بررسی و نقد برنامه های مسکن در ایران

[Mohammad Aref 120,438]

مسائل موجود در مقوله مسکن در ایران می‌تواند از زوایای مختلفی مورد بررسی قرار گیرد. بخشی از تنگناها ناشی از شرایط اقتصادی و اجتماعی مؤثر بر بخش مسکن است که از آن جمله می توان به نرخ رشد بالای جمعیت، مشکلات اقتصادی، تولید و توزیع مصالح ساختمانی، تأمین زمین و ویژگی های مربوط به شاخص های فیزیکی و اجتماعی مسکن نظیر بالا بودن سرانه و متوسط زیر بنا اشاره کرد.

 

در گزارش ارزیابی عملکرد برنامه پنجساله اول بخش مسکن توسط دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی در سال ۱۳۷۰ ، نقاط ضعف بخش مسکن در موارد زیر دیده شده است :

 

– نرخ رشد بالای جمعیت (افزایش تقاضا)

 

– عدم کاهش متوسط سطح زیر بنا

 

– عدم استقبال در سرمایه گذاری بخش خصوصی

 

– پایین بودن توان مالی خانوارها

 

– افزایش نرخ مصالح ساختمانی

 

– پایین بودن واحد‌های استیجاری

 

– کاهش سهم مسکن در اعتبارات بانکی و پایین بودن وامها

 

– عدم حمایت از تولید کنندگان مسکن استیجاری

 

– فقدان قوانین منسجم در بخش استیجار

 

با این حال، تنگناهای موجود در مقوله مسکن در ایران می تواند از زاویه دیگری نیز مورد بررسی قرار گیرد. علی رغم وجود مسائل و مشکلات ناشی از شرایط حاکم بر بخش مسکن از جمله نرخ رشد بالای جمعیت، کمبود سرمایه و مشکلات ناشی از کمبود مصالح ساختمانی، بخش عمده‌ای از ناتوانی برنامه های مسکن را می باید در چگونگی تدوین فرایند برنامه ها جستجو کرد.

 

از بررسی اولیه برنامه های پنجساله مسکن در ایران چنین استنباط می شود که فرایند معمول در آنها کامل است. در فرایند این برنامه ها می توان مراحل مختلف یک برنامه ریزی جامع را که شامل شناخت وضع موجود، مشکلات و تنگناها، پیش فرضها، اهداف کیفی و کمی و اقدامات مورد نیاز است شاهد بود. اما تجزیه و تحلیل دقیق تر این فرایند حاکی از وجود کاستی های قابل توجهی در تبیین مسئله، چگونگی اهداف، معیارها، نحوه تجزیه و تحلیل مقولات مختلف و ارتباط منطقی بین مراحل مختلف برنامه است. این خلاء را می توان در روش برنامه ریزی مسکن به مفهوم عام جستجو کرد. یکی از شواهد این مسئله را می توان در گزارش بخش مسکن برنامه پنجساله ۶۶ – ۱۳۶۲ یافت. در اولین برنامه پنجساله بخش مسکن در دوران پس از انقلاب اسلامی که مقرر بود از سال ۱۳۶۲ به اجرا در آید. پنج عامل بعنوان نقاط ضعف برنامه و کمبودهای اساسی آن ذکر شده است که عبارتنداز:

 

(۱) فقدان آمار و اطلاعات صحیح و کافی،

 

(۲) فقر دانش و تجربه برنامه ریزی،

 

(۳) ناروشنی ساخت اقتصادی – اجتماعی،

 

(۴) عدم ثبات در شرایط جنگ و

 

(۵) عدم استفاده از روشهای مناسب برنامه ریزی

 

مشاهده می شود که دو عامل از پنج عامل اذعان شده در برنامه فوق، مربوط به ضعف در اصول برنامه ریزی و به عبارتی تدوین فرایند برنامه بخش مسکن است.

 

برخی از کاستی ها و تنگناهای مربوط به تدوین برنامه های مسکن در ایران دوران پس از انقلاب اسلامی در ایران عبارتند از:

 

۱- تعاریف و مفاهیم

بحث تعاریف و مفاهیم از موضوعات مهم برنامه ریزی مسکن است. بکارگیری تعریف روشن و صحیح می تواند اثر قابل ملاحظه ای در تمامی مراحل برنامه مسکن داشته باشد.

 

برای مثال، بخش مسکن برنامه اول (۷۲- ۱۳۶۸) با بحث “تقاضا” و عوامل مؤثر در آن شروع گردیده است، اما آنچه که در متن برنامه به آن پرداخته می شود در رابطه با مفهوم “نیاز” است. شاخص های اصلی نیاز که عمدتاً جمعیت و افزایش آن و مهاجرت و نیز کمبود مسکن را شامل می شود، در اینجا پایه برآورد تقاضای مسکن گردیده اند. در حالیکه مفهوم تقاضا مربوط به بازار مسکن به مفهوم عام است. تقاضا ممکن است در دوران مختلف به عوامل بسیاری که عمدتاً عوامل بیرونی نیز هستند بستگی داشته باشد. به عبارتی، عوامل مؤثر در تقاضا می تواند در شرایط مختلف، متفاوت باشد. در یک برنامه جامع مسکن، ضروریست هر دو مفهوم نیاز و تقاضا بررسی و تجزیه و تحلیل گردد.

