختاری برنامه کلی کاربری زمین به صورت تدوین اهداف مورد نظر، راهبردها و سیاست های وصول به آن تعیین می شود و تعیین جزئیات کاربری ها به عهده طرح های محلی (موضوعی و موضعی) واگذار می شود.

در برنامه ریزی راهبردی ، برنامه کاربری زمین به صورت قطعی و یکباره تعیین نمی شود بلکه در یک فرآیند تدریجی و همکاری متقابل میان سطوح بالا و پایین برنامه ریزی به اجرا در می آید. در طرح های ساختاری نقشه کاربری زمین به معنای دقیق کلمه وجود ندارد و برآورد دقیق میزان کاربری ها و مکان یابی مشخص آن‌ها به عهده طرح های مختلف محلی واگذار می شود.

تحول در مفهوم اقتصادی اجتماعی زمین:

در راستای گسترش مالکیت عمومی از نظر حفاظت محیط و توسعه پایدار و نیز گسترش حق نظارت عمومی بر عملکرد اراضی خصوصی شهر، تغییراتی در مفهوم زمین رخ داد که می­ توان آنها را بدین شرح خلاصه نمود:

• تلقی زمین به عنوان یک ثروت عمومی و ضرورت توسعه پایدار
• افزایش سهم مالکیت عمومی در اراضی شهری و پیرامون آن
• کوشش در جلب همکاری بخش خصوصی در عمران زمین
• هدایت اضافه ارزش زمین در جهت منافع همگانی
• ذخیره کردن اراضی برای تأمین نیازهای آتی و همگانی شهروندان
• اولویت دادن به کاربری های مربوط به تسهیلات و خدمات عمومی
• اصلاح ضوابط و مقررات کاربری زمین در جهت رفاه عمومی

تحول در مفهوم فیزیکی زمین و کاربری فضا:

برنامه ریزی کاربری زمین فقط تأمین نحوه استفاده تولیدی و مادی از زمین نیست. بلکه فرآیندی سه بعدی است که به ساماندهی فضا و کیفیت محیط مربوط می‌شود. از این نظر ساماندهی فضا علاوه بر تأمین نیازهای عملکردی می بایست به اهداف کیفی انسانی مثل ادراک زیبایی، احساس هویت فضایی و احساس تعلق به محیط نیز پاسخ گوید. از این رو امروزه معمولاً از مفهوم کاربری زمین- فضا به جای کاربری زمین استفاده می‌شود.

اولویت های جدید در کاربری زمین و سرانه ها:

• استانداردهای مسکن نباید صرفاً بر اساس ملاحظات اقتصادی و کالبدی قرار داشته باشد و به ابعاد اجتماعی نیز باید توجه گردد.
• برنامه ریزی برای گذران اوقات فراغت از طریق تهیه طرح های جامع گردشگری
• توجه به برنامه ریزی حمل‌ و نقل عمومی و برنامه ریزی پیاده

تحول در ابزارهای اجرایی کاربری زمین:

• تحول در مبانی و الگوهای تقسیمات شهر : امروزه توصیه می شود که اجتماعات محلی و مراکز با هویت شهری به عنوان پایه تقسیمات و طراحی شهری قرار گیرند. لذا هیچ اندازه ثابت و مطلوب برای تعیین واحدهای شهری و سلسله مراتب آن ها (مثل واحد همسایگی، محله، ناحیه، منطقه و…) وجود ندارد.
• تحول در مبانی و ضوابط منطقه بندی : اصل قدیمی تفکیک کاربری ها تا حدود زیادی اعتبار خود را از دست داده و گرایش به ایجاد مناطق چند کارکردی و مختلط افزایش یافته است. مهم‌ترین تحول در عرصه ضوابط منطقه بندی، پذیرش منطقه بندی انعطاف پذیر است که اشکال و روش های جدیدی در منطقه بندی به وجود آورده. از جمله: مناطق شناور ، منطقه بندی تشویقی ، منطقه بندی مشروط ، منطقه بندی تغییر پذیر ، کاربری موقت ، مناطق عمرانی ویژه و….
• تحول در مقررات آماده­ سازی زمین : ابداعات و روش‌های جدید که برای انعطاف بخشیدن و غنی تر کردن مقررات کاربری زمین به کار می رود به این قرار است: مدیریت ویژه عمران در توسعه جدید، عمران در مقیاس بزرگ (عمران ناحیه‌ای) ، بازنگری در مقررات تفکیک زمین.
• تحول در مفهوم و کاربرد استانداردهای کاربری زمین : لزوم استفاده از شاخص های کیفی و اجتماعی در تعیین و تدوین استانداردهای سرانه کاربری زمین مدنظر قرار گرفته است به ویژه در مورد کاربری هایی که بیشتر با ابعاد اجتماعی و فرهنگی زندگی انسان سروکار دارد مثل کاربری مسکونی، فضای سبز، فضاهای تفریحی- فراغتی و…

منبع: کیمیافکر بزرگ