 

دوگانگی در تعاریف به برخی از شاخص های مسکن از سوی دستگاه های مختلف را می‌ توان بعنوان یکی دیگر از مسائل این بحث بررسی کرد. دو نهاد عمده در تهیه و گردآوری آمار و اطلاعات مربوط به مسکن را می توان مرکز آمار ایران و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران نام برد. براساس تعریف مرکز آمار ایران، واحد مسکونی “مکان، فضا یا محوطه ای است که یک یا چند خانوار در آن سکونت داشته و به یک یا چند ورودی (شارع عام یا شارع خاص) راه داشته باشد” اما طبق تعریف بانک مرکزی، واحد مسکونی عبارتست از “تمام یا قسمتی از ساختمان مسکونی برای سکونت یک یا چند خانوار که دارای درب مستقل به خیابان یا راهرو عمومی و نیز دارای سرویس مستقل باشد” نتیجه چنین تفاوتی در تعریف واحد مسکونی را می توان در اختلاف فاحش برآورد شاخص های مختلف مسکن کرد. برای مثال بر اساس اطلاعات مرکز آمار ایران، تولید مسکن در سال ۱۳۶۴ معادل ۲۳۲ هزار واحد بود که در سال ۱۳۶۹ به ۱۳۴ هزار واحد کاهش یافت. اما بر اساس آمار بانک مرکزی، تولید مسکن در دوره فوق به ترتیب ۱۵۹ هزار و ۹۲ هزار واحد بوده است.

 

همچنین زمانی که بررسی وضع موجود مطرح می شود، سؤال اساسی می توان در رابطه با نوع واحد مسکونی به عنوان مسکن باشد. برای مثال، آیا واحد‌های حصیری، چادر و آلونک بعنوان واحد مسکونی محسوب می شوند؟ در سرشماری سال ۱۳۵۵ این نوع واحد‌ها به نوعی جزء مسکن منظور شده، اما در سرشماری سال ۱۳۶۵ اینگونه نبوده است. به همین میزان، تعریف روشنی از واحد‌های تولید شده، خاتمه یافته، شروع شده و نیز مفاهیم تراکم و استاندارد مسکن در برنامه ها مدنظر قرار نمی گیرند.

 

۲- شاخص های مسکن

شاخص های مسکن شاید مهمترین و کلیدی ترین ابزار در برنامه ریزی مسکن باشد. در بخش مسکن، شاخص های بسیار زیادی قابل بررسی و تجزیه وت حلیل هستند که عمدتاً در قالب دو نوع شاخص های کمی و کیفی صورت می گیرد. در راستای اهداف راهبردی برنامه های مسکن، شاخص های چندی بعنوان شاخص هدف انتخاب و محور برنامه‌ریزی قرار می‌گیرد. توجیه انتخاب این شاخصها و نیز چگونگی تجزیه و تحلیل آنها شاید اساسی ترین مرحله برنامه ریزی باشد. با این حال، مشاهده می شود که در برنامه های مسکن در ایران به این مرحله مهم از فرآیند برنامه ریزی بهاء کمتری داده شده و بدون تجزیه و تحلیل عمیق منجر به انتخاب شاخص های معدودی می شود. بطور کلی سه نکته اساسی:

 

۱- تجزیه و تحلیل لازم و کافی از وضعیت شاخص ها به عمل نیامده است. به منظور انتخاب شاخص های هدف، لازم است بررسی جامع از کلیه شاخص های انجام گرفته و پس از تعیین اولویت، شاخص های هدف انتخاب شوند.

 

۲- انتخاب شاخص ها محدود به تعداد بسیار معدودی است. برای مثال، در هر سه برنامه مسکن در دوران پس از انقلاب اسلامی تنها دو شاخص پایه ای جهت بررسی و نیز تعیین شاخص های هدف انتخاب گردیده اند که عبارتند از: تراکم خانوار در واحد مسکونی و سطح زیر بنا.

 

۳- تجزیه و تحلیل های صورت گرفته در رابطه با شاخص های انتخاب شده نا کافی به نظر می رسد.

 

۳- فرایند تعیین اهداف، سیاست ها و اقدامات اجرایی

در فرآیند برنامه های مسکن در ایران، پس از شناخت وضع موجود، سه مرحله کلی تحت عنوان اهداف، سیاستها و اقدامات مورد نیاز قابل تشخیص است. انتظار بر این است که تدوین سه مرحله فوق از انسجام کامل برخوردار بوده و تسلسل لازم بین آنها وجود داشته باشد. به عبارتی، مواردی که بعنوان هدف مدنظر قرار می گیرند. در تمام مراحل بعدی نقش کلیدی داشته و به عنوان راهنمای اصلی باشند.

 

در تجزیه و تحلیل مراحل فوق در برنامه های مسکن ایران، خلاء قابل ملاحظه ای در مد نظر قرار دادن اصول فوق دیده می شود.

 

منبع: کیمیافکر بزرگ